Solicite una consulta gratuita - Disponible 24/7
La iniciativa «Ciudad del Sí para la Vivienda» (a menudo abreviada como «Vivienda Ciudad del Sí») es un ambicioso proyecto en la ciudad de Nueva York que busca reformar la zonificación, aumentar la oferta de vivienda y mejorar la asequibilidad en todos los barrios. Este plan, denominado «Ciudad del Sí NYC», forma parte de una estrategia integral de tres pilares enmarcada en la iniciativa «Ciudad del Sí», que también aborda la neutralidad de carbono y las oportunidades económicas.
Los objetivos son claros: al flexibilizar las restricciones de zonificación, fomentar la conversión de espacios comerciales y de oficinas subutilizados e incorporar herramientas como las viviendas accesorias, la ciudad busca añadir decenas de miles de viviendas —especialmente asequibles— al tiempo que moderniza sus normas de construcción y planificación urbanística. Iniciativa Ciudad del Sí a la Oportunidad de Vivienda.
¿Por qué es importante esto para usted, ya sea inquilino, propietario o promotor inmobiliario? Para los inquilinos, podría significar opciones más asequibles. Para los propietarios, nuevas posibilidades en su terreno (o nuevos vecinos). Para los promotores, indica cambios en las oportunidades e incentivos. Comprender los matices del cambio de zonificación de la iniciativa «Ciudad del Sí» y de la iniciativa «Ciudad del Sí para la Oportunidad de Vivienda» es fundamental para afrontar el futuro.
AUTOR YURIY MOSHES, ABOGADO.
Miembro fundadora de Moshes Law, P.C.
Durante sus años de ejercicio profesional, Yuriy se ha concentrado en litigios
y transacciones inmobiliarias como sus áreas de especialización.
Programe una consulta con Moshes Law; nuestros abogados de bienes raíces están aquí para ayudarle.
Una de las características principales del plan de vivienda Ciudad del Sí es la introducción de la Preferencia Universal de Asequibilidad (PUA). Bajo este mecanismo, en zonas de densidad media y alta (generalmente distritos de zonificación R6-R10), los promotores pueden construir alrededor de un 20 % más de viviendas si las unidades (o el área) adicionales se destinan a vivienda permanentemente asequible.
En este contexto, la «asequibilidad» se define por tramos de ingresos en relación con la Renta Mediana del Área (RMA). Por ejemplo, según el Programa de Vivienda Asequible (PVA), el promedio de estas unidades debe estar destinado a hogares con ingresos cercanos al 60 % de la RMA, y ningún tramo puede superar el 100 % de la RMA. Para edificios más grandes (con más de 930 m² de superficie asequible), al menos el 20 % debe tener un promedio del 40 % de la RMA.
En la práctica, esto significa que los neoyorquinos de bajos y medianos ingresos podrían acceder a más viviendas diseñadas con precios asequibles, en lugar de solo viviendas a precio de mercado. Además, se incentiva a propietarios y promotores (mediante bonificaciones por densidad) a incluir viviendas asequibles en lugar de centrarse exclusivamente en el desarrollo de viviendas de lujo.
Para obtener orientación sobre cómo los incentivos UAP pueden aplicarse a su proyecto, programe una reunión. consulta con abogado inmobiliario con la Ley de Moisés hoy.
La ciudad de Nueva York ha enfrentado durante mucho tiempo una escasez de viviendas. Por ejemplo, la tasa de desocupación rondaba el 1,4 %, la más baja desde finales de la década de 1960. Según el programa de vivienda City of Yes, los cambios y conversiones de zonificación permitirán… construcción de más de 82.000 viviendas adicionales en el transcurso de los próximos quince años.
Al alinear estas acciones con los objetivos de vivienda a largo plazo de la ciudad, el plan intenta distribuir el crecimiento de la vivienda entre los barrios, en lugar de concentrarlo únicamente en unos pocos puntos críticos de alta densidad.
El cambio de zonificación de la Ciudad del Sí introduce una serie de flexibilizaciones a las normas de construcción y zonificación. Algunos de los puntos principales incluyen:
1. Reducción de los requisitos de estacionamiento: En las principales áreas con servicio de transporte público (Zona 1) se elimina el estacionamiento para los edificios nuevos bajo ciertas condiciones; en la Zona 2 se reducen los requisitos de estacionamiento; solo en las zonas exteriores con menor servicio de transporte público se mantienen los antiguos requisitos de estacionamiento.
2. Conversiones de oficinas a viviendas: Los edificios construidos tan recientemente como en 1990 ahora pueden ser elegibles para su conversión en viviendas en zonas que permiten el uso residencial.
3. Unidades más pequeñas y viviendas compartidas: El plan elimina las restricciones sobre las viviendas pequeñas y compartidas (por ejemplo, cocinas compartidas o microapartamentos) para permitir una mayor flexibilidad en el diseño y la ocupación.
4. Zonificación para vecindarios de baja/media densidad: En los distritos de menor densidad (R1-R5) se legaliza la zonificación de “Centro Urbano” (2-4 pisos sobre negocios) y se permiten edificios de apartamentos de 3-5 pisos cerca del transporte público.
Uno de los aspectos más favorables para los propietarios de la iniciativa «Ciudad del Sí a la Oportunidad de Vivienda» es la promoción de Unidades de Vivienda Accesorias (UVA). Las UVA son pequeñas unidades ubicadas en el mismo terreno que la casa principal; por ejemplo, casas de campo en el patio trasero, garajes convertidos, unidades en el sótano o en el segundo piso.
El acceso al transporte público es fundamental en el diseño del plan. La idea es alinear el crecimiento de nuevas viviendas con el transporte público, reduciendo así la dependencia del automóvil y maximizando la eficiencia de la infraestructura.
Por lo tanto, el cambio de zonificación de la Ciudad del Sí no se trata solo de edificios, sino de cómo la vivienda, el transporte y la infraestructura evolucionan conjuntamente.
1. Aumento de la oferta de viviendas: El plan permite la creación de más de 80.000 nuevas unidades en un plazo estimado de 15 años.
2. Vivienda más asequible: A través del UAP y los incentivos, se diseñan más unidades para hogares con ingresos entre el 40 y el 60 % del AMI.
3. Reutilización adaptativa: Las conversiones de oficinas en viviendas dan nueva vida a edificios subutilizados y reducen el desperdicio del parque inmobiliario existente.
4. Sostenibilidad: Con una menor demanda de estacionamiento y un uso eficiente del suelo, el plan apoya un crecimiento urbano más ecológico.
5. Flexibilidad para el propietario: Las disposiciones sobre ADU permiten a los propietarios construir unidades de alquiler o ampliar las opciones de vivienda multigeneracional.
1. Gentrificación/desplazamiento: A algunos les preocupa que la construcción de viviendas adicionales cerca del transporte público y de las zonas rezonificadas pueda acelerar el cambio y aumentar los costos locales.
2. Presión sobre la infraestructura: Más unidades pueden ejercer presión sobre el transporte público, las escuelas, los servicios públicos y los espacios abiertos sin una inversión paralela.
3. Estacionamiento/tráfico: En áreas menos atendidas por transporte público, la reducción del estacionamiento puede generar congestión o escasez de estacionamiento.
4. Carácter del vecindario: Especialmente en zonas de baja densidad, los residentes temen que cambios sutiles en la zonificación puedan alterar los paisajes urbanos familiares.
5. Complejidad de la implementación: Los cambios de zonificación son solo una parte; la financiación, la construcción, la aceptación de la comunidad y las condiciones del mercado también serán importantes.
La iniciativa «Ciudad del Sí a la Oportunidad de Vivienda» intenta abordar muchas de estas preocupaciones a través de compromisos de infraestructura (por ejemplo, unos 5.000 millones de dólares para vivienda e infraestructura) y normas de zonificación adaptadas al tipo de zona.
El plan de vivienda y zonificación «Ciudad del Sí» es ambicioso: busca reformar décadas de zonificación en Nueva York, permitir un poco más de vivienda en cada barrio y mejorar la asequibilidad y la flexibilidad ante una grave crisis de vivienda. Si se implementa por completo, podría transformar la forma en que los neoyorquinos viven, construyen e invierten, ya sean inquilinos que buscan una vivienda asequible, propietarios que consideran la construcción de una unidad de vivienda accesoria (ADU, por sus siglas en inglés) o promotores inmobiliarios que buscan nuevas oportunidades.
Residentes, propietarios y promotores pueden prepararse manteniéndose informados sobre las modificaciones de zonificación en su vecindario, revisando incentivos como el Programa de Asistencia para la Vivienda Urbana (UAP, por sus siglas en inglés), considerando el impacto de las Unidades de Vivienda Accesorias (ADU, por sus siglas en inglés) y participando en las juntas comunitarias y los diálogos locales sobre el uso del suelo. En última instancia, los efectos a largo plazo dependerán de la rapidez y la equidad con que se implemente el cambio; sin embargo, la iniciativa «Ciudad Sí a la Oportunidad de Vivienda» señala un cambio importante en el enfoque de la ciudad de Nueva York respecto a la vivienda y la zonificación. Visite nuestro sitio web para más información.
El plan introduce cambios de zonificación como nuevos distritos de zonificación (R11/R12 en algunos casos), bonificaciones de densidad a través de UAP, conversiones de edificios no residenciales en viviendas, unidades de vivienda accesorias en zonas de baja densidad y mandatos de estacionamiento reducidos o eliminados según la zona de tránsito.
No, no elimina de forma generalizada los distritos de zonificación para viviendas unifamiliares y bifamiliares; en cambio, ofrece herramientas opcionales (como unidades de vivienda accesorias o pequeñas construcciones en zonas urbanizadas) en muchas zonas de baja densidad, pero mantiene protecciones para el carácter del vecindario en algunas áreas.
En barrios de baja densidad (R1-R5), el plan permite modificaciones moderadas como la zonificación de "centro urbano" (edificios de 2 a 4 pisos sobre locales comerciales) y apartamentos de 3 a 5 pisos cerca del transporte público, además de viviendas accesorias para los propietarios. La idea es "un poco más de vivienda en cada barrio" en lugar de la conversión masiva a rascacielos.
Las ADU (Unidades de Vivienda Accesorias) son unidades secundarias más pequeñas ubicadas en el terreno de una vivienda —por ejemplo, conversión de garaje, apartamento en el sótano, casa de campo en el patio trasero— que ahora están permitidas bajo ciertas condiciones en muchos vecindarios de baja densidad como parte del plan.
Legalizar las viviendas accesorias (ADU, por sus siglas en inglés) puede aumentar el potencial de ingresos de una propiedad y su valor. El impacto fiscal depende de las normas de valoración locales, por lo que se recomienda a los propietarios consultar con un asesor fiscal o un abogado. El plan «Ciudad del Sí» permite a los propietarios explorar la opción de las ADU, pero exige el cumplimiento de los códigos de construcción, zonificación y seguridad.
El plan incluye inversiones en mejoras de infraestructura (por ejemplo, un compromiso de 5 mil millones de dólares que abarca la mitigación de inundaciones y mejoras en el alcantarillado) para ayudar a gestionar el crecimiento de manera sostenible. Dicho esto, el desarrollo siempre conlleva un impacto ambiental potencial, por lo que la supervisión del diseño, los espacios abiertos y el drenaje sigue siendo esencial.
No; si bien el plan abarca toda la ciudad, las reformas se adaptan según el tipo de zona (baja, media o alta densidad), el acceso al transporte público, las zonas de estacionamiento y el contexto del barrio. El plan establece explícitamente que está diseñado para funcionar de manera diferente en distintas áreas.
El programa UAP ofrece a los promotores una bonificación (por ejemplo, un 20 % más de superficie edificable) si destinan esa superficie adicional a viviendas asequibles de forma permanente para personas con ingresos limitados. Esto incentiva la construcción de viviendas asequibles en lugar de solo viviendas a precio de mercado.
Según el programa UAP, el promedio de viviendas asequibles debe ser de aproximadamente el 60 % del AMI o inferior. En proyectos de mayor envergadura, el requisito puede incluir que al menos el 20 % de la superficie construida asequible tenga un promedio del 40 % del AMI.
El plan estima la construcción de más de 80.000 nuevas viviendas en toda la ciudad en un plazo de 15 años. Si bien esto es significativo, muchos expertos señalan que por sí solo podría no ser suficiente para revertir por completo la presión sobre los alquileres, dada la gran escasez de viviendas en Nueva York; sin embargo, representa un paso importante.
Los proyectos que cumplan con los criterios de asequibilidad del UAP también pueden calificar para beneficios fiscales según la sección 485-x si se alinean con los requisitos de ambos programas.
El AMI es una medida estándar utilizada en las políticas de vivienda para determinar la elegibilidad por ingresos y los niveles de asequibilidad en relación con los ingresos típicos de la región. El uso del AMI permite al programa establecer rangos claros (por ejemplo, 40 %, 60 %, 80 % del AMI) y monitorear la asequibilidad.
Existe el riesgo de que el aumento del desarrollo y las mejoras en los barrios aceleren el cambio. El plan busca mitigarlo mediante herramientas de asequibilidad, inversión en infraestructura y una zonificación adaptada. Sin embargo, la participación y la protección de la comunidad local serán fundamentales.
El plan flexibiliza las normas para la conversión de edificios no residenciales (incluidos los edificios de oficinas) en viviendas en zonas donde se permite el uso residencial, incluyendo en algunos casos edificios construidos tan recientemente como en 1990.
En las principales zonas de transporte público (Zona 1), el plan elimina en muchos casos las normas de estacionamiento; en la Zona 2 (buen transporte público) se reducen las normas; en la Zona 3 (menor transporte público) se mantienen en gran medida los requisitos actuales.
La reducción de los requisitos de estacionamiento puede disminuir los costos de construcción y fomentar el uso del transporte público, pero también puede aumentar la demanda de estacionamiento en la calle en los barrios, especialmente donde el transporte público es limitado. La planificación y el diseño locales deberán gestionar la posible congestión.
El plan incluye una inversión en infraestructura (un compromiso de aproximadamente 5 mil millones de dólares) para mejoras en la vivienda y la infraestructura, incluyendo drenaje pluvial, alcantarillado y espacios abiertos para apoyar el crecimiento. Dicho esto, la ejecución y la oportunidad serán clave para garantizar que las capacidades se ajusten a la demanda adicional.
El cambio de zonificación permite la construcción de viviendas accesorias (ADU, por sus siglas en inglés) en muchos casos, pero su uso para alquileres a corto plazo puede requerir otras aprobaciones regulatorias (impuestos, licencias, código de construcción) y cumplir con las normas locales. Los propietarios deben consultar la normativa local.
El plan legaliza las viviendas accesorias (ADU, por sus siglas en inglés) bajo ciertas condiciones y fomenta la creación de unidades secundarias legales, lo que podría regularizar las viviendas en sótanos o apartamentos divididos si cumplen con las normas de seguridad y zonificación. Sin embargo, no legaliza automáticamente todas las unidades existentes que no están reguladas.
No; si bien el plan flexibiliza algunas restricciones (como el tamaño de las unidades y la vivienda compartida), no anula fundamentalmente el código de edificación, las normas de seguridad contra incendios ni los estándares sanitarios. El desarrollo aún debe cumplir con los permisos e inspecciones reglamentarias.
Sí, en los distritos históricos, ciertos tipos de viviendas accesorias o aumentos de altura pueden estar restringidos. Además, cualquier zonificación y desarrollo en áreas protegidas debe cumplir con las normas de la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos y el contexto del vecindario.
¿Puede el vendedor pagar los costos de cierre? Un abogado inmobiliario opina. En el sector
¿Cuáles son los tres tipos de derecho de propiedad y derechos de propiedad? El derecho
¿Qué es una oferta de acuerdo razonable? ¿Qué pasa si solo recibe una oferta baja?
¿Puede el vendedor pagar los costos de cierre? Un abogado inmobiliario opina. En el sector
¿Cuáles son los tres tipos de derecho de propiedad y derechos de propiedad? El derecho
¿Qué es una oferta de acuerdo razonable? ¿Qué pasa si solo recibe una oferta baja?
517 Brighton Beach Avenue, 2.º piso, Brooklyn, Nueva York 11235
111 Town Square Place, Suite 1236-C, Jersey City, NJ 07310
500 7ma Avenida, Nueva York, NY 10018
42 Guy Lombardo Ave, Freeport, Nueva York 11520
Estamos aquí para usted por las tardes, los fines de semana y los días festivos y trabajaremos según su horario para defender sus derechos.
