¿Cuánto cuestan los costos de cierre en Nueva York? Desafortunadamente, los costos de cierre promedio para los compradores en Nueva York dependen de muchos factores, pero este artículo busca explicar el proceso. Los costos de cierre en bienes raíces en la ciudad de Nueva York son una parte sustancial del costo total de la transacción; los compradores de vivienda deben tener esto en cuenta al planificar la compra de una casa, cooperativa o condominio. Los honorarios de los abogados de bienes raíces para el cierre son un costo adicional a considerar.

¿Qué son los costos de cierre en Nueva York?

El cierre es el período del proceso de venta de bienes raíces en el que se transfiere la titularidad de la propiedad del vendedor al comprador. El cierre conlleva costos. Estos costos pueden incluir muchos de los siguientes elementos:

• Tarifas que el prestamista le cobra para procesar y finalizar su préstamo;
• Honorarios de tasación;
• Honorarios de inspección;
• Tarifas de búsqueda de crédito;
• Tarifas de búsqueda de títulos;
• Honorarios de abogados de bienes raíces para el cierre;
• Impuestos de transferencia;
• Impuestos sobre la propiedad pagados por adelantado;
• Intereses prepagos;
• Seguro de propietario de vivienda.

Las tarifas exactas varían según el prestamista y el tipo de propiedad que desee comprar (casa, cooperativa o condominio). Antes del cierre, los prestamistas deben detallar todos los costos de cierre en una estimación inicial del préstamo cuando usted solicita el préstamo. Esto se conoce como Estimación del Préstamo. Los prestamistas también deben actualizar su estimación de costos de cierre unos días antes del cierre e informarla en la Declaración de Cierre. De esta manera, siempre tendrá la oportunidad de saber cuáles serán sus costos de cierre antes del cierre.

Costos de cierre de bienes raíces en Nueva York – ¿Cuáles son ellas?

Examinemos primero el lado del vendedor de las transacciones.  Entre otras cosas, el vendedor generalmente paga la comisión del agente inmobiliario y los impuestos de transferencia.  Los agentes inmobiliarios generalmente cobran entre cuatro y seis por ciento del precio de compra.  Aunque un vendedor podría verse tentado a contratar a un agente inmobiliario de bajo costo, recuerde que «obtienes lo que pagas». El verano pasado ayudé a una clienta a vender su casa multifamiliar de piedra rojiza en Bedford-Stuyvesant. La vendedora había contratado a uno de los mejores agentes inmobiliarios de la zona. La casa se vendió muy por encima del precio de venta y más de $500,000 más que una casa similar que se vendió varios meses antes en la misma cuadra.  Aunque el vendedor podría haber pagado uno o dos por ciento más al agente inmobiliario, el aumento de precio por sí solo valió la pena.

El otro cargo importante que incurre un vendedor durante una transacción inmobiliaria son los impuestos de transferencia de la ciudad y el estado de Nueva York. Los impuestos de transferencia de la ciudad de Nueva York dependen del tipo de propiedad que se venda, pero generalmente, para propiedades residenciales, son del 1% si el precio de venta es de $500,000 o menos, y del 1.425% si el precio de venta es de $500,000 o más.   El estado de Nueva York cobra al vendedor $4 por cada $1,000 del precio de venta. Además, el vendedor podría incurrir en un impuesto sobre las ganancias de capital al final del año fiscal, pero es mejor dejar esa discusión en manos de un contador público.

Generalmente, un comprador incurrirá en costos más altos que un vendedor durante una transacción inmobiliaria. Si una compra requiere una hipoteca, la mayoría de los condados del estado de Nueva York cobrarán un impuesto de registro hipotecario. En la ciudad de Nueva York, este impuesto se basa en el monto de la hipoteca. Si el monto de la hipoteca es inferior a $500,000 en una propiedad residencial, el impuesto es del 1.8% de la hipoteca; si la hipoteca es de $500,000 o superior, el impuesto de registro hipotecario es del 1.925%.

Además, si el precio de compra de la propiedad es de $1,000,000 o más, el comprador pagará el impuesto de mansión del estado de Nueva York, que equivale al 1% del precio total de compra. Otro gasto importante que se incurre con la compra es la cuota del seguro de título y la cuota del seguro hipotecario. Ambas cuotas se controlan según el precio de compra. Existen otras cuotas bancarias y de título que pueden verse afectadas por un aumento en el precio de venta, pero generalmente, las mencionadas anteriormente tienen el mayor impacto.

Entendiendo la Estimación del Préstamo

Como se explicó anteriormente, la Estimación del Préstamo es un documento que incluye el desglose de los pagos aproximados que deben realizarse al cierre de un préstamo hipotecario. Dado que el esquema es simplemente una estimación, los costos de cierre reales podrían ser menores o mayores al cierre, pero el esquema siempre es razonablemente preciso. Las estimaciones incorrectas más comunes son las de servicios de terceros, como los honorarios de inspección de la vivienda y los gastos de mudanza.

La Estimación de Préstamo ayuda a los prestatarios a comparar los costos de los préstamos con diferentes prestamistas. La Estimación de Préstamo contiene información como el monto, el plazo, la tasa de interés, las penalizaciones por pago y otras comisiones y cargos. También incluye los gastos de cierre, algunos de los cuales serán pagados por el comprador y otros por el vendedor. Estos gastos suelen dividirse en varias categorías:

• Las tarifas del préstamo;
• Honorarios de pre-cierre;
• Reservas o depósitos en garantía pagados a terceros;
• Cargos de título;
• Cargos gubernamentales.

Entendiendo los costos finales enumerados en la divulgación de cierre

El Informe de Cierre es un documento inmobiliario requerido por el gobierno para detallar todos los cargos impuestos a las partes. Debido a la cantidad de información que contiene, es uno de los documentos más importantes del proceso de cierre. Una vez que reciba el Informe de Cierre del prestamista, es muy recomendable que lo revise con un abogado debido a su complejidad.

Generalmente, un abogado especializado en bienes raíces de Nueva York le guiará a través del documento y le explicará cada punto. Necesitará la experiencia de un abogado para detectar cualquier error del prestamista. Como se explicó anteriormente, el monto estimado en la Estimación del Préstamo suele ser bastante cercano al monto contenido en la Declaración de Cierre final.

Un ejemplo de costos de cierre promedio en Nueva York

Los costos de cierre promedio en Nueva York pueden variar ligeramente según varios factores. Para los compradores, estos costos pueden variar desde un mínimo del 1.5% hasta un máximo del 6% del precio de compra. Para los vendedores, los costos de cierre pueden variar entre el 8% y el 10% del precio. Como es de esperar, Nueva York puede ser un mercado caro. Sin embargo, los errores en el proceso de cierre pueden costar mucho dinero. Sin la orientación adecuada, los vendedores y compradores incautos pueden encontrarse con muchos costos inesperados. Con un abogado inmobiliario experimentado en Nueva York que le ayude durante el proceso de cierre, la probabilidad de cometer tales errores es mucho menor.

¿Cuánto cuestan los costos de cierre en Nueva York?

Comprar bienes raíces en Nueva York conlleva considerables tasas e impuestos. Tanto compradores como vendedores pagan ciertas tasas al cierre, y el importe de las tasas varía según el tipo de compraventa que se realice. Algunos aspectos que tanto compradores como vendedores suelen encontrar al cierre incluyen:

• Comisión de Bienes Raíces
• Impuesto de transferencia de Nueva York
• Honorarios de abogado
• Tarifas de grabación del condado
• Tarifa de recogida al cerrador de títulos:

Costos de cierre promedio en Nueva York para el comprador

Los costos de cierre promedio en Nueva York para el comprador oscilan entre el 1.5% y el 5% del precio de compra. ¿Cuánto son los costos de cierre para el vendedor en Nueva York? Desafortunadamente, son ligeramente más altos que los costos para los compradores, oscilando entre el 8% y el 10% para los vendedores. Errores simples en la negociación de la venta de una propiedad o al completar la documentación pueden costar miles de dólares. Contar con un abogado inmobiliario experimentado a su lado es importante en todas las etapas de la transacción inmobiliaria, pero contar con asesoría legal durante el cierre es crucial.  También puedes usar esto Calculadora de costos de cierre para el comprador en Nueva York para estimar sus costos.

Otros servicios y tarifas que el comprador debe estar preparado para pagar antes del cierre

• Inspección de la vivienda: a veces es necesaria. El propósito de una inspección es identificar cualquier defecto que deba corregirse antes del cierre. La inspección consiste en explorar hasta el último rincón de la casa para buscar moho, podredumbre y termitas que el comprador probablemente no detectó durante la compra. Generalmente, las inspecciones cuestan entre $100 y $500. Le recomendamos encarecidamente que solicite una inspección antes del cierre, ya que es la última oportunidad del comprador para descubrir cualquier problema oculto en la propiedad. Si descubre un defecto durante la inspección, podría ayudarle a negociar el precio final.
• Seguro de vivienda: en general, el seguro de vivienda le ayudará a proteger su inversión inmobiliaria. Muchos prestamistas le exigirán depositar una cantidad de dinero en una cuenta de depósito en garantía para cubrir el costo de las primas mensuales del seguro de vivienda, en caso de que alguna vez tenga problemas financieros y no pueda pagar.
• Intereses diarios prepagos: si cierra el contrato de compraventa de su casa a mitad de mes, es posible que tenga que pagar intereses que cubran los días hasta que comience su primer mes completo en la casa.
• Levantamiento topográfico de la propiedad: Su objetivo es evaluar el límite de la propiedad para determinar sus límites legales. Es importante asegurar la correcta ubicación de las cercas y muros, así como identificar la ubicación de las tuberías municipales de gas y agua. Generalmente, el costo oscila entre $100 y $400.
• Depósito en garantía de impuestos sobre la propiedad: por lo general, su prestamista le solicitará que coloque una suma de dinero en una cuenta de depósito en garantía antes del cierre para cubrir los impuestos sobre la propiedad durante al menos un mes, de modo que en el caso de incumplimiento de la hipoteca, el banco pueda seguir pagando los impuestos sobre la propiedad por usted.

Costos de cierre de cooperativas en Nueva York

Para los compradores de una cooperativa en Nueva York, el costo de cierre suele ser de entre el 1% – 2%   del precio de compra si el precio es inferior a $1 millón. Si el precio es superior a $1 millón, generalmente el costo de cierre es de entre el 2% y el 3%. También existen algunas comisiones y gastos especiales asociados con la compra de una cooperativa, como:

• Tarifas de mudanza más altas
• Tarifa de presentación del formulario UCC-3
• Impuesto/tarifa de inversión
• Honorarios de abogados de cooperativas
• Tarifa del agente de transferencia

 Costos de cierre de condominios en Nueva York

• Tarifa de solicitud: algunos prestamistas (pero no todos) cobran una tarifa de solicitud, que promedia alrededor de $300, pero puede llegar a $500;
• Tarifas de cierre diversas de condominios: al igual que la compra de una cooperativa, hay una variedad de tarifas pequeñas asociadas con las compras de condominios, que normalmente varían entre $200 y $300.

Costos de cierre de condominios en Nueva York para compradores

Los costos de cierre de los condominios en Nueva York suelen ser más altos que los de las cooperativas. Quienes compran un condominio en Nueva York pueden esperar pagar entre el 2% y el 4% del precio de compra si su precio es inferior a $1 millón. En el caso de los condominios con precios superiores a $1 millón, el precio puede ser mucho mayor, incluso superando el 5%. Los condominios suelen ser más caros que las cooperativas debido a los impuestos y cargos adicionales que se pagan por la hipoteca y el seguro de título. Los propietarios de apartamentos en cooperativas técnicamente compran «acciones» en la cooperativa, mientras que el comprador de un condominio paga una hipoteca sobre la vivienda que le otorga el título de propiedad. Algunos de los costos de cierre que el comprador puede esperar en condominios en Nueva York incluyen:

• Honorarios de abogados
• Un “impuesto a mansiones” del 1% para viviendas de más de $1,000,000
• Seguro de título (que solo se aplica a los propietarios de condominios, a diferencia de las cooperativas)
• Un impuesto de registro de hipotecas
• Y algunos otros cargos que seguramente surgirán.

Ejemplos de cálculos de costos de cierre en Nueva York

Costos de cierre adicionales para cooperativas en Nueva York

Costos de cierre adicionales para condominios en Nueva York

¿Abrumado por la complejidad de calcular estos diversos cargos? Varios servicios en línea pueden calcular aproximadamente los costos de cierre de bienes raíces utilizando una calculadora de costos de cierre en Nueva York. Sin embargo, tenga en cuenta que cualquier calculadora de costos de cierre en Nueva York solo proporciona una estimación de sus costos de cierre. Para gestionar el cierre correctamente, deberá contratar a un abogado de bienes raíces en Nueva York para que le ayude a negociar los honorarios y asegurarse de no obtener una mala oferta.

Descripciones de los costos de cierre del vendedor estándar de Nueva York

Los costos de cierre estándar en la ciudad de Nueva York incluyen muchos costos diferentes y dependen del tipo de propiedad. Para la mayoría de las ventas, los costos de cierre incluyen varias tarifas, que se pueden calcular utilizando el Calculadora de costos de cierre del vendedor para la ciudad de Nueva York. Para las ventas, los costos  include: 

• Comisión inmobiliaria: para los vendedores, la comisión del agente en Nueva York suele rondar entre el 5 % y el 6 %. Esta suele ser la mayor parte de los costos de cierre del vendedor.
• Impuesto de transferencia de Nueva York: para el vendedor, el impuesto de transferencia es aproximadamente del 1,825%, pero puede variar.
• Honorarios del abogado: este monto variará dependiendo de la cantidad de trabajo que su abogado tenga que realizar en relación con la venta, incluido el tiempo dedicado a preparar documentos y brindar asesoramiento.
• Tarifa de registro del condado: estas tarifas varían normalmente entre $30 y $100.
• Tarifa de recogida hasta el cierre del título: esta tarifa suele ser de alrededor de $200 para cada hipoteca.

Para las cooperativas, los costos de cierre incluyen:

• Impuesto/tarifa de presentación: la tarifa de presentación para cooperativas generalmente es de alrededor del 1 al 3 %.
• Impuesto de transferencia del estado de Nueva York: la tasa del impuesto de transferencia puede ser de alrededor del 1%, por lo general
• Honorarios de abogados: los honorarios de los abogados variarán mucho dependiendo de cuánto deba involucrarse el abogado en el proceso.
• Tarifas de mudanza: las tarifas de mudanza pueden ser bastante caras para las cooperativas debido a la naturaleza única de las mismas.
• Pagar la tarifa bancaria/de recogida: pagar la hipoteca suele ser necesario por parte del vendedor antes de que la transferencia de la propiedad sea definitiva.
• Tarifa de presentación del UCC-3: generalmente, esta tarifa oscila entre $40 y $175 dólares.

Para condominios

• Honorarios de abogados de condominios: a menudo en Nueva York, los honorarios de los abogados de condominios, al igual que otras residencias   en la ciudad de Nueva York, variarán dependiendo de la cantidad de trabajo que deba realizar el abogado durante el proceso de compra/venta.
• Gastos de mudanza: Los gastos de mudanza son habituales al mudarse de un condominio a otro en Nueva York. Cuanto más tenga que trasladar, más caro puede ser.
• Tarifas de solicitud de exención: algunas tarifas asociadas con la compra de condominios se pueden eximir si tiene la información correcta lista cuando presenta la solicitud, pero aún puede encontrar algunas tarifas por eximir partes de la solicitud.
• Gastos varios de condominio: siempre pueden surgir otros gastos e impuestos. Abogados inmobiliarios con experiencia en Nueva York pueden ayudarle a prepararse para imprevistos durante el proceso de cierre.

Preguntas frecuentes:

Una breve nota sobre el procedimiento de cierre

Generalmente, el cierre se produce entre 60 y 90 días después de la firma del contrato (en Nueva York, el proceso suele ser más lento, así que se asume que el cierre se producirá cerca de los 90 días). Tras la firma, el comprador debe enviar un anticipo al abogado del vendedor. Si el comprador rescinde el contrato antes del cierre, podría perder su anticipo a menos que tenga una razón justificada, como una cláusula de contingencia hipotecaria. Normalmente, los anticipos en el estado de Nueva York rondan el 10 % del precio de compra, que se deposita en una cuenta de depósito en garantía.

Entre la firma y el cierre, su abogado deberá completar varias tareas para preparar el cierre. Primero, solicitará un informe de título para determinar si existen problemas que los vendedores deban resolver antes del cierre. Los problemas de título más comunes son los gravámenes insatisfechos o las infracciones de propiedad. Descubrir y resolver los defectos del título es fundamental para garantizar la seguridad legal de su compra. Contar con abogados expertos en bienes raíces es crucial en esta etapa, ya que un error podría resultar en la pérdida de su vivienda sin previo aviso en el futuro.

A continuación, su abogado trabajará con usted para completar la documentación solicitada por el prestamista y entregarle la documentación necesaria. Después, le ayudará a calcular el monto que deberá pagar a los vendedores al cierre. Además, le ayudará a determinar cuánto deberá pagar a los prestamistas correspondientes, a la compañía de títulos de propiedad y a cualquier otra entidad externa involucrada en la transacción (como las juntas directivas de cooperativas).

Finalmente, en la fecha del cierre, su abogado lo representará y se asegurará de que todos los documentos que necesita firmar, como la escritura, las declaraciones de impuestos de transferencia y los documentos hipotecarios, estén en regla y reflejen lo acordado previamente. También deberá realizar el pago en ese momento.

Los cierres de transacciones inmobiliarias son procedimientos muy técnicos, especialmente en Nueva York, donde existen muchos requisitos adicionales y costumbres locales en las transacciones inmobiliarias. Muchos aspectos del proceso inmobiliario resultarán desconocidos para un abogado que no se dedique al derecho inmobiliario, por lo que es fundamental contratar profesionales especializados en este campo. Los abogados expertos en derecho inmobiliario del bufete de Yuriy Moshes, P.C. le guiarán durante el proceso y se asegurarán de que todo esté correcto y de que no haya problemas.

¿Está considerando comprar o vender una propiedad? ¿Ya inició el proceso de compraventa de bienes raíces y necesita asesoramiento sobre cómo proceder? En el bufete de abogados de Yuriy Moshes, ayudamos a clientes que compran o venden propiedades en el área metropolitana de Nueva York, incluyendo todos sus distritos (Manhattan, Brooklyn, Queens, el Bronx y Staten Island), así como en el norte de Nueva Jersey, Long Island y el norte del estado de Nueva York.