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Es posible que en todo el país pronto nos encontremos en una situación incierta, incluso desesperada. Las prestaciones federales por desempleo pandémico finalizaron el 6 de septiembre de 2021, y muchos estados decidieron no extenderlas. Esto incluyó el aumento semanal adicional de $300 que recibieron muchos, así como la Asistencia por Desempleo Pandémico (PUA) para los desempleados no tradicionales y la Compensación por Desempleo de Emergencia Pandémica (PEUC), que extendió las prestaciones más allá del final de las prestaciones estatales.
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Esto afecta a unos siete millones de personas en todo el país y a 800 mil solo en el estado de Nueva York. La Corte Suprema de Estados Unidos también dictaminó recientemente que la moratoria federal de desalojos es inconstitucional. Esto pone a muchos en riesgo de perder sus hogares. Ante esta situación, la ayuda legal puede ser su mejor opción para descubrir cómo detener la ejecución hipotecaria y conservar su vivienda si corre el riesgo de perderla por no poder pagarla. Complete un formulario en nuestro sitio web para obtener más información sobre cómo detener la ejecución hipotecaria ahora.
La ejecución hipotecaria es el proceso por el cual un banco u otra institución crediticia se hace cargo de una propiedad cuyo propietario se encuentra en mora con el préstamo. Esto ocurre cuando, por cualquier motivo, el propietario deja de pagar su hipoteca. Las ejecuciones hipotecarias se dan en dos formas: judiciales y no judiciales. En las ejecuciones judiciales, el prestamista demanda al prestatario para desalojarlo, y este se defiende ante los tribunales. Las ejecuciones no judiciales generalmente no involucran a los tribunales y suelen ser más rápidas que las judiciales. Cualquier desalojo se basa en lo estipulado en el contrato hipotecario entre el prestamista y el prestatario. El estado de Nueva York es un estado con ejecuciones hipotecarias judiciales, por lo que nos centraremos más en ello en este artículo.
Existe un proceso o cronograma de ejecución hipotecaria de NYS que da una idea de qué esperar si se atrasa en el pago de su hipoteca, sufre una ejecución hipotecaria:
Los períodos de gracia suelen otorgarse cuando, por razones imprevistas, no puede realizar el pago de un mes determinado. Tenga en cuenta que podría incurrir en un cargo por mora. Algunos prestamistas también querrán informar la morosidad a las agencias de crédito si se atrasa 30 días.
Se le considerará en mora si no realiza varios pagos de la hipoteca. En ese momento, el prestamista le enviará una notificación de mora. Sin embargo, por ley, el prestamista debe enviarle esta notificación al menos 90 días antes de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Este período de 90 días equivale al período de 120 días previos a la ejecución hipotecaria, establecido por el gobierno federal.
Dado que Nueva York es un estado con ejecuciones hipotecarias judiciales, el siguiente paso sería que el prestamista presentara una demanda de ejecución hipotecaria. Si no se responde a la demanda, se emitiría una sentencia en rebeldía. El juez podría dictar un juicio o una sentencia sumaria si el prestatario responde a la demanda.
El período previo a la ejecución hipotecaria entre el aviso de incumplimiento y la venta de su casa es el más crucial porque este es el momento en el que puede intentar remediar el incumplimiento de su hipoteca.
Una vez finalizado el proceso de ejecución hipotecaria sin que usted haya liquidado su hipoteca morosa, su propiedad se pondrá a la venta para saldar cualquier deuda pendiente. Esto suele gestionarse mediante un aviso de venta emitido por el prestamista, que suele publicarse en su propiedad actual o en su periódico local. Una vez vendida la propiedad, se le notificará que debe desocupar su antigua vivienda.
Dado que hay varios pasos que seguir antes de una ejecución hipotecaria, existen oportunidades y maneras de detenerla de inmediato. Además, si tiene alguna pregunta, como si solo uno de los cónyuges tiene una hipoteca, pero ambos tienen el título de propiedad, no dude en hablar con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias.
Una forma de detener una ejecución hipotecaria es declararse en bancarrota. La bancarrota es un proceso mediante el cual usted se declara financieramente insolvente e incapaz de cumplir con sus obligaciones financieras actuales. Dependiendo de sus circunstancias y del tipo de bancarrota que solicite, obtendrá prácticamente un borrón y cuenta nueva o la oportunidad de reorganizar sus deudas para que sean más manejables. En cualquier caso, la bancarrota detiene la ejecución hipotecaria de su vivienda.
Un prestamista puede impugnar la suspensión de la ejecución hipotecaria ante un tribunal de quiebras, pero esto no puede ocurrir hasta que transcurran al menos 30 a 60 días desde la fecha de presentación. Sin embargo, la ventaja para el prestatario es que gana tiempo para encontrar una solución al dilema de la hipoteca morosa. Existen dos tipos de quiebra: el Capítulo 13 y el Capítulo 7, que analizaremos con más detalle en las siguientes secciones.
En una bancarrota del Capítulo 13, usted reorganiza sus deudas y hace arreglos para pagarlas. Algunas de las ventajas incluyen la posibilidad de conservar su vivienda, ya que su préstamo hipotecario vencido puede incluirse en su plan de declaración de bancarrota. También podría quedar exento de algunas o todas sus deudas no garantizadas (como tarjetas de crédito), lo que le permite disponer de más dinero para pagar el préstamo moroso según su plan de pago.
En una bancarrota del Capítulo 7, sus deudas se eliminan por completo si se declara en bancarrota y se aprueba. Si bien este tipo de bancarrota normalmente no salva su vivienda, puede retrasar el proceso de ejecución hipotecaria, dándole tiempo para acumular dinero para otros usos, como alquilar un apartamento o una casa, o negociar con el prestamista para intentar conservar su vivienda. Además, es posible que no sea responsable del saldo restante después de la ejecución hipotecaria, más comúnmente conocida como sentencia por deficiencia.
La decisión de declararse en bancarrota no se toma a la ligera. Declararse en bancarrota conlleva varios riesgos; el más importante es que puede afectar su crédito y su capacidad para calificar para financiamiento y comprar bienes en los próximos años. Por eso es importante contratar al abogado adecuado para detener la ejecución hipotecaria ahora, especialmente si recibe una citación de ejecución hipotecaria. Infórmese sobre cómo responder a una citación de ejecución hipotecaria y cómo detenerla de inmediato contactando a uno de nuestros abogados con experiencia para una consulta gratuita.
En ciertas circunstancias, podría calificar para una modificación de préstamo para que sea más asequible. La Ley de Viviendas Asequibles ofrece opciones para ayudar a los propietarios a evitar una ejecución hipotecaria o a explorar maneras de salir de su hipoteca. Puede trabajar directamente con el prestamista, pero es mejor consultar esta opción con un abogado.
El doble seguimiento consiste en que el prestamista continúe con el proceso de ejecución hipotecaria mientras busca opciones de mitigación de pérdidas con el prestatario. Algunos estados, como California, Colorado, Nevada y Minnesota, lo han prohibido. A nivel federal, el prestatario puede estar protegido si recibe una solicitud de mitigación de pérdidas con más de cinco semanas de antelación a la venta de la ejecución hipotecaria. En ese caso, el prestamista no puede proceder con la venta mientras la solicitud esté en trámite o si usted se pone al día con su hipoteca mientras se considera el plan de mitigación de pérdidas.
Si prácticamente no hay posibilidad de salvar su casa, existen otras maneras de evitar la ejecución hipotecaria. Una de ellas es venderla.
Encuentre un buen agente inmobiliario preguntando a amigos, vecinos y otras personas de confianza, especialmente a uno con un buen historial de ventas rápidas de viviendas. El objetivo es vender y cerrar la venta antes de que concluya cualquier proceso de ejecución hipotecaria y obtener lo suficiente de la venta para pagar el resto de su préstamo vencido. Pero antes de considerar vender su casa, consulte primero con el prestamista, ya que existen obligaciones legales que debe considerar y las posibles consecuencias que podría enfrentar si vende sin su permiso.
Otra opción para evitar la ejecución hipotecaria es colaborar con su prestamista en una venta a corto plazo de su vivienda. El prestamista debe aprobar una venta a corto plazo porque debe estar dispuesto a aceptar menos del valor de la vivienda. Esto solo aplica a propietarios con problemas de pago de hipoteca. Sin embargo, su prestamista podría considerar esto una ventaja, ya que una venta a corto plazo podría ser la manera más rápida de librarse del proceso de ejecución hipotecaria y de la propiedad.
Otra opción es una escritura en lugar de ejecución hipotecaria, en la que usted cede la escritura a la entidad crediticia. La ventaja de esto es que podría tener un menor impacto en su calificación crediticia general que una ejecución hipotecaria total. Sin embargo, las escrituras en lugar de ejecución hipotecaria no se otorgan con tanta frecuencia debido a los posibles riesgos legales que asume la entidad crediticia al adquirir la escritura de una vivienda.
Hay un par de cosas que puede hacer para detener la ejecución hipotecaria restableciendo el préstamo:
¿Cuál es la diferencia entre ambos? La veremos a continuación.
Rehabilitación de un préstamo: La rehabilitación de un préstamo implica poner todo al día y liquidar los saldos pendientes. Sin embargo, primero debe averiguar el saldo vencido total. Esto no solo incluye el saldo de la hipoteca, sino también otros conceptos como cargos por mora, intereses adeudados, cargos de inspección y otros costos y comisiones administrativas. Los plazos y requisitos para la rehabilitación de un préstamo varían según el estado. En Nueva York, puede rehabilitar su préstamo en cualquier momento antes de una sentencia de ejecución hipotecaria definitiva.
Pagar es mucho más sencillo, pero mucho más difícil que restituir un préstamo. Pagar es básicamente lo mismo que restituir un préstamo, más el resto del préstamo.
Existen otras maneras de evitar la ejecución hipotecaria que no se han mencionado anteriormente. Estas incluyen:
Hable con su prestamista para llegar a algún tipo de acuerdo, ya sea mediante nuevos acuerdos para liquidar su préstamo. En este caso, el asesoramiento de un abogado especializado en bienes raíces será invaluable. Un buen abogado conocerá los pormenores de lo que un prestamista puede o no aceptar y podrá negociar en su nombre.
Según las normas federales y estatales, el propietario tiene derecho a solicitar una prórroga de 180 días, durante la cual no tendrá que realizar ningún pago. También existe la opción de solicitar una prórroga adicional de 180 días si persisten las dificultades. Tenga en cuenta que la prórroga no elimina la hipoteca adeudada.
La ley federal CARES preveía la suspensión de pagos para los residentes. En Nueva York, los propietarios de viviendas también pueden acogerse a la suspensión de pagos bajo la Ley Bancaria 9-x si las hipotecas están a nombre de empresas reguladas por el estado y no respaldadas por el gobierno federal. Se recomienda consultar con un abogado para conocer las mejores opciones para los programas de suspensión de pagos hipotecarios.
Otra forma de evitar la ejecución hipotecaria es permitir que otra persona asuma la responsabilidad del préstamo hipotecario mediante el arrendamiento de la vivienda o asumiendo las obligaciones financieras restantes. En el arrendamiento, se acuerda que cualquier alquiler que pague el nuevo inquilino se destine al pago del préstamo moroso. Con la opción de asunción, una nueva persona asume el préstamo y cualquier responsabilidad financiera relacionada, de la cual el prestatario original puede quedar liberado.
En los estados que utilizan medios no judiciales de ejecución hipotecaria, podría demandar para detener la ejecución hipotecaria de su vivienda. Es recomendable consultar primero con un abogado, ya que en los estados con ejecución hipotecaria judicial, la mayoría ya ha presentado su demanda. En los casos en que se pueda presentar una demanda, se deben demostrar varios aspectos, como la imposibilidad de demostrar la titularidad del préstamo y la violación de las leyes estatales y los pasos requeridos para los procesos de ejecución hipotecaria. También podría perder y seguir debiendo el dinero de su préstamo vencido, además de los honorarios legales incurridos en la demanda.
Preguntas frecuentes
¿Es alguna vez demasiado tarde para detener la ejecución hipotecaria?
Es demasiado tarde para detener la ejecución hipotecaria cuando la propiedad a ejecutar se vende en subasta u otra venta de ejecución hipotecaria, o en cualquier plazo obligatorio previo a una venta de ejecución hipotecaria. Lo que se puede hacer para remediar la situación dentro del plazo permitido puede variar, dependiendo de la etapa en que se encuentre su vivienda en la ejecución hipotecaria.
¿Cómo detener una ejecución hipotecaria en el último minuto?
Puede tomar varias medidas, desde vender su casa hasta liquidar o poner al día su préstamo, o negociar con su prestamista para llegar a un acuerdo de pago. Hablar con un abogado especializado en bienes raíces sobre la mejor opción para prevenir una ejecución hipotecaria es su mejor opción.
¿Puede un abogado detener una ejecución hipotecaria?
Un abogado puede detener algunas ejecuciones hipotecarias, pero no todas. En casos donde la ejecución hipotecaria es inevitable, un abogado puede brindarle y asesorarle sobre las mejores opciones para minimizar el impacto en sus finanzas y calificación crediticia.
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria de su casa después de atravesar tiempos difíciles y no está seguro de qué hacer, hablar con un abogado es un buen primer paso.
Nuestros abogados inmobiliarios cualificados examinarán su caso y le brindarán la orientación necesaria para detener la ejecución hipotecaria y conservar su vivienda, o para detenerla y minimizar el impacto financiero, de modo que pueda empezar de cero. Puede empezar llenando un formulario para una consulta gratuita en una de nuestras oficinas, en línea o por teléfono.
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