Si eres como la mayoría de las personas, alguna forma de deudas, ya sea de tarjeta de crédito, préstamo para automóvil, préstamo estudiantil o una línea de crédito, es necesaria para navegar por la vida. Sin embargo, a veces, cuando tu deuda se vuelve más excesiva que tus ingresos, enfrentarás preocupaciones financieras. En este artículo discutimos cómo gestionar tu deuda y sugerimos las mejores prácticas para decidir el tipo de préstamos a considerar para tu casa. Hablaremos sobre cómo calcular la relación deuda-ingreso (DTI) para propósitos de hipoteca, lo que ayudará a determinar tu deuda en relación con tus ingresos.

Específicamente, en este artículo abordaremos lo siguiente:

• ¿Qué es una Obligación Excesiva en Relación con los Ingresos?
• ¿Qué es la Relación Deuda-Ingreso para Hipotecas?
• ¿Cómo Calcular tu Relación con una Calculadora DTI?
• ¿Qué es la Relación Front-End y la Relación Back-End?
• ¿Qué DTI para una Hipoteca Necesitas para Obtener un Préstamo?
• ¿Dónde Buscar Prestamistas de Hipotecas con Alto DTI?
• ¿Cómo Optimizar tus Obligaciones Excesivas en Relación con los Ingresos y Aumentar las Oportunidades de Préstamo?
• ¿Cómo Saber si tu Prestamista no te Está Aprovechando?
• Preguntas Frecuentes sobre Obligaciones Excesivas en Relación con los Ingresos
• ¿Qué Puede Hacer un Abogado Hipotecario por Mí?

¿Qué es una Obligación Excesiva en Relación con los Ingresos?

Una obligación excesiva en relación con los ingresos significa que tus deudas son sustancialmente más altas que los ingresos que generas. Para determinar cuáles son tus obligaciones excesivas en relación con los ingresos, necesitarás calcular tus cifras de ingresos. Probablemente caigas en una de las tres categorías siguientes.

La primera categoría para obligaciones excesivas en relación con los ingresos es que no tienes ingresos y no puedes hacer nada en relación con la compra de una casa usando una hipoteca. Si estás en esta categoría, no podrás cumplir con los requisitos de la hipoteca, lo que significa que no ganas lo suficiente para permitirte una casa en este momento. Probablemente sea mejor alquilar por un tiempo y pagar tus deudas existentes, como tu préstamo estudiantil.

La segunda categoría para obligaciones excesivas en relación con los ingresos es que tienes un ingreso alto y llevas mucha deuda. Si estás en esta categoría, nuevamente, es probable que no puedas cumplir con los requisitos necesarios para la hipoteca o, como mínimo, hacerlo será una lucha demasiado difícil, lo que significa que no ganas lo suficiente para permitirte una casa en este momento.

La tercera categoría para obligaciones excesivas en relación con los ingresos es que no tienes obligaciones excesivas en relación con los ingresos. Si estás en esta categoría, estás en el camino correcto para poder comprar una casa sin tener que preocuparte por cumplir con tus obligaciones hipotecarias.

¿Qué es la Relación Deuda-Ingreso para una Hipoteca?

La sigla DTI significa deuda-ingreso. Tu relación deuda-ingreso es una parte importante de tu salud financiera general. Calcular tu DTI puede ayudarte a determinar cuán cómodo estás con tu deuda actual y también decidir si solicitar crédito es la elección correcta para ti. Cuando solicitas crédito, los prestamistas evalúan tu DTI para ayudar a determinar si puedes asumir otro pago.
¿Qué es una buena relación DTI o una relación deuda-ingreso saludable? La siguiente es una guía general:

• DTI del 35% o menos: Se ve bien – En relación con tus ingresos, tu deuda está en un nivel manejable.

Probablemente tengas dinero sobrante para ahorrar o gastar después de pagar tus cuentas. Los prestamistas generalmente ven un DTI más bajo como favorable.

• 36% a 49%: Oportunidad de mejorar.

Estás manejando tu deuda adecuadamente, pero podrías considerar reducir tu DTI. Esto podría ponerte en una mejor posición para manejar gastos imprevistos. Si buscas pedir prestado, ten en cuenta que los prestamistas pueden pedir criterios de elegibilidad adicionales.

• 50% o más: Toma acción – Puede que tengas fondos limitados para ahorrar o gastar.

Con más de la mitad de tus ingresos destinados a pagos de deudas, puede que no tengas mucho dinero para ahorrar, gastar o manejar gastos imprevistos. Con esta relación DTI, los prestamistas pueden limitar tus opciones de préstamo.

¿Cómo Calcular tu Relación con una Calculadora DTI?

Tu relación deuda-ingreso (DTI) compara cuánto debes cada mes con cuánto ganas. Esto determinará si tu relación de deuda es alta o baja. Específicamente, es el porcentaje de tu ingreso mensual bruto o ingreso mensual total (antes de impuestos) que se destina a pagos de alquiler, hipoteca, tarjetas de crédito u otras deudas. Para calcular tu relación deuda-ingreso, necesitarás hacer lo siguiente:
Primero, calcula tus gastos mensuales. Esto puede incluir el alquiler mensual o el pago de la casa, pagos mensuales de manutención o pensión alimenticia, pagos mensuales de préstamos estudiantiles, de automóviles u otros, pagos mensuales de tarjetas de crédito (usa el pago mínimo) u otras deudas. Gastos como comestibles, servicios públicos, gasolina y tus impuestos generalmente no se incluyen.

Luego, necesitarás dividir el total por tu ingreso mensual bruto, que es tu ingreso antes de impuestos. ¿Cómo calcular tu ingreso bruto? Primero, para encontrar tu salario anual, multiplica tu salario por hora por el número de horas que trabajas cada semana, y luego multiplica el total por 52. Ahora que conoces tu ingreso bruto anual, divídelo entre 12 para encontrar el monto mensual.
Con la calculadora DTI, el resultado final será tu DTI, que estará en forma de porcentaje. Cuanto menor sea el DTI, menos riesgoso eres para los prestamistas.

¿Qué es la Relación Front-End y la Relación Back-End?

¿Qué es la relación front-end en un préstamo hipotecario? La relación front-end, también conocida como la relación hipoteca-ingreso o DTI front-end, es una relación que indica qué porción de los ingresos de un individuo se destina a los pagos de la hipoteca. ¿Cuál es la fórmula de la relación front-end? La relación front-end se calcula dividiendo el pago mensual anticipado de la hipoteca de un individuo por su ingreso mensual bruto.
¿Qué es la relación back-end? También conocida como la relación deuda-ingreso, la relación back-end se refiere a una relación que indica qué porción de los ingresos mensuales de una persona se destina a pagar deudas. La deuda mensual total incluye gastos como pagos de hipoteca (principal, intereses, impuestos y seguro), pagos de tarjetas de crédito, manutención de hijos y otros pagos de préstamos.

¿Cuál es la Relación DTI Correcta para una Hipoteca para Obtener un Préstamo?

Tu relación deuda-ingreso, o DTI, juega un papel importante en si estás listo y capaz de calificar para una hipoteca. Es el porcentaje de tus ingresos que se destina a pagar tus deudas mensuales, y ayuda a los prestamistas a decidir cuánto puedes pedir prestado. Una buena relación DTI para un préstamo convencional para ser aprobado para una hipoteca es del 36% o menos.
Cuando se trata de la Autoridad Federal de Vivienda, la relación DTI para un préstamo FHA, o relación deuda-ingreso FHA, los ratios máximos de deuda calificados para prestatarios en 2019 son 31% y 43%. Esto significa que los pagos mensuales de vivienda no deben exceder el 31% del ingreso mensual bruto, mientras que la carga total de deuda no debe exceder el 43% del ingreso mensual.

Cuando se trata de la administración de veteranos o una relación DTI para un préstamo VA, los requisitos de préstamos VA no establecen una relación deuda-ingreso (DTI) máxima. Sin embargo, los prestamistas establecen sus propios requisitos máximos de DTI para estas hipotecas. Típicamente, la relación DTI máxima de los prestamistas para préstamos VA es del 41%.
Cuando se trata del USDA o una relación DTI para un préstamo USDA, para ser elegible, la puntuación crediticia media de los solicitantes debe ser al menos de 620. Las relaciones deuda-ingreso (DTI) estándares para el préstamo hipotecario USDA son 29%/41% del ingreso mensual bruto de los solicitantes. El DTI máximo en un préstamo USDA es 34%/46% del ingreso mensual bruto.

¿Dónde Buscar Prestamistas de Hipotecas con Alto DTI?

Los prestamistas quieren asegurarse de recuperar su dinero (con intereses). Para disminuir el riesgo de incumplimiento, ofrecen condiciones en los préstamos. Los términos del préstamo pueden incluir tasas de interés más altas o un seguro hipotecario privado. Los prestamistas pueden ofrecer un seguro hipotecario privado (PMI) que garantiza que el préstamo será pagado en caso de incumplimiento. Los préstamos con PMI a menudo vienen con pagos mensuales más altos. Los préstamos son más propensos a tener PMI y tasas de interés más altas si el comprador tiene una relación DTI alta.
Si tu DTI es bajo, una buena fuente para un préstamo sería a través de Fannie Mae. Cuando se trata de préstamos suscritos manualmente, la relación DTI total máxima de Fannie Mae es del 36% del ingreso mensual estable del prestatario. El máximo puede excederse hasta un 45% si el prestatario cumple con la puntuación crediticia.

Sin embargo, si tu DTI es alto y estás tratando de asegurar prestamistas de hipotecas con alto DTI, comienza tu búsqueda con programas de préstamos convencionales más flexibles con el gobierno federal. Los préstamos FHA, USDA y VA te darán la mejor oportunidad de obtener la aprobación de una hipoteca.

Un préstamo FHLMC o un préstamo Freddie Mac (Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Vivienda) es una empresa patrocinada por el gobierno, propiedad de accionistas, creada por el Congreso en 1970 para mantener el flujo de dinero hacia los prestamistas hipotecarios en apoyo a la propiedad de vivienda y la vivienda de alquiler para estadounidenses de ingresos medios. Freddie Mac reduce las tasas de interés en las hipotecas que obtienes del banco. De hecho, estima que reduce la tasa en un 0.5 por ciento, lo que se traduce en $12,000 durante la vida de un préstamo de $100,000.

Otra buena fuente es un préstamo FHA. ¿Cuál es la relación DTI para préstamos FHA o la relación deuda-ingreso para préstamos FHA? Según las directrices oficiales de FHA, los prestatarios generalmente están limitados a tener ratios de deuda del 31% en el front-end y del 43% en el back-end. Pero la relación back-end puede ser tan alta como el 50% para ciertos prestatarios, particularmente aquellos con buen crédito y otros «factores compensatorios». Cuando se trata de los límites DTI de FHA, los ratios de deuda máximos calificados para prestatarios en 2019 son 31% y 43%. Esto significa que los pagos mensuales de vivienda no deben exceder el 31% del ingreso mensual bruto, mientras que la carga total de deuda no debe exceder el 43% del ingreso mensual.

¿Cómo Gestionar Obligaciones Excesivas en Relación con los Ingresos y Aumentar las Oportunidades de Préstamo?

Una forma de gestionar tus obligaciones excesivas en relación con los ingresos es a través de la rehipoteca por deudas malas o la modificación de deudas. Si rehipotecas con mal crédito, podrías consolidar todas tus deudas existentes en un solo pago mensual manejable. También podrías usar una rehipoteca por mal crédito para recaudar efectivo para casi cualquier otro propósito razonable.
Obviamente, la otra forma de liberar tu capacidad de pago hipotecario es pagar la deuda. Hacerlo requeriría que analices tus finanzas, descubras cómo determinar qué gastos son necesarios y cuáles no, y encuentres formas de luego destinar esos ahorros a pagar la deuda.

¿Cómo Saber si tu Prestamista no te Está Aprovechando?

Cuando se trata de prestamistas, hay tres errores comunes en los que te están aprovechando cuando se trata de DTI para hipotecas. Estos incluyen:

• Usar el valor de índice incorrecto. En términos de hipotecas de tasa ajustable o ARMs, el valor de índice puede ser incorrecto si está desfasado por un día. Tu prestamista podría no haber revisado lo suficiente hacia atrás para determinar la tasa correcta.
• Agregar el margen incorrecto. El margen es la ganancia que tu prestamista agrega a tu tasa de interés. El margen (de ganancia) podría ser del 2 por ciento o del 5 por ciento. Pero típicamente, si se ha cometido un error, es tan pequeño que podrías no notarlo, pero tu bolsillo sí lo hará. La diferencia entre 2.75 y 2.65 podría costarte una fortuna durante la vida del préstamo, y tu prestamista podría no darse cuenta de que se ha cometido este error.
• Error humano. Desde conversiones incorrectas de tasas hasta introducir accidentalmente un número equivocado, el error humano ocurre con bastante frecuencia y resulta en errores sistémicos.
  Si ocurren estos errores, podrías considerar cambiar de prestamista. ¿Puedo cambiar mi prestamista hipotecario después de firmar los documentos? Sí. Para ciertos tipos de hipotecas, después de firmar los documentos de cierre de la hipoteca, podrías cambiar de opinión. Tienes el derecho de cancelar, también conocido como el derecho de rescisión, para la mayoría de las hipotecas que no son para compra. Una hipoteca que no es para compra es una hipoteca que no se usa para comprar la casa.

Para cambiar de prestamista, querrás evitar prestamistas de préstamos predatorios. Los préstamos predatorios son la práctica de convencer a los prestatarios de aceptar términos de préstamo injustos y abusivos. Los prestamistas predatorios buscan personas que necesitan un préstamo o una hipoteca y usan la escritura de la propiedad como garantía hasta que el prestatario haya pagado el dinero más los intereses. En cambio, necesitarás la ayuda de un abogado de propiedades honesto y experimentado con experiencia en leyes de financiación, DTI para hipotecas, calculadora DTI, y que pueda ayudarte a elegir el préstamo adecuado para ti según tus necesidades individuales.

PRIMA: Ingresos Declarados para Evitar Problemas de Relación Deuda-Ingreso

Una forma de evitar problemas de relación deuda-ingreso es a través de préstamos de ingresos declarados. Los préstamos de ingresos declarados o préstamos hipotecarios de ingresos declarados son hipotecas donde el prestamista no verifica los ingresos del prestatario mirando sus recibos de pago, formularios W-2 (ingresos de empleados), declaraciones de impuestos u otros registros. En cambio, simplemente se les pide a los prestatarios que declaren sus ingresos, y se les toma la palabra. Estos préstamos están nominalmente destinados a prestatarios autónomos u otros prestatarios que podrían tener dificultades para documentar sus ingresos. Los préstamos de ingresos declarados han sido extendidos a clientes con una amplia gama de historiales crediticios. ¿Aún existen los préstamos de ingresos declarados? Los préstamos de ingresos declarados todavía se ofrecen. Los requisitos de calificación se basan en un empleo estable, buenas reservas, buen FICO y usualmente no menos del 40% de posición de capital en la propiedad. La disponibilidad de préstamos de ingresos declarados cambia de estado a estado, de condado a condado.
Otra forma de evitar problemas de relación deuda-ingreso es a través de préstamos basados en activos. Un préstamo basado en activos (ABL) es un tipo de financiación empresarial que está asegurado por los activos de la empresa. La mayoría de los préstamos basados en activos están estructurados para funcionar como líneas de crédito renovables. Esta estructuración permite a una empresa pedir prestado de los activos de manera continua para cubrir gastos o inversiones según sea necesario.

¿Qué Puede Hacer un Abogado Hipotecario por Mí?

Tener un buen y honesto abogado hipotecario, y no un abogado de prestamistas predatorios, es clave para ayudarte a reducir tu DTI para propósitos de hipoteca. Podrán sentarse contigo, analizar tus finanzas y deudas, y proporcionarte un plan completo para sacarte de problemas financieros, ya que están familiarizados con los diferentes préstamos disponibles para ti, incluyendo una relación deuda-ingreso FHA.

Un abogado hipotecario calificado de la Oficina Legal de Yuriy Moshes tendrá la experiencia, conocimiento y expertise para hacer esto. Ellos ayudan a compradores de casas en el área de la ciudad de Nueva York, incluyendo todos sus distritos (Manhattan, Brooklyn, Queens, el Bronx y Staten Island), así como el norte de Nueva Jersey, Long Island y el norte del estado de Nueva York.

Descargo de responsabilidad:
Lo anterior no constituye asesoramiento legal o financiero y se proporciona únicamente con fines informativos. Por favor, consulta a tu profesional financiero para cualquier asesoramiento financiero.