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AUTOR YURIY MOSHES, ESQ.
Miembro fundador de Moshes Law, P.C.
Durante sus años de práctica, Yuriy se ha especializado en litigios y transacciones inmobiliarias.
El mercado inmobiliario estadounidense es un mercado favorable para los vendedores. Sin embargo, con el mismo número de propiedades en dificultades (es decir, casas en ejecución hipotecaria o en venta para cumplir con los trámites de bancarrota), también es una buena oportunidad para invertir en una propiedad rentable o comprar una vivienda si es cuidadoso y toma las medidas adecuadas. Si está pensando en comprar una propiedad en bancarrota, lea algunos de nuestros mejores consejos a continuación y complete un formulario para obtener una consulta gratuita sobre la compra de una propiedad en bancarrota con Moshe’s Law, un bufete de abogados especializados en bancarrota.
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¿Le interesa explorar la compra de una propiedad tras la quiebra? Existen varias maneras de investigar propiedades en su zona que podrían interesarle. Estos son algunos de los métodos de búsqueda más comunes:
NOTA: Si encuentra una propiedad en su zona, tenga en cuenta que comprarla no es tan fácil como parece. Si la bancarrota se presentó en un lugar, pero el deudor posee una propiedad en otro estado, la venta de esta última propiedad se realizará en el estado donde se presentó la bancarrota.
Si encuentra una propiedad que le interesa, conviene averiguar primero qué tipo de quiebra se ha presentado. Existen tres tipos principales de quiebra:
En una bancarrota del Capítulo 7, la propiedad es administrada por un síndico del Capítulo 7. El deudor/propietario no tiene voz ni voto en la disposición de la propiedad en venta. Al síndico le conviene maximizar el potencial y, por lo tanto, es más probable que actúe conforme a las normas en lugar de realizar una transacción clandestina. Esto significa que, con toda probabilidad, la propiedad se listaría de la misma manera que muchas casas o propiedades comunes, pero aún dependería de un tribunal para resolver la venta.
Las bancarrotas del Capítulo 11 y del Capítulo 13 son un poco más complejas. Implican la reorganización y la propuesta de liquidación de las deudas del deudor. Esto incluye la venta de una propiedad para saldar una deuda. Sin embargo, aunque el síndico del Capítulo 13 supervisa la propiedad, la casa u otra propiedad puede volver al propietario original, siempre que se apruebe el plan de reestructuración de las deudas. Es posible que el deudor no tenga autorización para vender la propiedad, a la espera de la aprobación del síndico.
En una transacción inmobiliaria tradicional, existen protecciones para salvaguardar al comprador. La quiebra y la venta por ejecución hipotecaria funcionan de manera diferente. Están estructuradas para brindar protección al vendedor/acreedor y al deudor, ya que el objetivo final es garantizar que el acreedor no tenga responsabilidades posteriores a la transacción.
El comprador cuenta con muchas menos protecciones en este tipo de transacciones. Carece de las protecciones habituales, como garantías, obligaciones contractuales del vendedor, inspecciones y diligencia debida, así como la entrega de un título de propiedad sin gravámenes al cierre de la venta de una propiedad. A menudo, el comprador adquiere una casa en bancarrota de alguien que era propietario de la propiedad, pero no residió en ella ni la usó. No existen planes firmes para las inspecciones en la compra de una propiedad en bancarrota como en una venta regular. No existen las obligaciones habituales de diligencia debida ni de título de propiedad como en una venta regular. Y lo más importante, no hay garantía de que el posible comprador esté obligado a comprar, especialmente si se supera la oferta por la propiedad.
Sin embargo, aún es posible comprar viviendas en bancarrota con seguridad si se toma el tiempo de analizar las necesidades y obligaciones del propietario y de otros prestamistas y acreedores. Puede llegar a un acuerdo con el síndico de la bancarrota sobre las inspecciones, la información de diligencia debida y la obtención de una póliza de título si tiene éxito en la puja y compra de una propiedad.
Los bancos realizarán su propia evaluación de la vivienda y de lo que se les debe. Utilizan esta información para determinar sus posibles ganancias si la vivienda es desposeída en lugar de ser vendida por el tribunal de quiebras. Si la oferta de liquidación es demasiado baja, protestarán y procederán con la ejecución hipotecaria. El tribunal de quiebras tiene como objetivo proteger los intereses del acreedor, no conseguirle una ganga. Por lo tanto, el riesgo de ejecución hipotecaria es muy alto.
Si encuentra algún bien de quiebra que le interese, comuníquese con el síndico de la quiebra o solicite a un abogado que lo haga. Puede encontrar el nombre del síndico en el sitio web www.pacer.gov, mientras que la información de contacto está en www.justice.gov.
El fideicomisario podría estar interesado en vender la propiedad. En ocasiones, si puede vender la propiedad sin intermediario, podría optar por otorgar una mayor parte del dinero a los acreedores, evitando el costo de un agente tradicional. Un abogado especializado en bienes raíces podría ayudarle a comprender los términos y condiciones necesarios para obtener el consentimiento del fideicomisario y la aprobación del tribunal de quiebras.
Algunos tal vez se pregunten si un síndico de quiebras y un síndico de ejecución hipotecaria son lo mismo, pero existen diferencias entre los dos.
Un síndico de quiebras posee todos los derechos sobre los bienes del prestatario, según lo definido como bienes de la masa en la Sección 541(a) del Código de Quiebras. El síndico tiene la obligación de «recolectar y reducir para hacer efectivos los bienes del legado que representa, y liquidar dicho dominio tan pronto como sea posible para el bienestar de los accionistas» (Título 11 del Código de los Estados Unidos, Sección 704(a)(1). Los síndicos reciben una comisión por los pagos a los bancos y deben vender los bienes para pagar a los acreedores.
Venden propiedades buscando compradores, regateando con los prestamistas y presentando demandas judiciales para combatir gravámenes inválidos, declarando insolvencia financiera por reclamaciones de consumación de la propiedad o para oponerse a gravámenes aparentemente inválidos sobre la propiedad. Un fideicomisario de ejecución hipotecaria es mucho más sencillo, ya que solo se le encarga iniciar la venta según los términos de una escritura de fideicomiso con la oferta más baja propuesta. Y no puede pedir más de lo que se le debe por la propiedad.
Existe una manera para que un comprador presente una oferta por una propiedad en bancarrota. Se denomina oferta de «caballo de Troya». En efecto, se trata de una oferta de reserva anticipada antes de una subasta o venta. El objetivo es maximizar el valor de sus activos o evitar ofertas bajas, como parte de una subasta judicial. El comprador es presentado ante el Tribunal de Quiebras como comprador propuesto para respaldar una operación según el Título 11 del Código de los Estados Unidos, Sección 363. No solo la oferta debe ser adecuada, sino también los términos.
Una oferta en efectivo es la mejor opción para asegurar la propiedad deseada en bancarrota y una venta a plazos ante el tribunal de bancarrota. Sin embargo, si el comprador puede obtener un préstamo para cubrir el costo de la propiedad mediante un depósito en garantía después de que el tribunal apruebe la venta, se considera una alternativa aceptable a una oferta en efectivo.
Cuantas más contingencias haya en una venta, mayor será la probabilidad de que se encuentre con obstáculos en sus esfuerzos por comprar una propiedad en bancarrota. Los planes de financiación, las reparaciones o la organización de inspecciones pueden disuadir al síndico de aceptar su oferta. Además, dichas contingencias podrían requerir la aprobación judicial.
Por lo general, un síndico no puede vender una propiedad sin el pago completo o la autorización del prestamista para aceptar una cantidad menor a la adeudada, a diferencia de un síndico de ejecución hipotecaria, quien puede vender la propiedad a un precio fijo. El costo total del síndico de quiebras incluye todos los gravámenes, los costos de venta y administrativos, entre otros.
Comprar una propiedad en su estado actual en una subasta de ejecución hipotecaria sin reembolsos si no cumple con sus expectativas puede ser arriesgado. Sin embargo, existen ciertas protecciones en las ventas por quiebra; el síndico de la quiebra a menudo abre un fideicomiso donde deposita la escritura y el posible comprador deposita el dinero necesario, eliminando así las contingencias. Se invita a los compradores a acordar las condiciones de compra, incluyendo la inspección de la propiedad y el tiempo necesario para la debida diligencia para asegurar que se resuelvan todos los asuntos.
Una venta concursal incluirá reglas para pujar por encima de la oferta, tal como se describe en la solicitud de venta judicial. Un pujador por encima de la oferta es un comprador potencial de bienes en quiebra que solicita pagar más que el comprador propuesto identificado por el síndico en la solicitud de venta.
Asegúrese de informarse sobre los procedimientos de una audiencia para pujar por encima del precio. Puede hacerlo revisando el aviso de venta presentado por el síndico de la quiebra. Este aviso incluirá instrucciones sobre cualquier precalificación. Cuando llegue el momento de la subasta, el juez llamará al caso y preguntará si hay pujadores por encima del precio presentes.
El tribunal generalmente aprobará tanto al mejor postor, al precio de este último, como a un postor de respaldo, al precio más alto de este. Esto se hace para que no se requiera una orden judicial adicional si el mejor postor decide no comprar la propiedad por cualquier motivo. Esto permite al síndico de la quiebra vender la propiedad al postor de respaldo sin necesidad de una orden judicial adicional.
Yuriy Moshes es un abogado especializado en bienes raíces con licencia en el estado de Nueva York que conoce a fondo la legislación inmobiliaria neoyorquina. A lo largo de los años, él y su equipo de abogados dedicados han ayudado a propietarios a conservar sus viviendas o a venderlas cuando las circunstancias lo exigían.
También ha ayudado a clientes a comprender los pormenores de la compraventa de propiedades comerciales y residenciales para garantizar la mayor fluidez posible en las transacciones. Si está considerando comprar una propiedad vendida como parte de un acuerdo de quiebra, contacte con nuestro equipo de abogados especializados en quiebras inmobiliarias antes de tomar cualquier otra decisión.
No necesariamente. Depende del tipo de bancarrota y de si estás al día con los pagos de tu hipoteca. En muchos casos, puedes conservar tu vivienda si cumples con el plan de pagos o negocias con el prestamista.
Puedes comprar propiedades en subasta a través de tribunales, bancos o plataformas especializadas. Es importante investigar la propiedad, revisar deudas pendientes y contar con financiamiento o efectivo disponible.
Son propiedades que el banco recupera tras un proceso de ejecución hipotecaria. Estas casas suelen venderse a precios competitivos para recuperar la deuda pendiente.
Generalmente, puedes comprar una casa entre 1 y 4 años después de una bancarrota, dependiendo del tipo (Capítulo 7 o 13) y de tu historial crediticio posterior.
Es una propiedad que ha sido transferida al banco o a un tercero tras un proceso legal (como una ejecución hipotecaria). Luego se pone a la venta, muchas veces por debajo del valor de mercado.
Algunos errores incluyen no investigar el estado legal de la propiedad, ignorar deudas o gravámenes, no inspeccionar el inmueble y no calcular correctamente los costos de reparación.
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