Con el aumento de casos de COVID-19 y el temor en Nueva York de que sus cifras también aumenten debido a la llegada de personas de otros estados, la situación financiera en Nueva York es inquietante. La COVID-19 dejó la economía de Nueva York y de la ciudad de Nueva York en ruinas, a pesar de los intentos de recuperación. Además, muchos neoyorquinos no han podido pagar sus hipotecas. Ahora se enfrentan a una ejecución hipotecaria y a la pérdida de sus hogares.

La mayoría de los propietarios o prestatarios creen que si no realizan un pago, si deben dinero a la compañía hipotecaria, al banco o al prestamista, se trata de una ejecución hipotecaria estricta y deben renunciar a su vivienda. Sin embargo, afortunadamente, esto está muy lejos de la realidad. Estos prestamistas o administradores hipotecarios, ya sea el banco o la compañía hipotecaria, deben adherirse estrictamente al proceso judicial de ejecución hipotecaria, y un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias puede detener, mitigar y ralentizar el proceso para que usted pueda conservar su vivienda. Una agencia de asesoría en vivienda o su agente inmobiliario también podrían recomendarle que busque un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias.

¿Cómo funciona la ejecución hipotecaria?

En Nueva York, se requiere el proceso judicial de ejecución hipotecaria para que el prestamista pueda recuperar la vivienda. Esto implica un proceso formal que debe seguirse, tras el cual el prestamista debe presentar una demanda. En Nueva York, el proceso judicial de ejecución hipotecaria exige que toda ejecución hipotecaria se tramite en los tribunales y que solo un juez pueda ordenar y programar una subasta. Hasta entonces, existen diversos pasos que permiten al prestatario protegerse y defenderse contra la ejecución hipotecaria. Esto no solo implica que la ejecución hipotecaria podría no prosperar, sino que también podría retrasarse. Por eso es que contratar a un profesional con experiencia abogado de ejecución hipotecaria Defenderse de este tipo de demandas es crucial.

Tipos de ejecución hipotecaria

Existen dos tipos de ejecución hipotecaria: la judicial, que requiere una orden judicial, y la extrajudicial, que no la requiere. En una ejecución hipotecaria judicial, el acreedor hipotecario debe acudir al tribunal y demostrar que es el titular de la hipoteca y tiene derecho a ejecutarla.

Nueva York se adhiere a un proceso de ejecución hipotecaria judicial, lo que significa que el proceso comienza cuando el banco presenta una demanda contra el prestatario moroso en el tribunal.

Cronología del proceso de ejecución hipotecaria

¿Qué sucede en una ejecución hipotecaria? ¿Cuál es el proceso de ejecución hipotecaria en Nueva York? A continuación, se muestra un cronograma de lo que puede ocurrir durante el proceso de ejecución hipotecaria:

Aviso previo a la ejecución hipotecaria.

El prestamista debe enviar un Aviso previo de ejecución hipotecaria al prestatario del aviso de incumplimiento. El aviso de incumplimiento debe contener un lenguaje específico y debe adjuntar una lista de al menos cinco agencias sin fines de lucro cercanas para que el prestatario pueda comunicarse para solicitar ayuda.

¿Cuánto dura el proceso de pre-ejecución hipotecaria?

En el caso de una vivienda ocupada por su propietario, de una a cuatro familias, o una unidad de condominio, la ley de Nueva York requiere que el banco que ejecuta la ejecución hipotecaria envíe un aviso de ejecución hipotecaria al prestatario al menos 90 días antes de comenzar la ejecución hipotecaria.Propiedad inmobiliaria de Nueva York. Acts. Law § 1304 ).

Si el prestamista o administrador no envía el aviso de 90 días o no cumple estrictamente con todos los requisitos legales, podría contar con una defensa sólida que podría resultar en la desestimación de la ejecución hipotecaria. Si cree que el prestamista o administrador no cumplió con la ley del aviso de 90 días, considere consultar con un abogado para obtener asesoramiento específico sobre su situación.

Aviso de pre-ejecución hipotecaria de 90 días

El prestamista enviará una carta de requerimiento o de ejecución hipotecaria al prestatario, en la que le otorgará 30 días para pagar el monto adeudado, más un recargo por mora. Esto se denomina Período de Redención.

Para que el prestamista pueda demandar a un prestatario e iniciar oficialmente la ejecución hipotecaria y los procedimientos judiciales, debe presentar una demanda ante el tribunal. La demanda debe notificarse al prestatario junto con una citación que generalmente otorga 20 días para presentar una respuesta o lo que se denomina una «contestación» a la demanda del prestamista (si la demanda y la citación se notificaron en persona) o 30 días (si la notificación se realizó por correo certificado u otro medio). No incluir defensas en la respuesta implica la renuncia al derecho a presentarlas posteriormente y, por lo tanto, puede ayudar al banco a acelerar el proceso de ejecución hipotecaria. Por lo tanto, la respuesta del prestamista debe estar redactada correctamente y se debe consultar a un abogado con experiencia en ejecuciones hipotecarias.

El prestamista también debe presentar una demanda pendiente ante el tribunal. Esta demanda notifica a las personas que el título de propiedad está en litigio.

Además de la denuncia y la citación, también se debe entregar al prestatario un aviso de «Ayuda para propietarios de viviendas», informando así al propietario de sus derechos durante el proceso de ejecución hipotecaria.

A continuación, el Prestamista debe presentar una solicitud de intervención judicial ante el tribunal, así como una afirmación de un abogado y, al hacerlo, debe notificar al tribunal que debe programar una conferencia de conciliación obligatoria.

En la conferencia de conciliación obligatoria, el banco y el propietario deben acudir a los tribunales para intentar resolver la ejecución hipotecaria. Puede que no haya solo una conferencia; de hecho, puede haber varias.

Si el propietario/demandado no presenta su respuesta a tiempo, el prestatario incurre en mora y ya no puede invocar ninguna defensa ante la demanda de ejecución hipotecaria.

El siguiente paso es que el prestamista presente una Moción de Sentencia Sumaria. Esta se produce cuando la parte que la solicita alega que, suponiendo que no exista una controversia real sobre hechos materiales o que no existan hechos en disputa, la parte solicitante, al aplicar la ley a los hechos aceptados, debería ganar automáticamente. Este es un punto clave en el proceso de ejecución hipotecaria, ya que si el acreedor hipotecario o el banco ganan la moción, presentarán una Moción de Orden de Referencia, en cuyo momento solicitarán al tribunal que asigne un árbitro para determinar la cantidad adeudada por el propietario. Una vez asignado el árbitro, este redactará un informe que detallará la cantidad adeudada por el prestatario. Para defenderse adecuadamente contra una Moción de Sentencia Sumaria, el propietario debe presentar una contestación u oposición a la misma. Por lo tanto, es fundamental que el prestatario presente una respuesta adecuada a la Moción de Sentencia Sumaria del prestamista, ya que una respuesta incorrecta podría costarle el caso al prestamista en ese mismo momento. Contactar a un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias con experiencia es la mejor manera de hacerlo. Un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias puede orientarle sobre la mejor manera de responder a la Moción de Sentencia Sumaria del prestamista.

Después de que el árbitro suma el monto total adeudado, el prestamista presenta una moción ante el tribunal para solicitarle que dicte una Sentencia de Ejecución Hipotecaria y Venta.

Tras la firma del Juez de Ejecución Hipotecaria y Venta, el prestamista publica un aviso de venta sobre la subasta en un periódico al menos 30 días antes de la fecha de la misma, y ​​posteriormente puede programar una subasta de la propiedad por parte del árbitro. Un Aviso de Venta Fiduciaria informa a los propietarios y prestatarios hipotecarios registrados que su vivienda se venderá en una subasta fiduciaria en una fecha y lugar específicos. Si el prestatario no presentó una Contestación ni un aviso de comparecencia, el prestamista no está obligado a notificarle la venta.

La última etapa es la subasta pública de la vivienda en un juzgado del condado, donde se vende al mejor postor. Una vez realizado el pago y completada la venta, el ganador adquiere la propiedad. Una vez completada la venta, el prestatario pierde su vivienda.

Aunque este es el proceso general, existen muchos factores que pueden afectar las etapas mencionadas anteriormente. Por ejemplo, una solicitud de modificación de préstamo generalmente demora meses y el prestamista puede suspender el proceso de ejecución hipotecaria mientras esté pendiente. Otro ejemplo es cuando el prestatario solicita una venta a corto plazo; el prestamista puede tardar meses en considerar la solicitud y realizar la debida diligencia. Una bancarrota también detiene una ejecución hipotecaria; un prestamista generalmente no puede proceder con ningún procedimiento de ejecución hipotecaria hasta obtener la autorización del tribunal de bancarrotas. Finalmente, suele haber demoras entre un paso y otro. Con la ayuda de un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias, puede detener e incluso desestimar el proceso de ejecución hipotecaria por completo.

¿Cuánto tiempo tarda la ejecución hipotecaria?

¿Cuánto dura el proceso de ejecución hipotecaria? ¿Cuánto tiempo transcurre desde la ejecución hipotecaria hasta el desalojo? Normalmente, el proceso de ejecución hipotecaria en Nueva York demora aproximadamente 445 días (15 meses) desde la fecha del primer pago atrasado hasta la venta de la vivienda.

Sin embargo, debido al reciente brote de COVID-19, en Nueva York, la Orden Ejecutiva 202.8 prohibió el inicio de cualquier ejecución hipotecaria de cualquier propiedad residencial o comercial hasta el 20 de junio de 2020, independientemente de las dificultades financieras. Executive Order 202.28 extends the moratorium to August 20, 2020 so long as the nonpayment of the mortgage is by “someone that is eligible for unemployment insurance or benefits under state or federal law or otherwise facing financial hardship due to the COVID-19 pandemic.”

¿Cuánto tiempo antes de la ejecución hipotecaria? Dejando de lado la Orden Ejecutiva actual, tras un fallo desfavorable y una venta hipotecaria, el prestatario, en la mayoría de los casos, deberá desalojar la propiedad embargada en un plazo de 10 a 30 días. Esto suele ocurrir de dos maneras. La primera es mediante un acuerdo de pago en efectivo por llaves, en el que se ofrece al antiguo propietario un incentivo financiero para que desaloje voluntariamente la propiedad. Por lo general, esto implica que el prestamista ofrece al prestatario una pequeña suma global para que limpie la casa y se vaya en una fecha determinada. Si el antiguo propietario se niega, o el nuevo propietario no sigue este enfoque, lo más probable es que este último opte por la segunda opción, que es el desalojo. En algunos desalojos, se presenta una nueva demanda solicitando al tribunal que desaloje al prestatario de la propiedad del prestamista. Según la ley estatal, el nuevo propietario debe notificar al antiguo propietario con 10 días de antelación para que desaloje.

¿Qué hacer en caso de ejecución hipotecaria?

Organícese con la prevención de ejecuciones hipotecarias

Ayúdate a ti mismo y a tu consejero organizándote para estar al día con tu papeleo. Cuanto más organizado y documentado le proporciones a tu consejero, mejor podrá ayudarte. A continuación, una lista de documentos que debes intentar reunir y organizar:

• Cualquier comunicación de su prestamista
• Avisos de ejecución hipotecaria y/o quejas de venta judicial o del sheriff
• Sus dos últimos estados de cuenta hipotecarios
• Su póliza de seguro de propietario si paga esto directamente
• Dos meses de recibos de sueldo
• Las dos declaraciones de impuestos más recientes de todas las personas incluidas en la hipoteca
• Todos los extractos de cuentas bancarias de los dos meses anteriores
• Comprobante de cualquier otro ingreso (manutención infantil, pensión alimenticia, SSI, discapacidad, ingresos por alquiler, etc.)

Documentación del nombre y la dirección de su prestamista. Con frecuencia, los préstamos se venden y revenden a instituciones secundarias, por lo que a veces es difícil saber con quién se supone que debe negociar.

Obtenga ayuda para la ejecución hipotecaria

Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria y no comprende las leyes de ejecución hipotecaria, no puede pasar por el proceso solo. Así como probablemente contó con un agente inmobiliario y un abogado especializado en títulos de propiedad que le ayudaron a adquirir su vivienda, deberá contratar a un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias que le ayude a conservarla.

En consecuencia, un abogado experimentado en ejecuciones hipotecarias puede ayudarlo con todo esto con alternativas de ejecución hipotecaria, como modificaciones de préstamos a través de la compañía hipotecaria, navegación a través del proceso de ejecución hipotecaria, leyes de ejecución hipotecaria y el proceso de desalojo para tratar de detener la ejecución hipotecaria.

Además, un abogado de ejecución hipotecaria también tendrá experiencia en la compra de una ejecución hipotecaria o en la compra de una casa embargada. Si está interesado en comprar casas embargadas, pueden ayudarlo con el papeleo para la venta corta, la venta de ejecución hipotecaria, discutir los pagos de la hipoteca y cómo tratar con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

¿Qué puede hacer un abogado de ejecución hipotecaria para ayudar?

Un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias comprende el proceso y la ley. Con esta información, puede defender, negociar, retrasar e incluso detener la ejecución hipotecaria por completo. Debe hablar con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias competente y con experiencia para comprender la mejor manera de defenderse.

Un abogado de ejecución hipotecaria calificado del bufete de abogados de Yuriy Moshes Tendrá experiencia en el conocimiento legal del proceso de ejecución hipotecaria y experiencia en detener la ejecución hipotecaria. . Ayudamos a propietarios de viviendas en el área de la ciudad de Nueva York, incluyendo todos sus distritos (Manhattan, Brooklyn, Queens, el Bronx y Staten Island), así como en el norte de Nueva Jersey, Long Island y el norte del estado de Nueva York.