Justo antes de Navidad, la Cámara de Representantes y el Senado aprobaron una reforma fiscal, que fue enviada al presidente Trump para su firma. Si bien el proyecto de ley se centra principalmente en ajustes de la transferencia del impuesto sobre la renta y del impuesto corporativo, abogados especializados en bienes raíces han trabajado arduamente para analizar las deducciones fiscales para propietarios de viviendas. Entre los aspectos más destacados se incluyen aumentos en la deducción estándar, que expirarán dentro de unos años, así como fuertes recortes en el tipo impositivo corporativo del 35 % al 21 %. Según todos los informes, el proyecto de ley refleja la visión republicana de una economía de goteo. Sin embargo, lo que no ha recibido tanta atención es su efecto en el mercado inmobiliario y de la vivienda en general.

La nueva reforma tributaria no se limita a un ajuste del impuesto de sociedades y del impuesto sobre la renta. Varios componentes de la reforma, como las deducciones fiscales para propietarios de vivienda, provocarán cambios en el mercado inmobiliario. En concreto, las modificaciones a la deducción de intereses hipotecarios, las deducciones por préstamos con garantía hipotecaria y las deducciones por ganancias de capital cambiarán el cálculo de los agentes inmobiliarios al fijar el precio de las viviendas en venta. Si bien los abogados especializados en bienes raíces aún están analizando los probables efectos de la reforma tributaria en propietarios y compradores de vivienda, los siguientes efectos son bastante claros:

Los estados con impuestos estatales más altos verán los mayores efectos negativos debido a los límites a las deducciones fiscales estatales y locales

Una de las disposiciones del código tributario que tendrá el mayor impacto inmediato en el mercado inmobiliario es el límite a la deducción del impuesto predial. Antes de la aprobación del plan tributario, los propietarios que detallaban sus impuestos podían deducir los impuestos estatales y locales sobre la renta y la propiedad de sus declaraciones federales. Como resultado del plan tributario, las deducciones del Impuesto Estatal y Local (SALT) ahora tienen un límite de $10,000. En consecuencia, más contribuyentes que solían detallar sus impuestos ahora tendrán menos incentivos para hacerlo (particularmente debido a la duplicación de la deducción estándar, que se analiza más adelante).

Como resultado, los límites a la deducción SALT afectan su perspectiva sobre el mercado inmobiliario, según el lugar de residencia. Los estados con impuestos más altos tendrán impuestos más altos porque menos contribuyentes pueden detallar sus impuestos. Esto es particularmente cierto para las personas de clase media y alta. Sin embargo, es importante destacar que los límites a la deducción SALT solo afectan al mercado inmobiliario. El mercado de alquileres se mantendrá prácticamente inalterado, ya que el límite a la deducción del impuesto predial no afectará a los inquilinos. Dicho esto, los límites a la deducción SALT podrían reducir la probabilidad de que los inquilinos actuales se incorporen al mercado inmobiliario.

Desafortunadamente para los neoyorquinos, las zonas más afectadas por los límites a la deducción SALT son la ciudad de Nueva York, Newark y Long Island. En la ciudad de Nueva York, la tasa impositiva efectiva sobre la propiedad es del 1,2 %. Más de una quinta parte de los propietarios no podrán deducir la totalidad de su exposición al impuesto predial superior a $10 000, y mucho menos la exposición a los impuestos estatales y sobre la renta. Como resultado, es muy probable que un porcentaje considerable de neoyorquinos experimente un aumento de impuestos y sea menos probable que ingrese al mercado inmobiliario. Newark, Nueva Jersey, probablemente sufrirá un impacto similar con su tasa impositiva efectiva del 2 %, lo que significa que casi un tercio de los propietarios no podrán deducir la totalidad de su exposición al impuesto predial.

Sin embargo, la región económica más afectada del país será Long Island. Long Island tiene tasas de impuesto predial similares a las de la ciudad de Nueva York, pero el valor de las propiedades tiende a ser, en promedio, más alto. Como resultado, poco menos de la mitad de los residentes de Long Island verán su exposición al impuesto predial por debajo del límite de deducción SALT.

Deducción de la tasa de interés de la deuda hipotecaria

El plan fiscal de Trump afectará la posibilidad de que los propietarios de viviendas deduzcan los intereses hipotecarios de sus impuestos federales sobre la renta. Este plan afecta los intereses hipotecarios al reducir el límite de deducción de intereses hipotecarios para ciertas categorías de intereses sobre deudas hipotecarias. Los límites de deducción de intereses hipotecarios se redujeron de $1 millón a $750,000.

Antes de la implementación de la reforma fiscal, los propietarios podían deducir los intereses pagados sobre una hipoteca de al menos un millón de dólares. Este límite se ha reducido para afectar únicamente los pagos de intereses de los primeros 750.000 dólares de la hipoteca. Estos cambios en las tasas de interés hipotecarias, naturalmente, solo afectarán a la población más adinerada de Estados Unidos, ya que pocas personas poseen viviendas con hipotecas superiores a 750.000 dólares o segundas residencias o casas de vacaciones.

Estos cambios en las tasas de interés hipotecarias, naturalmente, solo afectarán a la población estadounidense más adinerada, ya que pocas personas poseen viviendas con hipotecas superiores a $750,000 o segundas residencias o casas vacacionales. Sin embargo, los agentes inmobiliarios deben estar al tanto de estos cambios en el plan fiscal, ya que afectarán la forma en que comercializan viviendas de mayor valor. Además, el plan fiscal podría hacer que los propietarios particularmente adinerados reconsideren la compra de una segunda vivienda, a menos que opten por alquilarla durante parte del año. También tenga en cuenta que quienes invierten en reventa de viviendas aún pueden deducir el exceso de intereses hipotecarios como gasto comercial.

Deuda con garantía hipotecaria

Al igual que los cambios en las deducciones de las tasas de interés hipotecarias, el plan fiscal afecta los intereses pagados por los préstamos con garantía hipotecaria. A partir de 2018, los intereses pagados por préstamos con garantía hipotecaria ya no pueden deducirse de los impuestos federales sobre la renta. Este cambio afectará las finanzas de quienes actualmente tengan préstamos con garantía hipotecaria, ya que aumentará su exposición fiscal; sin embargo, generará una mayor transformación en el mercado inmobiliario. En concreto, los agentes inmobiliarios deberán reorientar a sus clientes hacia la financiación inteligente de viviendas, ya que los préstamos con garantía hipotecaria ahora son menos atractivos que antes del plan fiscal.

Tasas de impuesto sobre las ganancias de capital

Ha habido mucha confusión sobre las tasas de impuestos sobre las ganancias de capital para los propietarios de vivienda, ya que las diferentes versiones del plan fiscal afectaron esta exclusión de diversas maneras. Sin embargo, la versión final del plan fiscal mantiene prácticamente sin cambios las normas de exclusión de ganancias de capital. Los vendedores de viviendas pueden excluir hasta $250,000 (los declarantes conjuntos pueden excluir hasta $500,000) al vender su residencia principal si han vivido allí durante al menos los últimos dos de los últimos cinco años. El único cambio será la tasa impositiva de las ganancias de capital debido a la modificación de los tramos impositivos.

El efecto de las fluctuaciones de la tasa del impuesto sobre la renta de las personas físicas, las deducciones de la tasa del impuesto de sociedades y la duplicación de las deducciones estándar

Las principales novedades del Plan Fiscal de Trump son los cambios en la estructura actual de tramos impositivos, la deducción del impuesto de sociedades y la duplicación de la deducción estándar. Estos cambios no afectan directamente al mercado inmobiliario (aunque la deducción del impuesto de sociedades puede afectar las ganancias corporativas de las inmobiliarias), pero sí afectan a la economía en su conjunto al aumentar la cantidad de dinero que el consumidor promedio tiene para gastar. El problema radica en determinar cuál será el efecto real en el mercado.

En primer lugar, los cambios en los tramos impositivos aumentarán o disminuirán la exposición fiscal general de ciertas personas, dependiendo de su ubicación dentro del tramo impositivo. Los estadounidenses más pobres probablemente no notarán ninguna diferencia debido a los cambios en los tramos impositivos, ya que los tramos más bajos casi siempre vieron su carga fiscal prácticamente eliminada al aplicar la deducción estándar. Los estadounidenses más ricos probablemente obtendrán una ganancia inesperada gracias a los cambios en los tramos impositivos, que reducen su carga fiscal de casi el 40 % a cerca del 35 %. Según la teoría de la economía del goteo, la disminución de la carga fiscal de los ricos estimulará el mercado en su conjunto. No se sabe si esto se aplica al mercado inmobiliario. Es probable que quienes pagan en los tramos impositivos más altos ya posean viviendas grandes, pero la reducción de la carga fiscal podría incentivar a más personas a comprar segundas residencias o casas de vacaciones. Es difícil especular sobre el efecto de la factura fiscal en la clase media. Muchos tramos impositivos de la clase media se mantienen prácticamente sin cambios, lo que significa que otras partes de la factura fiscal (como los límites a la deducción SALT) podrían afectar sus ingresos más que los cambios en los tramos.

En segundo lugar, la deducción de la tasa impositiva corporativa puede resultar en una ganancia inesperada para los dueños de negocios y accionistas, posiblemente incrementando la actividad económica agregada. Una reducción de la carga impositiva corporativa del 35% al 21% es una reducción importante en la exposición fiscal para la mayoría de las empresas. Las empresas podrían utilizar esta ganancia inesperada de una de dos maneras: (1) pagar dividendos a los accionistas; o (2) reinvertir en el negocio. Si el resultado del plan impositivo es aumentar los dividendos corporativos, el mayor beneficio para el mercado inmobiliario provendrá de los dueños de negocios y accionistas. Si, por otro lado, las corporaciones deciden reinvertir en sus negocios ya sea aumentando los salarios (ver por ejemplo, Walmart) o contratando personal adicional, podría causar que más miembros de las clases trabajadora y media ingresen al mercado inmobiliario y abandonen el mercado de alquiler, aunque cualquier impacto real de la disminución de la tasa impositiva corporativa del plan impositivo es altamente especulativo en este momento.

Finalmente, la duplicación de la deducción estándar probablemente resultará en ahorros fiscales adicionales para muchos estadounidenses. Es difícil determinar si estos ahorros serán suficientes para impulsar a nuevos consumidores a comprar viviendas, pero los efectos macroeconómicos generales de la duplicación de la deducción estándar probablemente sean positivos. Dado que el plan fiscal se aprobó recientemente y aún se encuentra en proceso de implementación, es muy difícil pronosticar los efectos reales de la reforma fiscal en la actividad económica global. En particular, es difícil afirmar si las principales disposiciones del plan fiscal tendrán algún efecto en el mercado inmobiliario, ya que los bienes raíces suelen ser una inversión costosa para la mayoría de las personas. Sin embargo, dada la reciente recuperación del mercado inmobiliario, es probable que el efecto en el mercado inmobiliario sea positivo, si es que lo hay.

La planificación de cambios en las deducciones afectará la capacidad adquisitiva de los nuevos compradores de viviendas: tomar decisiones inteligentes ahora puede generar mayores beneficios en el futuro.

La realidad es que el mercado inmobiliario se basa principalmente en la percepción y está muy influenciado por la confianza del consumidor. Si quienes buscan comprar una vivienda creen que pueden afrontar la carga financiera que conlleva ser propietarios, es más probable que lo hagan. Un aumento de impuestos en algunas zonas podría deprimir el mercado inmobiliario local, mientras que una disminución de impuestos en otras podría generar más ventas. Los agentes inmobiliarios deben estar al tanto de estos cambios fiscales y estar preparados para informar a los nuevos propietarios sobre su posible exposición fiscal tras la compra de una vivienda nueva.

Los agentes inmobiliarios que buscan aprovechar los ahorros fiscales de algunos consumidores deberían planificar cómo aprovechar la reforma tributaria y promocionar sus servicios en consecuencia. Por otro lado, los agentes inmobiliarios que operan en zonas como Long Island, que podrían experimentar aumentos de impuestos como resultado de la reforma tributaria, deberían centrar sus esfuerzos en mitigar los efectos de la misma. Esto incluye informarse sobre la literatura tributaria actual para poder responder mejor a las preguntas de los clientes. Además, deberían considerar la posibilidad de preparar material impreso sobre la reforma tributaria para que los clientes lo utilicen al planificar la compra de su vivienda.

Una nota sobre la naturaleza temporal de los beneficios de la tasa impositiva individual

A pesar de lo anterior, se cierne una sombra sobre el efecto a largo plazo del plan fiscal. Los analistas del mercado inmobiliario deben tener presente que los beneficios individuales incluidos en el plan fiscal, como la duplicación de la deducción estándar, vencen el 31 de diciembre de 2025. Esto dificulta la planificación a largo plazo, ya que ocurrirá uno de dos eventos que alterarán el curso del mercado a partir de 2026.

Cuando los beneficios fiscales expiren en 2026, los impuestos aumentarán a los niveles anteriores a 2018, lo que resultará en aumentos masivos de impuestos.

Una derogación de las disposiciones fiscales individuales, como el aumento de la deducción estándar, es el equivalente funcional de un aumento de impuestos. Los aumentos de impuestos tienden a reducir el gasto del consumidor a corto plazo, ya que los consumidores ajustan sus finanzas para compensar las tasas impositivas más altas. Como saben la mayoría de los agentes inmobiliarios, el mercado inmobiliario se basa más en la percepción que en la realidad económica real. La confianza del consumidor juega un papel fundamental en la decisión de un posible comprador de vivienda. En otras palabras, cuando un consumidor siente que tiene más dinero en el bolsillo, es más probable que realice compras grandes; sin embargo, si siente que se le aprieta el cinturón, gastará de forma conservadora. Como resultado, a largo plazo, después de 2026, si expiran los beneficios fiscales, es probable que el mercado inmobiliario se deprima y se produzcan menos ventas de viviendas en general.

El escenario probable en el que el Congreso de 2024 hará permanentes los beneficios fiscales