Este artículo será la segunda parte (Parte n.° 1) de nuestra serie sobre litigios de corretaje, donde se analizan las demandas comunes que los corredores y agentes inmobiliarios interponen contra ellos con regularidad. Los corredores son personalidades pseudolegales que gestionan contratos a diario y, a menudo, facilitan la comunicación entre sus clientes y abogados. Esta posición única los expone a litigios por parte de clientes insatisfechos con frecuencia. El tema de hoy es la tergiversación legal y el fraude.

Los agentes inmobiliarios que representan a vendedores de viviendas (o que representan conjuntamente a compradores y vendedores) deben ser especialmente cuidadosos al realizar declaraciones sobre la propiedad que se ofrece en venta. En general, la mayoría de los agentes (al menos los más reputados) jamás mentirían ni tergiversarían gravemente la propiedad. Ningún agente logra conservar una buena reputación en la comunidad durante mucho tiempo si, literalmente, promueve el fraude como la base de su modelo de negocio. La mayoría de las declaraciones falsas ocurren de forma inocente, pero aun así pueden causarles problemas legales.

La distinción entre fraude y tergiversación negligente

La tergiversación negligente es un tipo de agravio comercial que a menudo se considera la hermana menor del fraude. El fraude es un tipo de agravio intencional que ocurre cuando una persona tergiversa un hecho material a sabiendas de su falsedad, a sabiendas de que quien la escucha se basará justificadamente en ese hecho. Por ejemplo, supongamos que un agente inmobiliario vende una casa que sabe que tiene un historial de graves daños por termitas, a sabiendas de que el propietario ha ocultado dichos daños con una pared falsa (nota: conocimiento real de un problema material). Un posible comprador pregunta directamente sobre cualquier daño previo causado por termitas (nota: conocimiento de que este comprador confiará en la declaración del agente). Si el agente le dice al posible comprador que el propietario no tiene antecedentes de daños por termitas, esa declaración constituye fraude real.

La tergiversación negligente funciona de forma similar al fraude, ya que implica la tergiversación de un hecho material en el que el receptor de esa información confiará; sin embargo, la tergiversación negligente no implica la intención de mentir. En cambio, la tergiversación negligente ocurre cuando quien habla hace una declaración imprudentemente sin saber si es verdadera o falsa, o al hacer una declaración que es verdadera pero que puede interpretarse de forma engañosa. Volviendo a las inspecciones de termitas, supongamos que el agente inmobiliario no realizó la debida diligencia y simplemente desconoce si la vivienda tiene antecedentes de daños por termitas. Si el agente inmobiliario afirma que la vivienda no tiene antecedentes de daños por termitas, entonces ha cometido una tergiversación negligente. De igual manera, si todo lo que el agente inmobiliario responde a la pregunta es «la casa ha sido inspeccionada recientemente y es una buena casa», entonces también ha cometido una tergiversación negligente, ya que el comprador razonable probablemente asumiría que la inspección no reveló daños por termitas. La cuestión de la tergiversación negligente es que se aplica en circunstancias que son similares a un fraude, pero que en realidad no constituyen un fraude.

La naturaleza de la tergiversación negligente: un análisis más profundo del concepto

Como se indicó anteriormente, la tergiversación negligente se puede probar mediante la confluencia de varias circunstancias diferentes, entre ellas:

1. una declaración de hecho,
2. materialidad,
3. falta de conocimiento o “fraude constructivo” (la afirmación es engañosa),
4. conocimiento de la confianza,
5. la justificabilidad de la confianza.

Cada uno de estos elementos debe estar presente para que un comprador de vivienda presente una demanda por negligencia contra un agente inmobiliario. Por lo tanto, conocer un poco sobre los fundamentos legales de estos elementos puede ayudar a los agentes a evitar situaciones desagradables.

En primer lugar, solo ciertas declaraciones pueden dar lugar a responsabilidad por tergiversación negligente. Los agentes inmobiliarios deben ser conscientes de que existe una diferencia legal entre una declaración de hechos y una opinión. Una declaración de hechos proporciona información sobre una propiedad (como la ausencia de daños por termitas), mientras que una opinión (como «tiene un valor excelente») no proporciona información real. Las opiniones no se consideran tergiversaciones negligentes, ya que el comprador de una vivienda debe saber y esperar que el agente inmobiliario considere que la propiedad tiene un valor excelente; el agente inmobiliario está intentando vender la vivienda y exagerando su atractivo. Además, cualquier declaración debe ser razonablemente sustancial. La materialidad simplemente significa importancia (¿realmente le importa esto al comprador?). La mayoría de las personas consideraría que los daños causados ​​por termitas son sustanciales debido a los estragos que causan en la estructura de la vivienda; sin embargo, el material del que están hechas las puertas (roble auténtico frente a madera sintética) probablemente no lo sea a menos que afecte realmente al valor de la vivienda.

El siguiente elemento a tener muy en cuenta es saber cuándo se ha hecho (o se está a punto de hacer) una declaración falsa. La regla general para un agente inmobiliario es la siguiente: si no se sabe la respuesta a la pregunta de un comprador, no se debe dar por sentado nada; en su lugar, hay que decirle que se lo preguntará al propietario y que se pondrá en contacto con él. El margen para las declaraciones intencionalmente engañosas es más estrecho y, en general, los agentes inmobiliarios deben usar su mejor criterio y nunca intentar engañar intencionalmente a un comprador ni evadir una pregunta. Uno de los casos más comunes en este sentido es el de los paneles de yeso de GE instalados en un hospital (spoiler: el material utilizado era altamente inflamable). Cuando el contratista preguntó por la calidad del material, los representantes de GE indicaron que este se había sometido a los protocolos de pruebas de fuego más estrictos de GE. Lo que los representantes de GE no mencionaron fue que las pruebas de GE no solo no contaban con certificación nacional, sino que, incluso bajo las pruebas de GE, el material se quemó rápidamente a una velocidad de nueve metros por minuto, muy por debajo del estándar nacional de seguridad contra incendios. GE fue considerado responsable de daños y perjuicios después de realizar una declaración negligente.

El último punto a considerar es la cuestión de la confianza. Esta cuestión tiene dos partes: conocimiento de la confianza y justificación de la misma. En primer lugar, el agente inmobiliario debe saber que el comprador confiará en la declaración. Volviendo al ejemplo de las termitas, si el comprador también indica que tiene la intención de inspeccionar la casa para detectar daños por termitas, probablemente no confiará en la declaración del agente inmobiliario. La cuestión de la justificación es similar. Si el agente inmobiliario responde a la pregunta sobre las termitas diciendo: «No lo sé con certeza, pero no creo que la casa haya sufrido daños por termitas», entonces el comprador probablemente estaría menos justificado en confiar en esa información debido a la incertidumbre que conlleva.

La tergiversación negligente es un problema que los agentes inmobiliarios deben prevenir constantemente. Si bien la mayoría de los casos de tergiversación negligente pueden prevenirse conociendo sus aspectos legales, los agentes inmobiliarios siempre deben ser cautelosos al brindar información sobre temas que no conocen completamente. Si tiene preguntas adicionales sobre la ley de tergiversación negligente en Nueva York o Nueva Jersey, o si ha sido demandado por un comprador de vivienda en cualquiera de estos estados por tergiversación negligente, el bufete de abogados Yuriy Moshes con gusto evaluará su caso. Nuestro bufete se encarga regularmente de asuntos inmobiliarios para agentes inmobiliarios y ofrecemos consultas iniciales gratuitas a nuestros clientes.