Este artículo será la primera parte de nuestra serie sobre litigios de corretaje, donde analizaremos las demandas comunes que los corredores y agentes inmobiliarios interponen contra ellos con regularidad. Los corredores son personalidades pseudolegales que gestionan contratos a diario y, a menudo, facilitan la comunicación entre sus clientes y abogados. Esta posición única los expone a litigios por parte de clientes insatisfechos con frecuencia. El tema de hoy es la agencia.

La cuestión de la agencia es sencilla una vez que se desglosan los fundamentos legales. Cuando los abogados hablan de agentes, no se refieren a personas como James Bond. Si bien algunas transacciones inmobiliarias pueden ser emocionantes thrillers, la mayoría (afortunada o desafortunadamente) darían lugar a películas aburridas. La verdadera pregunta es: ¿para quién trabaja un agente y por qué es importante?

¿Quién es el cliente y qué es un agente?

Para la mayoría de los agentes inmobiliarios, la identidad del cliente suele ser obvia. El cliente es la persona que contrató al agente y le paga sus honorarios, ya sea para vender una propiedad o para ayudar a un comprador a realizar una compra. En ocasiones, los agentes son contratados por más de una persona (por ejemplo, cuando el comprador y el vendedor desean que un agente conjunto gestione su transacción); en ese caso, los clientes del agente son las distintas personas que lo contrataron.

Una relación de agencia legal se refiere a una relación de amo-sirviente entre dos personas. En el contexto del corretaje, el cliente es el amo y el corredor es el sirviente. Sin embargo, los agentes no son empleados. Un empleado puede ser un tipo de agente, pero un agente puede ser esencialmente cualquier persona encargada de realizar una tarea por otra persona.

La naturaleza fiduciaria de la agencia

El primer tipo de demanda que puede surgir de una relación entre un corredor y su cliente es una reclamación por incumplimiento de sus deberes fiduciarios. Los agentes legales, incluidos los corredores, deben actuar únicamente en el mejor interés de sus clientes. La función fundamental de un fiduciario es brindar una representación honesta y la divulgación de hechos relevantes, evitando al mismo tiempo los conflictos de intereses. Los fiduciarios tienen dos deberes legales fundamentales. En primer lugar, deben actuar con cuidado al realizar tareas para sus clientes. En segundo lugar, deben ser leales a sus clientes. Ambos deberes de cuidado y lealtad deben cumplirse de buena fe.

La responsabilidad puede surgir si un profesional inmobiliario incumple alguno de estos deberes. Esto puede ocurrir de diversas maneras. Los incumplimientos más comunes en el ámbito de la intermediación se derivan del deber de lealtad y los conflictos de intereses. El agente inmobiliario siempre debe tener claro a qué parte representa. En caso de representación conjunta, conflictos graves entre las partes de la transacción pueden incluso obligar al agente a retirarse para evitar problemas legales.

Responsabilidad y autoridad del agente

El segundo tipo de demanda que puede surgir de una relación entre un agente y su cliente son las demandas relacionadas con la autoridad. En general, a los agentes se les otorga cierto tipo de autoridad. En el sector inmobiliario, por ejemplo, un agente puede tener autoridad limitada para mostrar una vivienda, pero no para aceptar la oferta de un comprador sin el consentimiento del vendedor.

Generalmente existen dos tipos de autoridad: autoridad real y autoridad aparente. La autoridad real se basa en la relación que el agente tiene con su cliente. La autoridad actual de un agente puede ser expresa, como cuando el cliente le pide que muestre la casa; sin embargo, la autoridad puede ser implícita, como el derecho a encender velas aromáticas y polvo para mostrar una casa con éxito. Cuando un agente excede su autoridad actual, podría causar problemas. Por ejemplo, si un cliente autoriza a un agente a vender una casa por no menos de $500,000, pero el agente acepta una oferta de $490,000, esto constituiría una violación de su autoridad inherente y abriría la posibilidad de un problema futuro.

A diferencia de la autoridad real, la autoridad aparente surge de la relación que un tercero cree que el agente tiene con su cliente. Los problemas con la autoridad aparente pueden surgir por dos circunstancias: conocimiento de la representación y malentendido de la autoridad. En primer lugar, la ley generalmente exige en la mayoría de los estados (y también es una buena política) que un agente inmobiliario revele quién es su cliente o, como mínimo, que actúa como agente. Además, cuando un agente representa a ambas partes en una transacción, debe revelar su doble representación. Esta revelación evita cualquier confusión sobre el origen de la concesión de la autoridad. En segundo lugar, los compradores o vendedores externos pueden malinterpretar el alcance de la autoridad real de un agente, lo que puede generar problemas legales. Por ejemplo, si un agente acepta una oferta por una vivienda de $500,000 por $10,000 menos que el precio de mercado, a menos que el comprador externo sepa lo contrario, tiene derecho a creer que el agente tenía la autoridad para aceptar dicha oferta en nombre del vendedor.

Las relaciones de agencia en el ámbito del corretaje crean problemas legales complejos, y esperamos que este artículo aclare los tipos de problemas de responsabilidad que pueden enfrentar los corredores. Si bien muchos corredores son suficientemente capaces de gestionar problemas legales por sí mismos (muchos corredores y  agentes inmobiliarios incluso tienen títulos en derecho), quienes enfrentan dificultades legales deberían considerar contratar a un abogado. Un abogado no solo puede ayudar a aclarar las cuestiones legales que surgen en un caso, sino que también puede ser necesario si el litigio termina en juicio. Los agentes y corredores inmobiliarios que buscan  un abogado deberían contratar a litigantes inmobiliarios con experiencia y una sólida reputación en la comunidad. Si desea tener éxito en un litigio, debería contratar a un abogado, y el Bufete Jurídico de Yuriy Moshes está listo para brindarle un servicio excelente.