1. Locales. El vendedor venderá y transferirá, y el comprador comprará la propiedad, junto con todos los edificios y mejoras en ella (colectivamente las «Premisas»), descritas con más detalle en una página separada denominada «Anexo A», adjunta al presente y que forma parte del mismo, y también conocida como:
Dirección postal:
Designación del mapa fiscal:
Junto con la propiedad y los derechos del Vendedor, si los hubiere, sobre el terreno que se encuentra en el lecho de cualquier calle o carretera, abierta o propuesta, colindante con el Inmueble hasta su eje central, incluyendo cualquier derecho del Vendedor a cualquier adjudicación impaga por expropiación forzosa o por cualquier daño al Inmueble por cambio de rasante de cualquier calle o carretera. El Vendedor entregará sin costo adicional al Comprador, al Cierre (como se define más adelante), o posteriormente, a solicitud del Comprador, cualquier documento que el Comprador pueda requerir razonablemente para la transmisión de dicho título y la cesión y el cobro de dicha adjudicación o indemnización por daños y perjuicios.
2. Bienes personales. Esta venta también incluye todos los accesorios y artículos personales actualmente anexos o pertenecientes al inmueble, a menos que se excluya específicamente a continuación. El Vendedor declara y garantiza que, al cierre, estos serán pagados y propiedad del Vendedor, libres de toda carga y gravamen, excepto cualquier hipoteca existente a la que pueda estar sujeta esta venta. Incluyen, entre otros, plomería, calefacción, iluminación y accesorios de cocina, lámparas de araña, gabinetes y encimeras de baño y cocina, repisas, espejos de puertas, placas de interruptores y herrajes de puertas, persianas venecianas, cortinas, cortinas, mosquiteros, toldos, contraventanas, contrapuertas, jardineras, buzón, antenas de TV, veleta, asta de bandera, bombas, arbustos, cercas, estatuas de exterior, cobertizo para herramientas, lavavajillas, lavadora, secadora de ropa, triturador de basura, estufa, horno, horno microondas empotrado, refrigerador, congelador, equipos e instalaciones de aire acondicionado, alfombras de pared a pared y muebles empotrados no excluidos a continuación (tache lo que no corresponda). «TAL CUAL», pero solo en la medida en que exista actualmente en las instalaciones.
Se excluyen de esta venta los muebles y enseres del hogar y los muebles de televisión.
Los condominios y las cooperativas ofrecen experiencias de propiedad distintas. Los condominios implican la propiedad directa de una unidad dentro de un edificio más grande, mientras que las cooperativas implican la posesión de acciones en una corporación propietaria del edificio, lo que otorga el derecho a ocupar una unidad.
Comprender estas diferencias es fundamental a la hora de considerar qué tipo de propiedad es la más adecuada.
5 Documentos corporativos
El Comprador ha examinado y está satisfecho con, o excepto en lo que respecta a cualquier asunto representado en este Contrato por el Vendedor) acepta y asume el riesgo de no haber examinado, el Contrato de Arrendamiento, el Certificado de Incorporación de la Corporación, los Estatutos, el Reglamento Interno, las actas de las reuniones de accionistas y directores, el estado financiero auditado más reciente y la declaración más reciente de las deducciones fiscales disponibles para los accionistas de la Corporación según el Código de Rentas Internas («IRC») §216 (o cualquier estatuto sucesor).
6 Aprobación y referencias requeridas
6.1 Esta venta está sujeta al consentimiento incondicional de la Corporación.
6.2 El Comprador, de buena fe, deberá:
6.2.1 Presentar a la Corporación o al Agente Administrativo una solicitud relativa a esta venta en el formulario requerido por la Corporación, que contenga los datos y la documentación que la Corporación requiera, y pagar las tarifas y cargos aplicables que la Corporación imponga al Comprador. Todo lo anterior deberá presentarse dentro de los 10 días hábiles posteriores a la Fecha de Entrega, o1, si se aplican las cláusulas T 1.20.1 o 1.20.2 y la Carta de Compromiso de Préstamo es
6.2.2 Asistir (y hacer que cualquier Ocupante Propuesto asista) a una o más entrevistas personales, según lo solicite la Corporación; y
6.2.3 Presentar prontamente a la Corporación las referencias, datos y documentos adicionales que esta solicite razonablemente.
6.3 Cualquiera de las Partes, tras conocer la decisión de la Corporación, deberá informar prontamente a la otra Parte al respecto. Si la Corporación no ha tomado una decisión en o antes de la Fecha de Cierre Programada, el Cierre se aplazará durante 30 días hábiles para obtener dicho consentimiento. Si dicho consentimiento no se otorga en la fecha aplazada, cualquiera de las Partes podrá rescindir este Contrato mediante Notificación, siempre que el consentimiento de la Corporación no se emita antes de dicha Notificación de cancelación. Si se deniega dicho consentimiento en cualquier momento, cualquiera de las Partes podrá rescindir este Contrato mediante Notificación. En caso de cancelación conforme a este Artículo 6.3, el Depositario reembolsará el Depósito del Contrato al Comprador.
Los condominios y las cooperativas ofrecen experiencias de propiedad distintas. Los condominios implican la propiedad directa de una unidad dentro de un edificio más grande, mientras que las cooperativas implican la posesión de acciones en una corporación propietaria del edificio, lo que otorga el derecho a ocupar una unidad.
Comprender estas diferencias es fundamental a la hora de considerar qué tipo de propiedad es la más adecuada.
5 Documentos corporativos
El Comprador ha examinado y está satisfecho con, o excepto en lo que respecta a cualquier asunto representado en este Contrato por el Vendedor) acepta y asume el riesgo de no haber examinado, el Contrato de Arrendamiento, el Certificado de Incorporación de la Corporación, los Estatutos, el Reglamento Interno, las actas de las reuniones de accionistas y directores, el estado financiero auditado más reciente y la declaración más reciente de las deducciones fiscales disponibles para los accionistas de la Corporación según el Código de Rentas Internas («IRC») §216 (o cualquier estatuto sucesor).
6 Aprobación y referencias requeridas
6.1 Esta venta está sujeta al consentimiento incondicional de la Corporación.
6.2 El Comprador, de buena fe, deberá:
6.2.1 Presentar a la Corporación o al Agente Administrativo una solicitud relativa a esta venta en el formulario requerido por la Corporación, que contenga los datos y la documentación que la Corporación requiera, y pagar las tarifas y cargos aplicables que la Corporación imponga al Comprador. Todo lo anterior deberá presentarse dentro de los 10 días hábiles posteriores a la Fecha de Entrega, o1, si se aplican las cláusulas T 1.20.1 o 1.20.2 y la Carta de Compromiso de Préstamo es
6.2.2 Asistir (y hacer que cualquier Ocupante Propuesto asista) a una o más entrevistas personales, según lo solicite la Corporación; y
6.2.3 Presentar prontamente a la Corporación las referencias, datos y documentos adicionales que esta solicite razonablemente.
6.3 Cualquiera de las Partes, tras conocer la decisión de la Corporación, deberá informar prontamente a la otra Parte al respecto. Si la Corporación no ha tomado una decisión en o antes de la Fecha de Cierre Programada, el Cierre se aplazará durante 30 días hábiles para obtener dicho consentimiento. Si dicho consentimiento no se otorga en la fecha aplazada, cualquiera de las Partes podrá rescindir este Contrato mediante Notificación, siempre que el consentimiento de la Corporación no se emita antes de dicha Notificación de cancelación. Si se deniega dicho consentimiento en cualquier momento, cualquiera de las Partes podrá rescindir este Contrato mediante Notificación. En caso de cancelación conforme a este Artículo 6.3, el Depositario reembolsará el Depósito del Contrato al Comprador.
3. Precio de compra. El precio de compra es de $
(a) A la firma de este contrato, mediante cheque CERTIFICADO del Comprador a nombre del Depositario (como se define más adelante), sujeto a cobro, cuyo recibo se acusa por la presente, que se mantendrá en depósito de conformidad con el párrafo 6 de este contrato (el “Anticipo”):
$
(b) By allowance for the principal amount unpaid on the existing mortgage on the date
hereof, payment of which Purchaser shall assume by joinder in the deed:
$
(c) Mediante un pagaré de compraventa e hipoteca del Comprador al Vendedor:
$
(d) Saldo al cierre de conformidad con el párrafo 7:
3. Precio de compra. El precio de compra es de $
(a) A la firma de este contrato, mediante cheque CERTIFICADO del Comprador a nombre del Depositario (como se define más adelante), sujeto a cobro, cuyo recibo se acusa por la presente, para ser mantenido en depósito de conformidad con el párrafo 6 de este contrato (el “Anticipo”):
$
(b) By allowance for the principal amount unpaid on the existing mortgage on the date
hereof, payment of which Purchaser shall assume by joinder in the deed:
$
(c) Mediante un pagaré de compraventa e hipoteca del Comprador al Vendedor:
$
(d) Saldo al cierre de conformidad con el párrafo 7:
Una contingencia hipotecaria, también conocida como contingencia de financiamiento o préstamo, es una cláusula en un contrato de compra de bienes raíces que permite a un comprador retirarse del contrato sin penalización si no puede obtener un préstamo hipotecario dentro de un plazo específico.
Esta cláusula protege el depósito de garantía del comprador y le permite evitar repercusiones legales si la financiación fracasa.
8. Contingencia de compromiso hipotecario. (Eliminar el párrafo si no corresponde. Para una explicación, véase: NOTAS SOBRE LA CLÁUSULA DE CONTINGENCIA DEL COMPROMISO HIPOTECARIO.)
(una) La obligación del Comprador de comprar bajo este contrato está condicionada a la emisión, en o antes de los 45 días después de que se entregue una copia completa de este contrato al Comprador o al abogado del Comprador de la manera establecida en el párrafo 25 o el subpárrafo 8(j) (la «Fecha de Compromiso»), de un compromiso escrito de un Prestamista Institucional en virtud del cual dicho Prestamista Institucional acepta hacer un préstamo hipotecario de primera categoría, que no sea un VA, FHA o
otro préstamo asegurado por el gobierno, al Comprador, a su exclusivo costo y gasto, de $555,750.00 por un plazo de al menos 30 años (o una suma menor o
(a un plazo más corto que el Comprador esté dispuesto a aceptar) al tipo de interés vigente, fijo o ajustable, y en otras condiciones habituales de compromiso (el «Compromiso»). En la medida en que un Compromiso esté condicionado a la venta de la vivienda actual del Comprador, al pago de cualquier deuda pendiente, a que no se produzcan cambios adversos sustanciales en su situación financiera o a cualquier otra condición habitual, el Comprador acepta el riesgo de que dichas condiciones no se cumplan; sin embargo, un compromiso condicionado a la aprobación de una tasación por parte del Prestamista Institucional no se considerará un «Compromiso» en virtud del presente contrato hasta que se apruebe dicha tasación (y si esto no ocurre antes de la Fecha del Compromiso, el Comprador podrá rescindirlo según el subpárrafo 8(e), a menos que la Fecha del Compromiso se extienda). Las obligaciones del Comprador en virtud del presente contrato están condicionadas únicamente a la emisión de un Compromiso. Una vez emitido un Compromiso, el Comprador queda obligado por este contrato incluso si el prestamista incumple o se niega a financiar el préstamo por cualquier motivo.
(b) El Comprador deberá (i) presentar una solicitud inmediata a uno o, a elección del Comprador, a más de un Prestamista Institucional para dicho préstamo hipotecario, (ii) proporcionar información precisa y completa sobre el Comprador y los miembros de su familia, según se requiera, (iii) pagar todas las tarifas, puntos y cargos requeridos en relación con dicha solicitud y préstamo, (iv) presentar dicha solicitud con diligencia, y (v)
Cooperar de buena fe con dicho(s) Prestamista(s) Institucional(es) para obtener un Compromiso. El Comprador aceptará un Compromiso que cumpla con los términos establecidos en el subpárrafo 8(a) y cumplirá con todos los requisitos de dicho Compromiso (o cualquier otro compromiso aceptado por el Comprador). El Comprador proporcionará al Vendedor una copia del Compromiso inmediatamente después de recibirlo.
(c) (Eliminar este subpárrafo si no corresponde) La presentación inmediata por parte del Comprador de una solicitud a un agente hipotecario registrado de conformidad con el Artículo 12-D de la Ley Bancaria de Nueva York (“Agente Hipotecario”) constituirá el pleno cumplimiento de los términos y condiciones establecidos en el subpárrafo 8(b)(i), siempre que dicho Agente Hipotecario presente prontamente dicha solicitud a dicho(s) Prestamista(s) Institucional(es). El Comprador cooperará de buena fe con dicho Agente Hipotecario para obtener un Compromiso de dicho(s) Prestamista(s) Institucional(es).
(d) Si todos los Prestamistas Institucionales a quienes se presentaron solicitudes rechazan dichas solicitudes por escrito antes de la Fecha de Compromiso, el Comprador podrá cancelar este contrato notificándolo al Vendedor, con una copia de dichas denegaciones, siempre que el Comprador haya cumplido con todas sus obligaciones bajo este párrafo 8.
(e) Si un Prestamista Institucional no emite ningún Compromiso en o antes de la Fecha de Compromiso, entonces, a menos que el Comprador haya aceptado un compromiso escrito de un Prestamista Institucional que no se ajuste a los términos establecidos en el subpárrafo 8(a), el Comprador podrá cancelar este contrato notificando al Vendedor dentro de los 5 días hábiles posteriores a la Fecha de Compromiso, siempre que dicha notificación incluya el nombre y la dirección del/de los Prestamista(s) Institucional(es) a quien(es) se presentó la solicitud y que el Comprador haya cumplido con todas sus obligaciones en virtud de este párrafo 8.
(f) Si el Comprador cancela este contrato de conformidad con los subpárrafos 8(d) o (e), ninguna de las partes tendrá posteriormente más derechos contra, ni obligaciones ni responsabilidades hacia, la otra en virtud de este contrato, excepto que el Pago Inicial se reembolsará de inmediato al Comprador y excepto lo establecido en el párrafo 27.
(g) Si el Comprador no notifica oportunamente la cancelación o si acepta un compromiso escrito de un Prestamista Institucional que no se ajusta a los términos establecidos en el subpárrafo 8(a), se considerará que el Comprador ha renunciado a su derecho de cancelar este contrato y a recibir un reembolso del Pago Inicial en virtud de la contingencia contenida en este párrafo 8.
(h) Si el Vendedor no ha recibido una copia del compromiso de un Prestamista Institucional aceptado por el Comprador antes de la Fecha de Compromiso, podrá rescindir este contrato mediante notificación al Comprador dentro de los 5 días hábiles siguientes a la Fecha de Compromiso. Dicha rescisión se hará efectiva a menos que el Comprador entregue una copia de dicho compromiso al Vendedor dentro de los 10 días hábiles siguientes a la Fecha de Compromiso. Tras dicha rescisión, ninguna de las partes tendrá más derechos ni obligaciones ni responsabilidades respecto de la otra en virtud de este contrato, salvo que el anticipo se reembolse sin demora al Comprador (siempre que este haya cumplido con todas sus obligaciones en virtud del presente párrafo 8) y salvo lo dispuesto en el párrafo 27.
(i) Para los efectos de este contrato, el término “Prestamista institucional” significará cualquier banco, caja de ahorros, banquero privado, compañía fiduciaria, asociación de ahorro y préstamo, cooperativa de crédito o institución bancaria similar, ya sea organizada bajo las leyes de este estado, los Estados Unidos o cualquier otro estado, entidad bancaria extranjera
corporación autorizada por el Superintendente de Bancos de Nueva York o regulada por el Contralor de la Moneda para realizar negocios en el estado de Nueva York; compañía de seguros debidamente organizada o autorizada para hacer
negocios en el estado de Nueva York; banquero hipotecario autorizado de conformidad con el Artículo 12-D de la Ley Bancaria; y cualquier organismo creado por los Estados Unidos o cualquier estado con el poder de otorgar préstamos hipotecarios.
(j) Para los efectos del inciso 8(a), se considerará que se le ha entregado al Comprador una copia totalmente ejecutada de este contrato el tercer día hábil siguiente a la fecha de envío ordinario o regular, con franqueo pagado.
Una contingencia hipotecaria, también conocida como contingencia de financiamiento o préstamo, es una cláusula en un contrato de compra de bienes raíces que permite a un comprador retirarse del contrato sin penalización si no puede obtener un préstamo hipotecario dentro de un plazo específico.
Esta cláusula protege el depósito de garantía del comprador y le permite evitar repercusiones legales si la financiación fracasa.
8. Contingencia de compromiso hipotecario. (Eliminar el párrafo si no corresponde. Para una explicación, véase: NOTAS SOBRE LA CLÁUSULA DE CONTINGENCIA DEL COMPROMISO HIPOTECARIO.)
(una) La obligación del Comprador de comprar bajo este contrato está condicionada a la emisión, en o antes de los 45 días después de que se entregue una copia completa de este contrato al Comprador o al abogado del Comprador de la manera establecida en el párrafo 25 o el subpárrafo 8(j) (la «Fecha de Compromiso»), de un compromiso escrito de un Prestamista Institucional en virtud del cual dicho Prestamista Institucional acepta hacer un préstamo hipotecario de primera categoría, que no sea un VA, FHA o
otro préstamo asegurado por el gobierno, al Comprador, a su exclusivo costo y gasto, de $555,750.00 por un plazo de al menos 30 años (o una suma menor o
(a un plazo más corto que el Comprador esté dispuesto a aceptar) al tipo de interés vigente, fijo o ajustable, y en otras condiciones habituales de compromiso (el «Compromiso»). En la medida en que un Compromiso esté condicionado a la venta de la vivienda actual del Comprador, al pago de cualquier deuda pendiente, a que no se produzcan cambios adversos sustanciales en su situación financiera o a cualquier otra condición habitual, el Comprador acepta el riesgo de que dichas condiciones no se cumplan; sin embargo, un compromiso condicionado a la aprobación de una tasación por parte del Prestamista Institucional no se considerará un «Compromiso» en virtud del presente contrato hasta que se apruebe dicha tasación (y si esto no ocurre antes de la Fecha del Compromiso, el Comprador podrá rescindirlo según el subpárrafo 8(e), a menos que la Fecha del Compromiso se extienda). Las obligaciones del Comprador en virtud del presente contrato están condicionadas únicamente a la emisión de un Compromiso. Una vez emitido un Compromiso, el Comprador queda obligado por este contrato incluso si el prestamista incumple o se niega a financiar el préstamo por cualquier motivo.
(b) El Comprador deberá (i) presentar una solicitud inmediata a uno o, a elección del Comprador, a más de un Prestamista Institucional para dicho préstamo hipotecario, (ii) proporcionar información precisa y completa sobre el Comprador y los miembros de su familia, según se requiera, (iii) pagar todas las tarifas, puntos y cargos requeridos en relación con dicha solicitud y préstamo, (iv) presentar dicha solicitud con diligencia, y (v)
Cooperar de buena fe con dicho(s) Prestamista(s) Institucional(es) para obtener un Compromiso. El Comprador aceptará un Compromiso que cumpla con los términos establecidos en el subpárrafo 8(a) y cumplirá con todos los requisitos de dicho Compromiso (o cualquier otro compromiso aceptado por el Comprador). El Comprador proporcionará al Vendedor una copia del Compromiso inmediatamente después de recibirlo.
(c) (Eliminar este subpárrafo si no corresponde) La presentación inmediata por parte del Comprador de una solicitud a un agente hipotecario registrado de conformidad con el Artículo 12-D de la Ley Bancaria de Nueva York (“Agente Hipotecario”) constituirá el pleno cumplimiento de los términos y condiciones establecidos en el subpárrafo 8(b)(i), siempre que dicho Agente Hipotecario presente prontamente dicha solicitud a dicho(s) Prestamista(s) Institucional(es). El Comprador cooperará de buena fe con dicho Agente Hipotecario para obtener un Compromiso de dicho(s) Prestamista(s) Institucional(es).
(d) Si todos los Prestamistas Institucionales a quienes se presentaron solicitudes rechazan dichas solicitudes por escrito antes de la Fecha de Compromiso, el Comprador podrá cancelar este contrato notificándolo al Vendedor, con una copia de dichas denegaciones, siempre que el Comprador haya cumplido con todas sus obligaciones bajo este párrafo 8.
(e) Si un Prestamista Institucional no emite ningún Compromiso en o antes de la Fecha de Compromiso, entonces, a menos que el Comprador haya aceptado un compromiso escrito de un Prestamista Institucional que no se ajuste a los términos establecidos en el subpárrafo 8(a), el Comprador podrá cancelar este contrato notificando al Vendedor dentro de los 5 días hábiles posteriores a la Fecha de Compromiso, siempre que dicha notificación incluya el nombre y la dirección del/de los Prestamista(s) Institucional(es) a quien(es) se presentó la solicitud y que el Comprador haya cumplido con todas sus obligaciones en virtud de este párrafo 8.
(f) Si el Comprador cancela este contrato de conformidad con los subpárrafos 8(d) o (e), ninguna de las partes tendrá posteriormente más derechos contra, ni obligaciones ni responsabilidades hacia, la otra en virtud de este contrato, excepto que el Pago Inicial se reembolsará de inmediato al Comprador y excepto lo establecido en el párrafo 27.
(g) Si el Comprador no notifica oportunamente la cancelación o si acepta un compromiso escrito de un Prestamista Institucional que no se ajusta a los términos establecidos en el subpárrafo 8(a), se considerará que el Comprador ha renunciado a su derecho de cancelar este contrato y a recibir un reembolso del Pago Inicial en virtud de la contingencia contenida en este párrafo 8.
(h) Si el Vendedor no ha recibido una copia del compromiso de un Prestamista Institucional aceptado por el Comprador antes de la Fecha de Compromiso, podrá rescindir este contrato mediante notificación al Comprador dentro de los 5 días hábiles siguientes a la Fecha de Compromiso. Dicha rescisión se hará efectiva a menos que el Comprador entregue una copia de dicho compromiso al Vendedor dentro de los 10 días hábiles siguientes a la Fecha de Compromiso. Tras dicha rescisión, ninguna de las partes tendrá más derechos ni obligaciones ni responsabilidades respecto de la otra en virtud de este contrato, salvo que el anticipo se reembolse sin demora al Comprador (siempre que este haya cumplido con todas sus obligaciones en virtud del presente párrafo 8) y salvo lo dispuesto en el párrafo 27.
(i) Para los efectos de este contrato, el término “Prestamista institucional” significará cualquier banco, caja de ahorros, banquero privado, compañía fiduciaria, asociación de ahorro y préstamo, cooperativa de crédito o institución bancaria similar, ya sea organizada bajo las leyes de este estado, los Estados Unidos o cualquier otro estado, entidad bancaria extranjera
corporación autorizada por el Superintendente de Bancos de Nueva York o regulada por el Contralor de la Moneda para realizar negocios en el estado de Nueva York; compañía de seguros debidamente organizada o autorizada para hacer
negocios en el estado de Nueva York; banquero hipotecario autorizado de conformidad con el Artículo 12-D de la Ley Bancaria; y cualquier organismo creado por los Estados Unidos o cualquier estado con el poder de otorgar préstamos hipotecarios.
(j) Para los efectos del inciso 8(a), se considerará que se le ha entregado al Comprador una copia totalmente ejecutada de este contrato el tercer día hábil siguiente a la fecha de envío ordinario o regular, con franqueo pagado.
3. Precio de compra. El precio de compra es $XXX,XXX.XX
(a) A la firma de este contrato, mediante cheque CERTIFICADO del Comprador a nombre del Depositario (según se define más adelante), sujeto a cobro, cuyo recibo se acusa por la presente, que se mantendrá en depósito de conformidad con el párrafo 6 de este contrato (el “Anticipo”): $XXX.XXX.XX
(b) Saldo al cierre de acuerdo con el párrafo 7: $XXX.XXX.XX
Garantizar un título de propiedad limpio y cumplir con las condiciones de cierre son pasos obligatorios. El vendedor proporciona un título de propiedad limpio, resuelve cualquier problema y debe cumplir con las condiciones de cierre estándar, como presentar un Certificado de Ocupación válido.
(a) El Vendedor deberá cumplir con todas las notas o avisos de infracciones de la ley u ordenanzas, órdenes o requisitos municipales notificados o emitidos a la fecha del presente por cualquier departamento gubernamental con autoridad en materia de terrenos, vivienda, edificios, incendios, salud, condiciones ambientales y laborales que afecten al Inmueble. El Inmueble se entregará libre de estos elementos al momento del Cierre. El Vendedor deberá proporcionar al Comprador las autorizaciones necesarias para realizar las inspecciones que pudieran revelar estos asuntos.
(b) (Eliminar si no corresponde) Todas las obligaciones que afecten a las Instalaciones de conformidad con el Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York
incurridas antes del Cierre y pagaderas en dinero serán canceladas por el Vendedor en o antes
hasta el cierre.
hasta el cierre.
21. Examen de título; Incapacidad del vendedor para transmitir; Limitaciones de responsabilidad.
(b) (i) Si en la fecha de cierre el Vendedor no puede transferir el título al Comprador de conformidad con este contrato, o el Comprador tiene otras causas válidas para negarse a cerrar, ya sea por razón de gravámenes, cargas u otras objeciones al título o de otro modo (en lo sucesivo denominadas colectivamente “Defectos”), distintos de aquellos que el Comprador esté obligado a aceptar en virtud del presente contrato o que el Comprador haya renunciado, y distintos de aquellos que el Vendedor se haya comprometido expresamente en este contrato a eliminar, subsanar o cancelar, y si el Comprador no estuviera dispuesto a renunciar a los mismos y a cerrar el título sin reducción del precio de compra, entonces, salvo lo que se establece más adelante, el Vendedor tendrá el derecho, a su sola elección, de adoptar las medidas que considere convenientes para eliminar, subsanar, cancelar o cumplir con dichos Defectos, o de cancelar este contrato; (ii) si el Vendedor opta por adoptar medidas para eliminar, subsanar o cumplir con dichos Defectos, tendrá derecho, de tiempo en tiempo, previa Notificación al Comprador, a aplazar la fecha de Cierre en virtud del presente contrato por un período o períodos que en conjunto no excedan de 60 días (pero sin extenderse más allá de la fecha en la cual venza el compromiso hipotecario del Comprador, en caso de existir), y la fecha de Cierre será aplazada a una fecha especificada por el Vendedor dentro de dicho período. Si por cualquier motivo el Vendedor no hubiera logrado eliminar, subsanar o cumplir con dichos Defectos al vencimiento de dicho(s) aplazamiento(s), y si el Comprador aún no estuviera dispuesto a renunciar a los mismos y a cerrar el título sin reducción del precio de compra, entonces cualquiera de las partes podrá cancelar este contrato mediante Notificación a la otra dentro de los 10 días posteriores a la fecha aplazada; (iii) no obstante lo anterior, la hipoteca existente (a menos que esta venta esté sujeta a la misma) y cualquier asunto creado por el Vendedor…
después de la fecha del presente documento será liberado, descargado o de otro modo subsanado por el Vendedor en el momento del Cierre o antes.
(c) Si este contrato se cancela de conformidad con sus términos, excepto como resultado del incumplimiento del Comprador, este contrato se terminará y llegará a su fin, y ninguna de las partes tendrá más derechos, obligaciones o responsabilidades contra o hacia la otra en virtud del presente o de otro modo, excepto que: (i) el Vendedor reembolsará de inmediato o hará que el fideicomisario reembolse el Pago inicial al Comprador y, a menos que se cancele como resultado del incumplimiento del Comprador o de conformidad con el párrafo 8, reembolsará al Comprador el costo neto del examen del título, incluido cualquier cargo adicional apropiado relacionado con el mismo, y
el costo neto, si el Comprador realmente lo paga o incurre en él para actualizar el estudio topográfico existente de las Instalaciones o para realizar un nuevo estudio topográfico, y (ii) las obligaciones bajo el párrafo 27 sobrevivirán a la terminación de este contrato.
(a) El Vendedor declara y garantiza al Comprador que:
I. El Inmueble se encuentra cerca de una vía pública o tiene derecho a acceder a ella;
II. El Vendedor es el único propietario del Inmueble y tiene pleno derecho, facultad y autoridad para venderlo, transferirlo y cederlo de conformidad con los términos de este contrato;
III. El Vendedor no es una «persona extranjera», según se define dicho término a efectos de la Ley del Impuesto a la Inversión Extranjera en Bienes Raíces, el Código de Rentas Internas («IRC»), Sección 1445, y sus modificaciones, y los reglamentos promulgados al amparo de la misma (en conjunto, «FIRPTA»);
IV. El Inmueble no se ve afectado por ninguna exención o reducción de impuestos; y
V. El Vendedor no ha sido conocido por ningún otro nombre durante los últimos diez años, excepto:
(b) El vendedor acuerda y garantiza que todas las representaciones y garantías establecidas en este contrato serán verdaderas y correctas al momento del cierre.
(c) Salvo que se establezca expresamente lo contrario en este contrato, ninguno de los convenios, representaciones, garantías u otras obligaciones del Vendedor contenidas en este contrato sobrevivirán al Cierre.
(a) El Vendedor declara y garantiza al Comprador que:
I. El Inmueble se encuentra cerca de una vía pública o tiene derecho a acceder a ella;
II. El Vendedor es el único propietario del Inmueble y tiene pleno derecho, facultad y autoridad para venderlo, transferirlo y cederlo de conformidad con los términos de este contrato;
III. El Vendedor no es una «persona extranjera», según se define dicho término a efectos de la Ley del Impuesto a la Inversión Extranjera en Bienes Raíces, el Código de Rentas Internas («IRC»), Sección 1445, y sus modificaciones, y los reglamentos promulgados al amparo de la misma (en conjunto, «FIRPTA»);
IV. El Inmueble no se ve afectado por ninguna exención o reducción de impuestos; y
V. El Vendedor no ha sido conocido por ningún otro nombre durante los últimos diez años, excepto:
(b) El vendedor acuerda y garantiza que todas las representaciones y garantías establecidas en este contrato serán verdaderas y correctas al momento del cierre.
(c) Salvo que se establezca expresamente lo contrario en este contrato, ninguno de los convenios, representaciones, garantías u otras obligaciones del Vendedor contenidas en este contrato sobrevivirán al Cierre.
12. Estado de la propiedad. El Comprador reconoce y declara que conoce plenamente la condición física y el estado de conservación del Inmueble y de todas las demás propiedades incluidas en esta venta, basándose en su propia inspección e investigación, y que celebra este contrato basándose únicamente en dicha inspección e investigación y no en ninguna información, dato, declaración o representación, escrita u oral, sobre las condiciones físicas, el estado de conservación, el uso, el coste de operación o cualquier otro asunto relacionado con el Inmueble o la otra propiedad incluida en la venta, proporcionada o realizada por el Vendedor o sus representantes, y aceptará el mismo «tal como está» en su condición y estado de conservación actuales, sujeto al uso, desgaste y deterioro natural razonables entre la fecha del presente y la fecha del Cierre (salvo que se establezca lo contrario en el párrafo 16(e), sin ninguna reducción del precio de compra ni reclamación de ningún tipo por cualquier cambio en dicha condición por razón de ello posterior a la fecha de este contrato. El Comprador y sus representantes autorizados tendrán derecho, en horarios razonables y previa notificación razonable (por teléfono o de otro modo) al Vendedor, a inspeccionar el Inmueble antes Cierre.
12. Estado de la propiedad. El Comprador reconoce y declara que conoce plenamente la condición física y el estado de conservación del Inmueble y de todas las demás propiedades incluidas en esta venta, basándose en su propia inspección e investigación, y que celebra este contrato basándose únicamente en dicha inspección e investigación y no en ninguna información, dato, declaración o representación, escrita u oral, sobre las condiciones físicas, el estado de conservación, el uso, el coste de operación o cualquier otro asunto relacionado con el Inmueble o la otra propiedad incluida en la venta, proporcionada o realizada por el Vendedor o sus representantes, y aceptará el mismo «tal como está» en su condición y estado de conservación actuales, sujeto al uso, desgaste y deterioro natural razonables entre la fecha del presente y la fecha del Cierre (salvo que se establezca lo contrario en el párrafo 16(e), sin ninguna reducción del precio de compra ni reclamación de ningún tipo por cualquier cambio en dicha condición por razón de ello posterior a la fecha de este contrato. El Comprador y sus representantes autorizados tendrán derecho, en horarios razonables y previa notificación razonable (por teléfono o de otro modo) al Vendedor, a inspeccionar el Inmueble antes Cierre.
14. Cierre, escritura y título.
(a) “Cierre” significa la liquidación de las obligaciones mutuas del Vendedor y el Comprador en virtud de este contrato, incluyendo el pago del precio de compra al Vendedor y la entrega al Comprador de una «Escritura de Compraventa con Convenios» en la forma legalmente abreviada y correcta para su registro, debidamente otorgada y reconocida, a fin de transferir al Comprador la propiedad absoluta del Inmueble, libre de todo gravamen, salvo que se indique lo contrario en el presente documento. La escritura deberá contener un convenio del Vendedor según lo exige el inciso 5 del artículo 13 de la Ley de Gravámenes.
(b) Si el Vendedor es una sociedad anónima, deberá entregar al Comprador, al momento del Cierre, (i) una resolución de su Junta Directiva que autorice la venta y entrega de la escritura, y (ii) un certificado del Secretario o Subsecretario de la sociedad que certifique dicha resolución y que establezca los hechos que demuestren que la transferencia cumple con los requisitos del Artículo 909 de la Ley de Sociedades Mercantiles. En tal caso, la escritura deberá contener una exposición de motivos suficiente para acreditar el cumplimiento de dicho Artículo.
14. Cierre, escritura y título.
(a) “Cierre” significa la liquidación de las obligaciones mutuas del Vendedor y el Comprador en virtud de este contrato, incluyendo el pago del precio de compra al Vendedor y la entrega al Comprador de una «Escritura de Compraventa con Convenios» en la forma legalmente abreviada y correcta para su registro, debidamente otorgada y reconocida, a fin de transferir al Comprador la propiedad absoluta del Inmueble, libre de todo gravamen, salvo que se indique lo contrario en el presente documento. La escritura deberá contener un convenio del Vendedor según lo exige el inciso 5 del artículo 13 de la Ley de Gravámenes.
(b) Si el Vendedor es una sociedad anónima, deberá entregar al Comprador, al momento del Cierre, (i) una resolución de su Junta Directiva que autorice la venta y entrega de la escritura, y (ii) un certificado del Secretario o Subsecretario de la sociedad que certifique dicha resolución y que establezca los hechos que demuestren que la transferencia cumple con los requisitos del Artículo 909 de la Ley de Sociedades Mercantiles. En tal caso, la escritura deberá contener una exposición de motivos suficiente para acreditar el cumplimiento de dicho Artículo.
16. Condiciones de Cierre. Este contrato y la obligación del Comprador de comprar el Local también están sujetos y condicionados al cumplimiento de las siguientes condiciones precedentes:
(a) La exactitud, a la fecha de Cierre, de las declaraciones y garantías del Vendedor realizadas en este contrato.
(b) La entrega por parte del Vendedor al Comprador de un Certificado de Ocupación válido y vigente u otro certificado de cumplimiento requerido, o evidencia de que no se entregó ninguno.
requerido, cubriendo el(los) edificio(s) y todas las demás mejoras ubicadas en la propiedad autorizando su uso como vivienda unifamiliar en la fecha de Cierre.
(d) La entrega del Local y de todos los edificios y mejoras que comprenden una parte del mismo en perfecto estado de limpieza, vacíos y libres de arrendamientos o alquileres, junto con las llaves del Local.
(e) Toda la plomería (incluido el suministro de agua y los sistemas sépticos, si los hubiera), la calefacción y el aire acondicionado, si los hubiera, los sistemas eléctricos y mecánicos, los equipos y la maquinaria en el (los) edificio(s) ubicado(s) en la propiedad y todos los electrodomésticos que están incluidos en esta venta
están en funcionamiento a partir de la fecha de cierre.
(f) Si el inmueble es una casa de una o dos familias, entrega por las partes en el Cierre de declaraciones juradas en cumplimiento con los requisitos de las leyes estatales y locales en el sentido de que hay instalado en el inmueble uno o más dispositivos de alarma de detección de humo.
(g) La entrega por las partes de cualquier otra declaración jurada requerida como condición para la inscripción de la escritura.
16. Condiciones de Cierre. Este contrato y la obligación del Comprador de comprar el Local también están sujetos y condicionados al cumplimiento de las siguientes condiciones precedentes:
(a) La exactitud, a la fecha de Cierre, de las declaraciones y garantías del Vendedor realizadas en este contrato.
(b) La entrega por parte del Vendedor al Comprador de un Certificado de Ocupación válido y vigente u otro certificado de cumplimiento requerido, o evidencia de que no se entregó ninguno.
requerido, cubriendo el(los) edificio(s) y todas las demás mejoras ubicadas en la propiedad autorizando su uso como vivienda unifamiliar en la fecha de Cierre.
(d) La entrega del Local y de todos los edificios y mejoras que comprenden una parte del mismo en perfecto estado de limpieza, vacíos y libres de arrendamientos o alquileres, junto con las llaves del Local.
(e) Toda la plomería (incluido el suministro de agua y los sistemas sépticos, si los hubiera), la calefacción y el aire acondicionado, si los hubiera, los sistemas eléctricos y mecánicos, los equipos y la maquinaria en el (los) edificio(s) ubicado(s) en la propiedad y todos los electrodomésticos que están incluidos en esta venta
están en funcionamiento a partir de la fecha de cierre.
(f) Si el inmueble es una casa de una o dos familias, entrega por las partes en el Cierre de declaraciones juradas en cumplimiento con los requisitos de las leyes estatales y locales en el sentido de que hay instalado en el inmueble uno o más dispositivos de alarma de detección de humo.
(g) La entrega por las partes de cualquier otra declaración jurada requerida como condición para la inscripción de la escritura.
Las partes confirman en el contrato que se proporcionará una factura de seguro de título como condición para el cierre y los detalles de dicha fecha de cierre, método, ubicación y hora.
18. Prorrateos y otros ajustes; cuotas de medidores de agua y cuotas. En la medida que corresponda, lo siguiente se prorrateará a partir de la medianoche del día anterior al cierre:
(i) impuestos, cargas de agua y rentas de alcantarillado, sobre la base del período fiscal para el cual se evalúan; (ii) combustibles; (iii) intereses sobre la hipoteca existente; (iv) primas sobre pólizas de seguros transferibles existentes y renovaciones de aquellas que vencen antes del Cierre; (v) cargos de bóveda; (vi) alquileres a medida que se cobran.
(a) Si el Cierre se produce antes de que se establezca una nueva tasa impositiva
fija, la distribución de los impuestos se hará sobre la base de la tasa impositiva del período fiscal inmediatamente anterior aplicada a la última valoración tasada
(b) Si hay un medidor de agua en las Instalaciones, el Vendedor deberá proporcionar una lectura con una fecha no mayor a 30 días antes del Cierre y el cargo del medidor no fijado y el alquiler del alcantarillado, si lo hubiera, se prorratearán sobre la base de dicha última lectura.
(c) Si a la fecha de Cierre las Instalaciones están afectadas por una evaluación que es o puede llegar a ser pagadera en cuotas anuales, y la primera cuota es entonces un gravamen, o ha sido pagada, entonces para los propósitos de este contrato todas las cuotas impagas se considerarán debidas y deberán ser pagadas por el Vendedor en el Cierre o antes.
(d) Cualquier error u omisión en el cálculo de las asignaciones u otros ajustes al Cierre deberá corregirse dentro de un plazo razonable tras el Cierre. Este subpárrafo seguirá vigente tras el Cierre.
19. Deducción por impuestos no pagados, etc. El vendedor tiene la opción de acreditar al comprador como un ajuste al precio de compra el monto de los impuestos, evaluaciones, cargos por agua y alquileres de alcantarillado no pagados, junto con los intereses y las multas correspondientes hasta una fecha no inferior a cinco días hábiles después del cierre, siempre que las facturas oficiales calculadas hasta dicha fecha se presenten al cierre.
Las partes confirman en el contrato que se proporcionará una factura de seguro de título como condición para el cierre y los detalles de dicha fecha de cierre, método, ubicación y hora.
17. Impuestos sobre transmisión y registro de escrituras. Al cierre, la parte obligada por ley o por este contrato a pagar dicho impuesto, junto con las declaraciones de impuestos debidamente firmadas y juradas, entregará cheques bancarios certificados u oficiales a nombre del funcionario estatal, municipal o del condado correspondiente, por el importe correspondiente al impuesto de transferencia o registro pagadero en virtud de la entrega o registro de la escritura o hipoteca, si lo hubiere. Dicha parte deberá hacer que dichos cheques y declaraciones se entreguen al funcionario correspondiente inmediatamente después del cierre. La obligación de pagar cualquier impuesto adicional o déficit, así como los intereses o penalizaciones correspondientes, continuará vigente tras el cierre.
18. Prorrateos y otros ajustes; Cuotas de medidores de agua y cuotas.
En la medida que corresponda, lo siguiente se prorrateará a partir de la medianoche del día anterior al cierre:
(i) impuestos, cargas de agua y rentas de alcantarillado, sobre la base del período fiscal para el cual se evalúan; (ii) combustibles; (iii) intereses sobre la hipoteca existente; (iv) primas sobre pólizas de seguros transferibles existentes y renovaciones de aquellas que vencen antes del Cierre; (v) cargos de bóveda; (vi) alquileres a medida que se cobran.
(a) Si el Cierre se produce antes de que se establezca una nueva tasa impositiva
fija, la distribución de los impuestos se hará sobre la base de la tasa impositiva del período fiscal inmediatamente anterior aplicada a la última valoración tasada
(b) Si hay un medidor de agua en las Instalaciones, el Vendedor deberá proporcionar una lectura con una fecha no mayor a 30 días antes del Cierre y el cargo del medidor no fijado y el alquiler del alcantarillado, si lo hubiera, se prorratearán sobre la base de dicha última lectura.
(c) Si a la fecha de Cierre las Instalaciones están afectadas por una evaluación que es o puede llegar a ser pagadera en cuotas anuales, y la primera cuota es entonces un gravamen, o ha sido pagada, entonces para los propósitos de este contrato todas las cuotas impagas se considerarán debidas y deberán ser pagadas por el Vendedor en el Cierre o antes.
(d) Cualquier error u omisión en el cálculo de las asignaciones u otros ajustes al Cierre deberá corregirse dentro de un plazo razonable tras el Cierre. Este subpárrafo seguirá vigente tras el Cierre.
19. Deducción por impuestos no pagados, etc. El vendedor tiene la opción de acreditar al comprador como un ajuste al precio de compra el monto de los impuestos, evaluaciones, cargos por agua y alquileres de alcantarillado no pagados, junto con los intereses y las multas correspondientes hasta una fecha no inferior a cinco días hábiles después del cierre, siempre que las facturas oficiales calculadas hasta dicha fecha se presenten al cierre.
Si el comprador incumple, los vendedores pueden retener el pago inicial como daños liquidados y los compradores pueden buscar recursos legales a través del cumplimiento específico y de otras maneras.
(b) Si el Vendedor incumple el presente contrato, el Comprador tendrá los recursos a los que tenga derecho por ley o equidad, incluidos, entre otros, el cumplimiento específico.
Esta sección confirma los corredores involucrados, describiendo las responsabilidades de comisión y la indemnización contra reclamos de corredores no revelados.
27. Corredor. Tanto el Vendedor como el Comprador declaran y garantizan mutuamente que no han tratado con ningún corredor en relación con esta venta, excepto Jorge Barrios de Douglas Elliman y Raymnd Mo de Keller Williams Realty Golf Coast (el «Corredor»), y el Vendedor deberá pagar al Corredor cualquier comisión obtenida de conformidad con un acuerdo separado entre el Vendedor y el Corredor.
El Vendedor y el Comprador se indemnizarán y defenderán mutuamente frente a cualquier coste, reclamación o gasto, incluidos los honorarios razonables de abogados, que surjan del incumplimiento, por sus respectivas partes, de cualquier declaración o acuerdo contenido en este párrafo. Las disposiciones de este párrafo seguirán vigentes tras el Cierre o, si este no se produce, tras la rescisión del presente contrato.
Las disposiciones comunes del contrato incluyen contingencias de inspección, detalles de la hipoteca, créditos del vendedor para los costos de cierre del comprador, calificaciones del comprador como comprador y términos que abordan las reparaciones.
Las disposiciones comunes del contrato incluyen contingencias de inspección, detalles de la hipoteca, créditos del vendedor para los costos de cierre del comprador, calificaciones del comprador como comprador y términos que abordan las reparaciones.
Si el prestamista que ha emitido la Carta de Compromiso de Préstamo no puede financiar el préstamo al cierre de acuerdo con los términos de la Carta de Compromiso (sin culpa del Comprador), el Comprador tendrá la opción de rescindir el contrato y recibir la devolución del pago inicial.
R-9— El Vendedor no ha hecho ni hace ninguna declaración verbal ni escrita sobre el estado físico, los ingresos, los gastos, la operación, los impuestos sobre bienes raíces, los servicios públicos ni ningún otro asunto que afecte a las instalaciones, y el Comprador reconoce expresamente que no ha hecho ninguna declaración. El Comprador acepta recibir las instalaciones «TAL CUAL» a la fecha de este contrato, salvo el desgaste normal por uso. El Vendedor no está obligado de ninguna manera por las declaraciones verbales o escritas de ningún corredor, agente, empleado, dependiente ni ninguna otra persona, a menos que se especifique en el presente.
Asimismo, el Vendedor no está obligado a instalar ningún equipo ni electrodoméstico en la propiedad ni a realizar reparaciones, mejoras ni decoraciones en la propiedad ni en sus equipos, electrodomésticos o accesorios. El Comprador recibe las instalaciones y todos los electrodomésticos, equipos y accesorios «TAL CUAL».
R-20— Si se requiere una Declaración de Divulgación del Estado de la Propiedad para esta venta, el/los Comprador(es) y el/los Vendedor(es) reconocen que el Vendedor ha entregado la Declaración de Divulgación del Estado de la Propiedad («PCDS») requerida por la Ley de Divulgación del Estado de la Propiedad («PCDA») establecida en el Artículo 14 de la Ley de Bienes Raíces del Estado de Nueva York. El Vendedor acuerda entregar al Comprador $500.00 al cierre como crédito contra el precio de compra. El Comprador acuerda aceptar esta cantidad en lugar de todos los recursos otorgados por la PCDA y en lugar de cualquier otro recurso legal o de equidad. Ninguna declaración hecha en la PCDS sobrevivirá al cierre.
Si el prestamista que ha emitido la Carta de Compromiso de Préstamo no puede financiar el préstamo al cierre de acuerdo con los términos de la Carta de Compromiso (sin culpa del Comprador), el Comprador tendrá la opción de rescindir el contrato y recibir la devolución del pago inicial.
R-9— El Vendedor no ha hecho ni hace ninguna declaración verbal ni escrita sobre el estado físico, los ingresos, los gastos, la operación, los impuestos sobre bienes raíces, los servicios públicos ni ningún otro asunto que afecte a las instalaciones, y el Comprador reconoce expresamente que no ha hecho ninguna declaración. El Comprador acepta recibir las instalaciones «TAL CUAL» a la fecha de este contrato, salvo el desgaste normal por uso. El Vendedor no está obligado de ninguna manera por las declaraciones verbales o escritas de ningún corredor, agente, empleado, dependiente ni ninguna otra persona, a menos que se especifique en el presente.
Asimismo, el Vendedor no está obligado a instalar ningún equipo ni electrodoméstico en la propiedad ni a realizar reparaciones, mejoras ni decoraciones en la propiedad ni en sus equipos, electrodomésticos o accesorios. El Comprador recibe las instalaciones y todos los electrodomésticos, equipos y accesorios «TAL CUAL».
Preguntas frecuentes sobre el contrato inmobiliario residencial de Nueva York
Comprensión básica del contrato
Un contrato de bienes raíces residenciales en la ciudad de Nueva York incluye el precio de venta, la fecha de cierre, los términos del depósito, las contingencias (como la hipoteca y la inspección), las declaraciones del vendedor y del comprador, las condiciones de cierre y otras disposiciones y divulgaciones legales específicas requeridas por la ley de Nueva York.
Sí. La Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY) y el Colegio de Abogados del Estado de Nueva York (NYSBA) ofrecen contratos tipo, ampliamente utilizados por abogados inmobiliarios. Las cláusulas contractuales mencionadas corresponden a los términos reales de un contrato de compraventa de vivienda.
Una contingencia hipotecaria permite a los compradores desistir de la compra sin penalización si no pueden asegurar un compromiso hipotecario dentro de un plazo específico, protegiendo así su depósito de la pérdida.
Una contingencia de inspección permite al comprador inspeccionar la propiedad y solicitar reparaciones o cancelar el contrato según los resultados. Si bien es común en otros lugares, los contratos residenciales en la ciudad de Nueva York no suelen incluir una contingencia de inspección explícita, salvo ocasionalmente en transacciones de viviendas unifamiliares. En la ciudad de Nueva York, la inspección suele realizarse antes de firmar el contrato de compraventa, lo que permite a las partes evaluar los resultados de la inspección antes de firmarlo.
Se trata de declaraciones que hace cada parte afirmando hechos sobre la propiedad o sus circunstancias personales (como el estado de la propiedad, las infracciones existentes, el financiamiento y la autoridad para vender o comprar) en los que se basa la otra parte.
Los costos de cierre típicos en Nueva York incluyen impuestos de transferencia (municipales/estatales), honorarios de abogados, seguro de título, gastos de registro, gastos de solicitud de cooperativa/condominio, costos relacionados con la hipoteca y gastos de construcción. Los costos varían considerablemente según el tipo de propiedad y el precio de compra. Para calcular sus costos de cierre en Nueva York como vendedor, visite https://mosheslaw.com/seller-closing-cost-calculator-for-nyc/. Como alternativa, para calcular sus costos de cierre como comprador en Nueva York, visite https://mosheslaw.com/buyer-closing-cost-calculator-for-nyc/.
El depósito inicial del comprador (generalmente el 10% del precio de compra) queda en custodia bajo la custodia del abogado del vendedor. Si el comprador incumple sin causa justificada, el vendedor puede retener este depósito. Por el contrario, si el vendedor incumple, el depósito se devuelve al comprador.
Normalmente, el vendedor paga los impuestos de transferencia de la ciudad de Nueva York y del estado de Nueva York, aunque los compradores que adquieren una construcción nueva directamente a los desarrolladores generalmente cubren estos costos.
Las divulgaciones obligatorias suelen incluir información sobre pintura con plomo, el estado de la propiedad y el historial de infestaciones de chinches en ciertos edificios. No divulgar adecuadamente puede acarrear consecuencias legales.
Si una de las partes incumple el contrato, la otra parte puede buscar soluciones, incluida una demanda por cumplimiento específico (forzar la venta), daños monetarios o retener el depósito como daños liquidados.
Pasos y procedimientos prácticos
Después de firmar, los compradores generalmente presentan su solicitud de hipoteca, completan la debida diligencia (inspección, revisión financiera del edificio), aseguran un compromiso hipotecario, obtienen un seguro de título y programan una fecha de cierre.
Por lo general, entre 60 y 90 días desde la firma del contrato hasta el cierre, dependiendo del financiamiento, la aprobación de la construcción, el tipo de propiedad y otros factores específicos de la transacción.
Verifique rápidamente quién está en la escritura, si hay una hipoteca o alguna infracción: https://mosheslaw.com/nyc-property-search/
Verifique el estado del impuesto a la propiedad a través de Facturas y pagos de impuestos a la propiedad de NYC Finance: https://www.nyc.gov/site/finance/property/property-tax-bills.page NYC.gov
Confirme las facturas de agua a través del portal en línea de la Junta de Agua de la Ciudad de Nueva York: https://a826-umax.dep.nyc.gov/balance
Consulte las violaciones del DOB, los permisos abiertos y el estado de CO a través del portal del DOB de la ciudad de Nueva York: https://www.nyc.gov/site/buildings/dob/find-building-data.page NYC.gov+15NYC.gov+15NYC Access+15
Obtenga el Certificado de Ocupación actual a través del sitio de la Ciudad de Nueva York: https://www.nyc.gov/site/buildings/property-or-business-owner/certificate-of-occupancy.page NYC.gov+3NYC.gov+3Reddit+3
Revise la escritura a través de ACRIS: https://www.nyc.gov/site/finance/property/acris.page
Una vez formalizados, los contratos son legalmente vinculantes. Por lo general, un comprador solo puede rescindir el contrato sin penalización bajo ciertas contingencias (por ejemplo, denegación de la hipoteca o incumplimiento de las condiciones). De lo contrario, rescindir el contrato puede resultar en la pérdida del depósito o en acciones legales.
Los errores más comunes incluyen el incumplimiento de los plazos de contingencia, una revisión inadecuada de las divulgaciones de propiedad, una diligencia debida insuficiente, una mala interpretación de los plazos de los depósitos y una falta de claridad en el lenguaje del contrato.
Sí. Contratar un abogado es habitual y muy recomendable en Nueva York para garantizar que sus intereses estén protegidos, las contingencias claramente redactadas y el cierre se complete sin problemas.
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Estamos aquí para usted por las tardes, los fines de semana y los días festivos y trabajaremos según su horario para defender sus derechos.
