Solicite una consulta gratuita - Disponible 24/7
Nueva York ha hecho realidad algo de lo que se venía hablando desde hace más de una década: por fin ha aprobado un impuesto sobre las segundas residencias (*pied-à-terre*). El 28 de mayo de 2026, la gobernadora Kathy Hochul promulgó el presupuesto del estado de Nueva York para el periodo 2026-2027, el cual incluía una medida que ya está transformando el debate en el mercado inmobiliario de lujo de la ciudad: un recargo anual sobre las propiedades residenciales de alto valor que no se utilizan como residencia principal.
Si posee una segunda vivienda en la ciudad de Nueva York —o está pensando en comprar una—, aquí le explicamos qué dice realmente la ley, a quién afecta y qué implica para el futuro de la ciudad.
AUTOR YURIY MOSHES, ABOGADO.
Miembro fundadora de Moshes Law, P.C.
Durante su trayectoria profesional, Yuriy se ha especializado en litigios
y transacciones inmobiliarias como sus áreas de especialización.
Si usted posee una segunda residencia o una propiedad de lujo en la ciudad de Nueva York, un abogado inmobiliario de Nueva York puede ayudarle a comprender sus obligaciones y proteger sus intereses conforme a la nueva ley.
Un *pied-à-terre* (término francés que significa literalmente «pie en tierra») es una residencia secundaria o de uso parcial —habitualmente un apartamento urbano o una casa adosada— que no constituye la vivienda principal del propietario. En la ciudad de Nueva York, el término se refiere a propiedades pertenecientes a personas adineradas no residentes, viajeros de negocios o residentes a tiempo parcial que, si bien mantienen su hogar principal en otro estado o país, conservan una vivienda en la ciudad para su uso ocasional.
El impuesto sobre los *pied-à-terre* de Nueva York es un recargo anual que se aplica a las propiedades residenciales de la ciudad de Nueva York que no constituyen la residencia principal del propietario. Promulgado el 28 de mayo de 2026 como parte del presupuesto estatal para el periodo 2026-2027, entró en vigor el 1 de julio de 2026 y su vigencia está prevista hasta el 30 de junio de 2031. Se trata del primer impuesto de esta índole en la historia del estado de Nueva York.
La gobernadora Hochul propuso la medida el 15 de abril de 2026, presentándola como una cuestión de equidad. «Si puede permitirse una segunda residencia de 5 millones de dólares que permanece vacía la mayor parte del año, puede permitirse contribuir como cualquier otro neoyorquino», afirmó. El Estado estima que el impuesto generará al menos 500 millones de dólares anuales en nuevos ingresos para la ciudad de Nueva York; fondos destinados a ayudar a cubrir un importante déficit presupuestario municipal sin recortar servicios ni aumentar los impuestos a los residentes permanentes.
El análisis independiente del Contralor de la Ciudad de Nueva York de abril de 2026 ofreció una estimación más cautelosa: entre 340 y 380 millones de dólares anuales, señalando que algunos propietarios probablemente alquilarían sus propiedades, reestructurarían la propiedad o venderían en respuesta al recargo, todo lo cual reduciría el fondo imponible.
La ley es administrada por el Departamento de Finanzas de la Ciudad de Nueva York (DOF), que se encarga de identificar las propiedades sujetas a la normativa, notificar a los propietarios y recaudar el recargo.
El impuesto se aplica a tres categorías de propiedades residenciales en la ciudad de Nueva York que no se utilizan como residencia principal:
Quedan excluidos los edificios de apartamentos en alquiler, las propiedades comerciales, los hoteles, los terrenos baldíos, las construcciones nuevas sin certificado de habitabilidad y las unidades del promotor no vendidas.
Dos distinciones que vale la pena comprender:
Los edificios de alquiler quedan totalmente excluidos del ámbito de aplicación. Un edificio de alquiler estándar en Nueva York —independientemente de su valor— no está sujeto al recargo.
Este no es el impuesto sobre mansiones. El impuesto sobre mansiones vigente es un impuesto de transferencia de pago único que se abona al formalizarse la operación. El impuesto sobre *pied-à-terres* es un cargo anual recurrente. Los compradores de estas residencias secundarias de alto valor podrían tener que pagar ambos: el impuesto sobre mansiones una sola vez al realizar la compra y el recargo por *pied-à-terre* cada año a partir de entonces.
El impuesto se aplica a cualquier «propietario sujeto a la norma» de una propiedad que cumpla los requisitos y que no se utilice como residencia principal. Esto incluye a propietarios particulares, propietarios de unidades de condominio, accionistas-inquilinos de cooperativas de vivienda, beneficiarios únicos de fideicomisos y socios, accionistas o miembros mayoritarios de sociedades de responsabilidad limitada (LLC), sociedades o corporaciones que posean dicha propiedad.
El impuesto no se limita a los residentes de otros estados. Varios grupos que no resultan evidentes a primera vista podrían verse afectados:
Residentes del estado de Nueva York fuera de la ciudad de Nueva York. Una persona cuya residencia principal se encuentre en Westchester, Long Island o el norte del estado de Nueva York —pero que también posea un apartamento en Manhattan que utilice ocasionalmente— podría estar sujeta al recargo si no paga impuestos sobre la renta a la ciudad de Nueva York.
Propietarios que son LLC o sociedades. Si una propiedad es titularidad de una LLC en la que ninguna persona física posee una participación mayoritaria, no se aplica la exención por vivienda habitual. La propiedad está sujeta al recargo, a menos que se alquile a un inquilino que cumpla los requisitos, mediante un contrato de arrendamiento en condiciones de mercado con una duración mínima de un año.
Titulares de fideicomisos. En el caso de propiedades mantenidas en fideicomiso, el beneficiario real recibe el tratamiento de titular sujeto a la norma, pero solo si dicha persona es el único beneficiario. Las propiedades mantenidas en fideicomisos con múltiples beneficiarios se encuentran en una zona gris jurídica que la ley no aborda con claridad.
Por lo general, los residentes de la ciudad de Nueva York que ya pagan el impuesto sobre la renta completo, tanto a nivel municipal como estatal, no se ven afectados, incluso si poseen propiedades adicionales; no obstante, solo pueden designar una propiedad como su residencia principal.
El impuesto sobre los *pied-à-terre* se estructura en dos fases con diferentes tipos impositivos y métodos de valoración.
| Tipo de propiedad | Umbral de valor | Tasa de recargo anual |
|---|---|---|
| Viviendas para 1 a 3 familias | $5 millones – $15 millones | 0,8 % |
| Viviendas para 1 a 3 familias | $15 millones – $25 millones | 1,05 % |
| Viviendas para 1 a 3 familias | Más de 25 millones de dólares | 1,3 % |
| Condominios y cooperativas | $1 millón – $3 millones | 4,0 % |
| Condominios y cooperativas | $3 millones – $5 millones | 5,25 % |
| Condominios y cooperativas | Más de 5 millones de dólares | 6,5 % |
Fase 1: 1 de julio de 2026 – 30 de junio de 2028
La diferencia en las tasas impositivas entre las viviendas unifamiliares y los condominios o cooperativas es intencionada. Actualmente, la ciudad de Nueva York determina el valor fiscal de los condominios y las cooperativas basándose en un modelo de ingresos por alquiler en lugar de en los precios de venta reales; esto significa que un condominio valorado en 10 millones de dólares en el mercado abierto podría tener un valor fiscal de apenas entre 500.000 y 1,5 millones de dólares. El umbral más bajo y las tasas más elevadas aplicados a los condominios y cooperativas buscan generar una carga fiscal real aproximadamente equivalente, a pesar de estas discrepancias en la valoración.
Fase 2: 1 de julio de 2028 – 30 de junio de 2031
A partir del 1 de julio de 2028, todos los tipos de propiedad compartirán el mismo umbral de 5 millones de dólares y las mismas tasas: 0,8 % (entre 5 y 15 millones de dólares), 1,05 % (entre 15 y 25 millones de dólares) y 1,3 % (más de 25 millones de dólares). Para hacerlo posible, el DOF debe desarrollar un modelo de valoración basado en ventas comparables para condominios y cooperativas. Al momento de redactar este texto, dicha metodología aún no se ha publicado; cabe destacar que la ciudad de Nueva York no ha logrado implementar un sistema de este tipo en los más de 30 años transcurridos desde que se intentó una reforma similar por primera vez.
| Fecha | Qué sucede |
|---|---|
| 28 de mayo de 2026 | La ley es firmada por la gobernadora Hochul |
| 1 de julio de 2026 | El recargo entra en vigor (con efecto retroactivo al 1 de enero de 2026) |
| 30 de agosto de 2026 | El DOF debe emitir las determinaciones de residencia principal |
| 1 de enero de 2027 | Vence el primer pago del recargo |
| 1 de julio de 2028 | Comienza la Fase 2: nuevo modelo de valoración para condominios y cooperativas |
| 30 de junio de 2031 | Fecha programada de finalización de la ley |
Quedan pendientes varias cuestiones jurídicas y administrativas importantes.
Desafíos legales. Varios bufetes de abogados han señalado la posibilidad de litigios a nivel estatal y federal, tanto por motivos constitucionales (cuestionando si Nueva York puede gravar a residentes de otros estados basándose únicamente en la propiedad de bienes inmuebles) como procesales (la ley se promulgó sin audiencias públicas). La capacidad de los propietarios para impugnar las decisiones del DOF es limitada: las reclamaciones se restringen a la Comisión Fiscal de la Ciudad de Nueva York y a los procedimientos del Artículo 7, lo que impide el acceso directo a los tribunales.
Preparación para la Fase 2. El DOF debe implementar una metodología de ventas comparables para condominios y cooperativas antes del 30 de junio de 2028; se trata de una reforma que la ciudad ha intentado llevar a cabo sin éxito durante más de 30 años. La ley no contempla ninguna medida de contingencia para el caso de que la metodología no esté lista para esa fecha.
Estructuras de propiedad complejas. La ley no aborda claramente las estructuras escalonadas, como los fideicomisos que poseen participaciones mayoritarias en LLC o las propiedades con múltiples beneficiarios fiduciarios. Se espera que el Departamento de Finanzas publique directrices al respecto, pero aún no se han emitido.
Proyecciones de ingresos. La diferencia entre la estimación de 500 millones de dólares del Estado y el rango de 340 a 380 millones del Contralor dependerá, en última instancia, de cuántos propietarios decidan alquilar, reestructurar o vender como respuesta al recargo.
El impuesto a los *pied-à-terre* de Nueva York es una realidad, ya es ley y entrará en vigor este mes de julio. Representa el cambio más significativo en el panorama fiscal de las propiedades residenciales de lujo de la ciudad de Nueva York en los últimos tiempos, y llega en un momento en que la urbe afronta una presión fiscal real y un debate genuino sobre quién debe asumir el costo de vivir en una de las ciudades más caras del mundo.
El argumento de política pública es claro: quienes se benefician de lo que ofrece la ciudad de Nueva York deben contribuir a aquello que permite su funcionamiento. Los detalles de la implementación —la metodología de valoración, los mecanismos de recaudación en las cooperativas de vivienda, las ambigüedades en la estructura de propiedad y las cuestiones constitucionales— siguen siendo objeto de trabajo.
Para los propietarios de inmuebles, el plazo para comprender su nivel de exposición y preparar la documentación es breve. La primera ronda de determinaciones del DOF llegará en agosto; el reloj ya está en marcha.
No exactamente. Un *pied-à-terre* es una residencia urbana secundaria utilizada por motivos laborales o de conveniencia. Una casa de vacaciones, por lo general, está destinada al ocio y se encuentra fuera de la ciudad. Con la nueva ley, la etiqueta no importa; lo que cuenta es si la propiedad califica como residencia principal del propietario.
No. El impuesto sobre mansiones (*Mansion Tax*) es un impuesto de transferencia de pago único que se abona al formalizar la compraventa. El impuesto sobre segundas residencias (*pied-à-terre tax*) es un recargo anual. Los propietarios de segundas residencias de alto valor podrían estar sujetos a ambos: el impuesto sobre mansiones una sola vez al realizar la compra y el recargo por segunda residencia cada año posterior.
No. Se aplica a las propiedades residenciales que cumplen los requisitos en los cinco distritos: Manhattan, Brooklyn, Queens, el Bronx y Staten Island.
No necesariamente. Si la propiedad se alquila mediante un contrato de arrendamiento independiente de al menos un año a un inquilino que la ocupa como su residencia principal, podría estar exenta. Es poco probable que los contratos a corto plazo o informales cumplan los requisitos. Se recomienda consultar con un abogado antes de acogerse a esta exención.
El DOF debe emitir las determinaciones iniciales a más tardar el 30 de agosto de 2026. Si su propiedad es señalada, dispondrá de un plazo limitado para impugnar la decisión. No cumplir con dicho plazo hará que la determinación sea definitiva para el año fiscal 2026–2027.
¿Qué es una oferta de acuerdo razonable? ¿Qué pasa si solo recibe una oferta baja?
Cómo ganar un caso de ejecución hipotecaria indebida y calcular los daños y perjuicios Una
Errores comunes en las escrituras de renuncia de derechos y cómo evitarlos Al transferir la
¿Qué es una oferta de acuerdo razonable? ¿Qué pasa si solo recibe una oferta baja?
Cómo ganar un caso de ejecución hipotecaria indebida y calcular los daños y perjuicios Una
Errores comunes en las escrituras de renuncia de derechos y cómo evitarlos Al transferir la
517 Brighton Beach Avenue, 2.º piso, Brooklyn, Nueva York 11235
111 Town Square Place, Suite 1236-C, Jersey City, NJ 07310
500 7ma Avenida, Nueva York, NY 10018
42 Guy Lombardo Ave, Freeport, Nueva York 11520
Estamos aquí para usted por las tardes, los fines de semana y los días festivos y trabajaremos según su horario para defender sus derechos.
