El principio de precaución (caveat emptor) resume muchas transacciones, especialmente en el sector inmobiliario. Comprar casas u otras propiedades es una tarea importante y potencialmente arriesgada si no se sabe lo que se hace. Por ejemplo, ¿sabe que hay cierta información que un vendedor debe revelar sobre una propiedad que pone a la venta?

Sin embargo, navegar por el mercado inmobiliario no tiene por qué ser una experiencia improvisada. Un buen abogado inmobiliario puede explicarle lo que debe saber sobre la divulgación de información inmobiliaria. Contáctenos para una consulta gratuita y determinar qué necesita para su transacción inmobiliaria.

Comprensión de las divulgaciones de propiedad en Nueva York

Por ley, el vendedor debe revelar ciertos aspectos del historial de una propiedad a un posible comprador. Esto puede abarcar diversos problemas y revelaciones, pero le brinda la oportunidad de obtener la mayor información posible antes de cerrar la venta. Observará las medidas de mantenimiento que el vendedor tomó para la propiedad. Se enterará de posibles problemas que la afecten (por ejemplo, reparaciones y mejoras defectuosas o insuficientes, etc.). La divulgación también brinda a los vendedores cierta protección legal, ya que advierte a los posibles compradores sobre posibles problemas con la propiedad.

Hay cinco áreas principales a tener en cuenta y considerar con respecto a las divulgaciones de propiedad en bienes raíces en Nueva York.

1. 1. ¿Cómo debe un vendedor hacer una divulgación de la propiedad?

1. 1. Lo que el vendedor debe revelar al comprador potencial

1. 1. Divulgación vs. inspección

1. 1. Cuándo recibirá un comprador declaraciones de divulgación

1. 1. Información inmobiliaria imprescindible en Nueva York

Entraremos en más detalle sobre los temas en las secciones siguientes.

1. ¿Cómo debe un vendedor realizar una divulgación de propiedad?

¿Cómo es un documento de divulgación de la propiedad? Las declaraciones de divulgación del propietario pueden ser tan simples como una lista de respuestas de sí o no a las preguntas frecuentes que el vendedor marca sobre la propiedad. Las compañías inmobiliarias suelen recopilar por escrito estas preguntas y documentos en una declaración de exención de responsabilidad inmobiliaria. El vendedor luego revisa y responde estas preguntas sobre el estado de la propiedad, entre otros temas abordados en los documentos de divulgación. Se elaboran muchos documentos para los documentos de divulgación.

Las comunicaciones (cartas, correos electrónicos, etc.) entre el vendedor y las partes anteriores sobre la propiedad también deben divulgarse. Los vendedores pueden ser responsables de la información que revelen en los documentos de divulgación hasta por diez años. Por eso es importante para los vendedores, y beneficioso para usted, que sean lo más exhaustivos y honestos posible al divulgar información sobre su propiedad. La falta de divulgación puede conllevar posibles sanciones y consecuencias legales.

2. ¿Qué debe revelar el vendedor al comprador potencial?

Hay varias divulgaciones comunes que se suelen encontrar en una declaración de divulgación de un vendedor. Estas suelen incluir:

• • Renovaciones de propiedades

• • Reparaciones de propiedad

• • Problemas de plagas

• • Muertes en la propiedad

• • Molestias en el vecindario

• • Disputas de línea de propiedad

• • Gravámenes u otras acciones financieras contra la propiedad

Las leyes de divulgación difieren en todo el país. California cuenta con algunas de las normas de divulgación más estrictas de Estados Unidos; Nueva York, en su momento, tuvo algunas de las leyes de divulgación más laxas, equivalentes al mencionado «caveat emptor». En su momento, los vendedores no tenían que divulgar los defectos de propiedad en los bienes inmuebles que vendían. Sin embargo, gracias a casos judiciales como Laxer contra Edelman (75 A.D. 3d 584 (2d Dept. 2010)), así como a la aprobación de la Ley de Divulgación del Estado de la Propiedad (Ley de Propiedad Inmobiliaria de Nueva York, §§ 460-467), los posibles compradores cuentan con muchas más protecciones que antes.

El caso Laxer v. Edelman responsabiliza al vendedor por cualquier daño sufrido por el comprador si este ocultó o no reveló un defecto que ocasionó daños que el comprador tuvo que afrontar. Según la PCDA, el vendedor debe revelar ciertos aspectos o, de lo contrario, pagarle a usted, el comprador, $500 al cierre. Muchos vendedores prefieren pagar el crédito en lugar de revelar lo que exige la PCDA. Puede obtener más información sobre divulgaciones y tergiversación aquí.

3. Divulgación vs. Inspección

Una pregunta frecuente que los compradores, y usted, pueden hacerse es: ¿las divulgaciones reemplazan las inspecciones? Cabe destacar que las divulgaciones no son lo mismo que las inspecciones. Como se mencionó anteriormente, las divulgaciones son un conjunto de documentos elaborados por el vendedor o su agencia inmobiliaria, que revelan ciertos detalles sobre la propiedad. Sin embargo, esto no significa que el vendedor haya revelado toda la información verazmente ni que esté al tanto de todo lo que sucede con la propiedad. Aquí es donde entra en juego un inspector autorizado. Este inspector puede descubrir aspectos de la propiedad que le interesan que antes eran desconocidos o inadvertidos. Dos de estos elementos comunes pueden ser el moho y los problemas estructurales ocultos.

4. ¿Cuándo recibirá un comprador las declaraciones de divulgación?

El comprador generalmente recibirá las declaraciones de divulgación requeridas una vez que se haya cerrado el acuerdo. Si encuentra algo que no le guste, puede rechazar la operación. Algunos vendedores entregan declaraciones de divulgación antes de recibir una oferta. Ser franco sobre cualquier posible problema ahorra tiempo y molestias si las cosas se complican durante el cierre del trato (fideicomiso). A su vez, el comprador debe revisar cuidadosamente las declaraciones, hacer preguntas sobre cualquier duda y luego firmar un formulario de divulgación del propietario, indicando que comprende lo leído. Un buen abogado especializado en bienes raíces puede ayudarle a comprender el contenido de las declaraciones de divulgación y responder a cualquier pregunta que tenga para que comprenda mejor lo que está revisando. Contacte a uno de nuestros abogados en Moshe’s Law para una consulta gratuita.

5. Divulgaciones imprescindibles en Nueva York

La ley exige que se incluyan ciertas divulgaciones en una declaración de divulgación. Estos son los puntos más importantes.

• • Muerte en el hogar: En algunos casos, las muertes que ocurrieron en el hogar deben revelarse a un potencial comprador (es decir, homicidios o niños que se ahogan en una piscina de la casa).

• • Molestias en el vecindario: pueden incluir cosas como molestias visuales en el vecindario u olores de propiedades cercanas.

• • Peligros: Los peligros potenciales pueden variar desde que una propiedad se encuentre en una zona inundable hasta que se hayan utilizado materiales peligrosos como pintura con plomo o asbesto en la construcción de un edificio.

• • Información de la asociación de propietarios: Las reglas de la asociación de propietarios deben divulgarse ya que muchas tienen requisitos particulares para el mantenimiento de una propiedad y pautas sobre lo que se puede y no se puede hacer con una propiedad.

• • Reparaciones: El conocimiento de las reparaciones pasadas es importante para que los compradores potenciales puedan hacer que sus propios inspectores presten especial atención a las áreas que tuvieron problemas en el pasado.

• • Daños por agua: Los daños por agua pueden afectar la integridad estructural de una propiedad o provocar moho, lo que puede afectar la salud de una persona.

• • Elementos faltantes: Los compradores potenciales dan por sentado ciertas cosas que deberían estar en una casa, como algo tan simple como luces o incluso electrodomésticos, si no se hubiera discutido previamente sobre mantener dichos elementos allí.

• • Otros: Otras revelaciones importantes incluyen saber si su propiedad está ubicada en un distrito histórico, ya que las sociedades históricas a menudo pueden dictar lo que se puede o no se puede hacer con una propiedad para preservar la naturaleza histórica de la misma.

6. ¿Qué hacer cuando un vendedor mintió?

No es que un vendedor sea intencionalmente engañoso sobre algo importante o incorrecto en una propiedad, pero esa posibilidad existe. Ser propietario de una vivienda o propiedad conlleva ciertos riesgos, y es importante contar con un buen abogado especializado en bienes raíces para garantizar que la transacción inmobiliaria se desarrolle sin contratiempos.

Chatee o complete un formulario para programar una cita con uno de los abogados de bienes raíces calificados de Moshes Law, para que podamos ayudarlo a comenzar en el camino correcto hacia la propiedad.