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En mis años gestionando transacciones inmobiliarias en Nueva York, el contrato de compraventa es el documento que veo con mayor frecuencia malinterpretado —y que más peligrosamente se pasa por alto—. Los compradores suelen firmarlo asumiendo que es un trámite rutinario. Los vendedores a veces lo tratan como una mera formalidad. No es ninguna de las dos cosas.
A compraventa Un acuerdo de compraventa (comúnmente denominado *P&S agreement* o PSA) es un contrato legalmente vinculante que establece los términos y condiciones que rigen una transacción inmobiliaria. Si se redacta correctamente, la operación avanzará sin contratiempos hacia el cierre; si se hace mal, usted podría perder su depósito, enfrentar responsabilidades legales o verse atrapado en un acuerdo del que no podrá desistir.
Esta guía explica la función real de un PSA, los elementos que debe incluir según la legislación de Nueva York y por qué el abogado que usted contrate para redactarlo o revisarlo es más importante de lo que la mayoría de los compradores imagina.
AUTOR YURIY MOSHES, ABOGADO.
Miembro fundadora de Moshes Law, P.C.
Durante sus años de ejercicio profesional, Yuriy se ha concentrado en los litigios.
y transacciones inmobiliarias como sus áreas de especialización.
5. Estado del título y seguro de título: El contrato de compraventa debe exigir al vendedor que entregue un título comercializable, es decir, libre de gravámenes, cargas o defectos legales. Asimismo, debe especificar qué compañía de seguros de título intervendrá y quién la selecciona. En Nueva York, por lo general, es el comprador quien elige la compañía de seguros de título.
Ya sea que la operación se realice al contado o mediante financiación, el acuerdo de compraventa debe especificar con exactitud cómo se moverá el dinero en el momento del cierre: transferencia bancaria, depósito en garantía (*escrow*) o fondos certificados. Cualquier ambigüedad en este aspecto genera problemas precisamente cuando más importa.
Un contrato de compraventa no es un documento estándar o genérico. En Nueva York, es el documento que rige todos los aspectos: el depósito, los plazos, el derecho a desistir de la operación y el proceso para adquirir la propiedad. Cada cláusula es importante. Cada condición suspensiva conlleva consecuencias. Y cada día que se demora en buscar asesoramiento legal es un día en el que usted queda expuesto a riesgos.
Compra o venta de bienes raíces en la ciudad de Nueva York es una de las decisiones financieras más importantes que la mayoría de las personas toma a lo largo de su vida. El acuerdo de compraventa (PSA, por sus siglas en inglés) es el documento donde dicha decisión se formaliza por escrito y adquiere validez legal. Considerarlo un mero trámite —algo que se firma rápidamente para pasar a otra cosa— es uno de los errores más costosos que veo cometer a los clientes, a veces incluso antes de que se den cuenta de que algo ha salido mal.
Involucre a un abogado desde el principio. Haga que revisen el acuerdo antes de firmarlo, no después. Y si algo en el contrato no le parece claro, pregunte; porque, en el sector inmobiliario, los detalles que se pasan por alto suelen ser precisamente los que acaban causando problemas más adelante.
PSA son las siglas de *Purchase and Sale Agreement* (Acuerdo de Compraventa). Se trata del contrato vinculante previo al cierre que regula el proceso y las condiciones de una transacción inmobiliaria. Es distinto del contrato de compraventa definitivo que se firma en el momento del cierre.
Así es; de hecho, en Nueva York esta es la norma. Los agentes inmobiliarios no tienen permitido redactar contratos. Esa responsabilidad recae en abogados autorizados, razón por la cual la participación de abogados es habitual para ambas partes en las transacciones inmobiliarias de Nueva York.
Por lo general, el abogado del vendedor prepara el contrato inicial. El abogado del comprador lo revisa, negocia modificaciones y asesora al comprador antes de que se firme. Este intercambio entre abogados es una parte habitual del proceso inmobiliario en Nueva York.
Sí. Una vez que ambas partes firman, quedan obligadas a cumplir sus términos. Retirarse sin una justificación legal —como el incumplimiento de una condición suspensiva— puede conllevar la pérdida del depósito o dar lugar a acciones legales.
Un abogado especializado en contratos de compraventa redacta, revisa y negocia el acuerdo de compraventa en su nombre. Identifica cláusulas problemáticas, protege sus intereses en lo relativo a condiciones suspensivas y depósitos, coordina las gestiones con la compañía de títulos y el abogado de la contraparte, y le representa en el cierre de la operación.
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