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Comprar una casa con una hipoteca convencional suele ser el sueño de muchos estadounidenses, y un sueño ideal. Sin embargo, la vida sucede, y circunstancias atenuantes pueden hacer que muchos propietarios no puedan pagar sus hipotecas. Para evitar perder su casa por una ejecución hipotecaria, que a menudo resulta en mal crédito y tasas de interés más altas, el propietario intentará realizar una venta corta. Si bien una venta corta suele ser una buena idea, existen muchas estafas abusivas o directamente fraudulentas en el mercado. Los propietarios que deseen realizar una venta corta deben estar al tanto de estas estafas.
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Hay mucha información errónea en Internet sobre si los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria pueden comprar o alquilar nuevamente sus casas después de una venta corta. Los propietarios que estén considerando realizar una transacción de venta corta en lugar de una ejecución hipotecaria deben tener cuidado de comprender completamente las consecuencias de la transacción de venta corta y lo que tienen derecho a hacer legalmente.
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria y desea explorar sus opciones, es posible que desee hablar con un abogado. Los abogados de bienes raíces de Moshes Law, P.C. han ayudado a cientos de familias de Nueva York a navegar el proceso de ejecución hipotecaria, ya sea extendiendo el tiempo que permanecen en sus hogares o evitando la ejecución hipotecaria por completo.Contact a Moshes Law real estate attorney today for more information.
Técnicamente, no existe ninguna ley que prohíba la venta de una vivienda a un familiar. Sin embargo, el problema es que se corre el riesgo de realizar una transacción en condiciones de mercado, lo que significa que podría terminar cometiendo fraude.
Para comprender cómo vender su casa a un familiar puede resultar en una transacción fraudulenta, debe comprender cómo funciona una venta corta. En una venta corta, los prestamistas hipotecarios permiten a los propietarios vender sus casas en el mercado. El propietario contratará a un agente inmobiliario y buscará la mejor oferta posible. Una vez encontrado un comprador, el prestamista hipotecario deberá aprobar la venta. Una vez aprobada y pagado el comprador, el producto de la venta se destinará directamente al prestamista hipotecario y se condonarán los intereses o el capital pendientes de pago de la hipoteca del propietario.
Este tipo de situación se denomina «Transacción en condiciones de igualdad» porque todas las partes (el comprador, el vendedor y el agente inmobiliario) operan en condiciones de igualdad. Esto significa simplemente que las partes no se coluden y que el precio de venta de la vivienda es el que exige el mercado. En una transacción en condiciones de igualdad, el prestamista hipotecario puede garantizar que la vivienda se vendió a un precio justo.
En una operación hipotecaria no realizada en condiciones de plena competencia, las partes están relacionadas de alguna manera o tienen un acuerdo externo. Por ejemplo, supongamos que el propietario de una vivienda enfrenta una ejecución hipotecaria y tiene un préstamo pendiente de $500,000. Podría vender la vivienda en una venta a corto plazo por $450,000 y el prestamista perdería $50,000. Si el propietario rechaza la oferta de $450,000 y, en cambio, vende la vivienda a su hermano por $400,000 en una venta a corto plazo, el prestamista perdería $100,000. El hermano podría entonces venderle la vivienda al propietario con un nuevo préstamo convencional, lo que resultaría en que el propietario conservara la vivienda y ahorrara $100,000. En teoría, no hay diferencia entre esto y que el prestamista hipotecario simplemente condone $100,000 del saldo de la hipoteca. Este es el tipo de operación no realizada en condiciones de plena competencia que el prestamista hipotecario intentará evitar.
Para garantizar que la venta corta se realice en condiciones de igualdad, el prestamista hipotecario generalmente exigirá que todas las partes de la transacción firmen una declaración jurada de venta corta o una declaración jurada de igualdad. Una declaración jurada es un documento firmado bajo el cual el firmante jura que la información en la declaración jurada es la verdad. La declaración jurada generalmente declarará que ninguna de las partes, el vendedor o el agente inmobiliario, tiene relación alguna con el comprador. Las relaciones prohibidas pueden ser relaciones familiares, personales o comerciales. También declarará que no existen acuerdos paralelos entre las partes que el prestamista desconozca. Si resulta que uno o más de los firmantes de la declaración jurada han mentido, él o ella puede ser responsable de fraude y podría tener que pagar daños y perjuicios al prestamista. Además, cometer este tipo de transacción también puede constituir fraude criminal en ciertas situaciones.
Las ventas en corto pueden ser muy complicadas desde la perspectiva del propietario. Si bien suelen ser mejores que una ejecución hipotecaria, un simple error como vender la casa a un socio comercial podría ser costoso. Si está considerando realizar una venta en corto, contacte hoy mismo con un abogado especializado en ventas en corto de Moshes Law para una consulta gratuita.
Muchas personas se preguntan si pueden arrendar su vivienda o realquilársela al comprador tras realizar una venta corta. Técnicamente, esto no es ilegal y puede ser admisible en ciertas situaciones. Sin embargo, en otras, podría fácilmente constituir fraude.
Si recuerda lo anterior, la declaración jurada de venta corta es un requisito que la mayoría de los prestamistas exigen a los propietarios y compradores de viviendas en la transacción de venta corta que completen antes de la venta. Esta declaración exige que las partes declaren juramentadamente que no existe ninguna relación entre ellas, incluida una relación comercial. Si un comprador y un vendedor celebran un acuerdo con el entendimiento de que el comprador arrendará la vivienda al vendedor, se trata de una relación comercial. Por lo tanto, celebrar una venta corta con la intención de arrendar o alquilar la vivienda al comprador sin declararlo en la declaración jurada podría constituir fraude.
Por otro lado, si este acuerdo de alquiler previo se revela al prestamista antes de la venta corta, y este, no obstante, acepta permitirla, esto podría ser admisible. Es decir, usted puede alquilar o arrendar su vivienda después de una venta corta solo si la transacción se revela primero al prestamista y este la aprueba antes de la venta corta.
Por otro lado, si este acuerdo de alquiler previo se revela al prestamista antes de la venta corta, y este, no obstante, acepta permitirla, esto podría ser admisible. Es decir, usted puede alquilar o arrendar su vivienda después de una venta corta solo si la transacción se revela primero al prestamista y este la aprueba antes de la venta corta.
Hay dos maneras de ser castigado por cometer fraude hipotecario. La primera es penal. El fraude hipotecario es un delito según las leyes del estado de Nueva York y la ley federal. Esto significa que una persona que comete fraude hipotecario podría ser procesada tanto por agentes federales como por las autoridades estatales. El castigo puede incluir multas o penas de prisión.
La segunda consecuencia de cometer fraude hipotecario es la posibilidad de una demanda civil. Esta demanda la interpone directamente el prestamista hipotecario o el banco titular del préstamo que aprobó la venta corta. Al ser estafado, el titular de la hipoteca intentará recuperar el dinero que cree haber perdido debido a su actividad fraudulenta. Usted también podría ser responsable de otros costos en los que incurra el prestamista hipotecario, como los costos de interponer la demanda.
Un comprador boomerang es una persona que perdió su vivienda y ahora intenta reincorporarse al mercado inmobiliario. A medida que la economía mejora, el sector observa cada vez más compradores boomerang que luchan por una segunda oportunidad para ser propietarios de una vivienda.
Si está considerando una venta corta, pero se pregunta cuándo podrá comprar una casa después de ella, la respuesta no debería sorprenderle. Obtener otra hipoteca sobre una vivienda después de una venta corta no será tarea fácil. En primer lugar, puede haber un período de espera antes de que se le permita legalmente solicitar otro préstamo hipotecario después de la venta corta. La existencia de un período de espera y su duración dependen tanto del tipo de hipoteca que desee obtener como del monto inicial que planee pagar. Estos períodos de espera pueden ser de hasta cuatro años en algunas circunstancias.
Otra barrera para comprar una vivienda tras una venta corta es que podría resultarle inasequible. Tras una venta corta, podría tener un historial crediticio negativo, lo que resultaría en tasas hipotecarias más altas que podrían hacer que los pagos mensuales fueran inasequibles. Por lo tanto, muchas personas que han pasado por una venta corta esperan varios años antes de comprar una vivienda y buscan mejorar su historial crediticio mediante el uso responsable de tarjetas de crédito y otras estrategias.
Una venta corta es una transacción en la que el propietario que enfrenta una ejecución hipotecaria colabora con el prestamista para vender la vivienda a precio de mercado. El propietario buscará un agente inmobiliario y comercializará la vivienda como cualquier otro vendedor. Una vez que se encuentre una oferta, el prestamista deberá aprobar el precio de venta y las condiciones. Los fondos se utilizarán para liquidar el saldo de la hipoteca del propietario y se condonarán los saldos pendientes. Esto permite al propietario y al prestamista hipotecario evitar el proceso de ejecución hipotecaria.
El tiempo que una vivienda puede permanecer en venta corta depende de la situación específica, incluyendo el tipo de préstamo y la entidad crediticia. Generalmente, una entidad crediticia hipotecaria buscará vender la vivienda lo antes posible. Sin embargo, si la vivienda no se vende, la entidad crediticia puede establecer ciertas fechas límite para su venta. Esto significa que el propietario y el agente inmobiliario podrían tener que aceptar la mejor oferta extendida hasta una fecha determinada.
Si el banco no acepta una oferta de venta corta, la vivienda no se vende y permanece en el mercado. El comprador también puede presentar una contraoferta, que el banco podría volver a considerar. Si el banco sigue negándose, es probable que el comprador desista.
Los bancos existen para ganar dinero. No prestan a los propietarios de viviendas para ayudarlos a alcanzar el sueño americano. Por lo tanto, los bancos preferirán la opción que les resulte más económica y les genere la menor pérdida de dinero. A menudo, una venta corta es más rápida y económica que una ejecución hipotecaria, lo que significa que la mayoría de los bancos podrían preferir una venta corta a una ejecución hipotecaria.
Las ventas en corto pueden ser denegadas por diversas razones. Sin embargo, la más común es que el banco no esté dispuesto a aceptar la oferta del comprador. Esto podría deberse a que el precio es demasiado bajo o a otras contingencias que el banco no aprobará. Muchos bancos tienen políticas internas que regulan cuándo se puede aprobar una oferta de venta en corto, lo que significa que no siempre hay margen de negociación.
Puedes comprar una casa después de vender la anterior en una venta corta, pero no siempre es fácil. Dependiendo de la situación, podrías tener que esperar varios años antes de calificar para otra hipoteca.
Por lo general, puede arrendar o alquilar su vivienda al comprador en una venta corta solo si su prestamista hipotecario ha aprobado la situación antes de la venta corta y conoce plenamente los detalles del contrato de alquiler. No divulgar el acuerdo puede constituir fraude.
Las ventas en corto pueden ser una excelente alternativa para los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria. Si bien son bastante simples en teoría, un propietario que realiza una venta en corto puede cometer fácilmente un error costoso, como realizar una transacción fraudulenta sin saberlo. Nuestros abogados pueden ayudarle con este problema. Además, si se pregunta cómo detener una subasta de ejecución hipotecaria o incluso una ejecución hipotecaria, no dude en solicitar una consulta gratuita.
Si está considerando una venta corta, un abogado de bienes raíces con experiencia en Moshes Law Firm, P.C. Puede ayudarle a guiarlo a través del proceso. Contáctenos hoy para una consulta gratuita sobre venta corta.
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