¿Cómo funciona? ¿Por qué los contratos inmobiliarios suelen incluir una cláusula de contingencia de tasación?

¿Es una contingencia de tasación distinta de una contingencia hipotecaria o de una contingencia de inspección?

¿Cómo afecta una exención de valoración a un acuerdo de contingencia?

Todas estas son preguntas que esperamos responder para poder ayudar a arrojar luz sobre esta área densa, pero comprensible, del derecho inmobiliario.

Diferencias en los tipos de contingencias para la compra de vivienda en Nueva York

Los contratos de compraventa de inmuebles pueden incluir diversos tipos de cláusulas de contingencia. Como comprador, es importante distinguirlas para comprender su derecho a rescindir el contrato en caso de necesidad.

• La contingencia de tasación establece que la vivienda debe tasarse al precio de venta o a un precio superior, lo que le ayudará a obtener una hipoteca. Este tipo de cláusula es el tema de este artículo.
• La contingencia hipotecaria establece que el contrato depende de la concesión del préstamo por parte del banco. En otras palabras, permite al comprador rescindir el contrato de compraventa de un inmueble si no puede obtener financiación. Las contingencias hipotecarias también se conocen como contingencias de préstamo o contingencias financieras. En ocasiones, la cláusula de contingencia hipotecaria incluye una cláusula de contingencia de tasación.

• La cláusula de contingencia de inspección exige que la vivienda supere una inspección. Esta cláusula permite al comprador rescindir un contrato de compraventa de bienes raíces basándose en los resultados de la inspección. Generalmente, si ciertas características de la propiedad requieren reparación o reemplazo, el comprador puede usar la cláusula de contingencia de inspección para exigir al vendedor que realice las reparaciones necesarias antes del cierre o para renegociar el precio de compra.

¿Qué es una contingencia de valoración en la ciudad de Nueva York?

Una cláusula de contingencia de tasación en un contrato inmobiliario permite al comprador rescindir el contrato si la tasación de la propiedad no es lo suficientemente alta. Generalmente, al adquirir un inmueble, se asume que el valor de la propiedad se refleja con precisión en el precio de venta.

Por ejemplo, supongamos que un comprador ve una casa en el mercado inmobiliario por $300,000.00. El comprador asumirá que la casa realmente vale $300,000.00, pero debería tasarla para asegurarse.

En la mayoría de los contratos de compraventa de bienes raíces, un agente hipotecario solicitará una tasación una vez firmado y ejecutado el contrato. Un tasador independiente estima el valor de la propiedad y envía el informe de tasación al prestamista.

Si la tasación independiente no coincide con el precio de venta de la vivienda, la cláusula de contingencia de tasación ofrece al comprador una forma de escapar del contrato.

¿Cómo funciona una cláusula de contingencia de valoración en Nueva York?

Normalmente, el banco del comprador contratará a un tasador independiente con licencia para determinar el valor justo de mercado de la propiedad. El tasador basará el valor de la propiedad en su estado estructural y aparente, su ubicación y los precios de venta de propiedades similares en la zona (estas ventas de propiedades similares se conocen como comparables).

Una vez que el banco recibe la tasación de la vivienda, concederá un préstamo o hipoteca para la propiedad en función del valor de la tasación.

Por ejemplo, supongamos que un comprador de vivienda desea adquirir una vivienda por $300,000.00 con un pago inicial de $30,000.00, pero la tasación determina que la vivienda solo vale $250,000.00. En ese caso, el banco basará su hipoteca y las tasas de interés en el valor tasado de $250,000.00, lo que deja al comprador con un déficit de $20,000.00.

Si el vendedor se niega a bajar el precio o si la propiedad no puede ser retasada a un valor mayor, la cláusula de contingencia de tasación permite al comprador rescindir el contrato y recuperar el depósito. De lo contrario, el comprador siempre tiene la opción de pagar de su bolsillo los $20,000.00 adicionales.

En algunos casos, una contingencia de tasación puede permitir al comprador renunciar a la cláusula de contingencia y proceder con la compra incluso si la tasación es inferior al monto especificado.

En la mayoría de los casos, el comprador debe esperar varios días tras recibir la notificación del valor de tasación. Este retraso les da tiempo a ambos para seguir negociando un precio justo.

El comprador también podría intentar obtener financiación adicional, como una hipoteca subordinada u otra línea de crédito. La contingencia generalmente también especifica una fecha de liberación.

El comprador debe notificar al vendedor cualquier problema con la tasación antes de la fecha de publicación. De lo contrario, la contingencia se considerará satisfecha y el comprador no podrá rescindir la transacción.

Tenga en cuenta que las cláusulas de contingencia de tasación suelen incluirse en la cláusula de contingencia hipotecaria de los contratos. Si el valor de tasación de la propiedad no coincide con el precio total de compra, el comprador no podrá obtener el préstamo necesario para cumplir con la cláusula de contingencia hipotecaria.

Esto también permite al comprador cancelar el contrato.

Si tiene alguna pregunta sobre una contingencia de tasación o sus efectos, contáctenos. Si bien el concepto de contingencia de tasación no es complejo, la aplicación real de la cláusula contractual puede ser un asunto muy técnico.

¿Por qué es importante para usted una cláusula de contingencia de valoración?

En pocas palabras, una cláusula de contingencia de tasación protege al comprador. Garantizar que la tasación confirme el valor de la propiedad ayuda al comprador a obtener el valor total de su inversión y evita que sea estafado.

También es importante obtener financiación para la compra de la propiedad. Los prestamistas suelen basar el importe de su préstamo hipotecario en un porcentaje del valor de tasación de la propiedad, no en el valor de venta.

En otras palabras, si el valor de tasación es inferior al valor de venta, las condiciones hipotecarias del comprador serán menos favorables.

¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de compra?

El propósito de una cláusula de contingencia de tasación es proteger al comprador. Una cláusula de contingencia de tasación garantiza que una propiedad tenga el valor declarado por el vendedor. Si la tasación independiente revela un valor inferior al precio de venta, el comprador tiene varias opciones.

En primer lugar, el comprador puede rescindir el contrato y abandonar la operación. En este caso, generalmente puede solicitar el reembolso total del depósito de garantía de la vivienda.

En segundo lugar, el comprador puede solicitar una segunda tasación. Esta opción es útil si considera que la primera tasación infravaloró la propiedad. Al retasar la vivienda, asegúrese de indicarle al tasador dónde cree que la primera tasación fue incorrecta.

En tercer lugar, el comprador puede pedir al vendedor que renegocie el precio de venta de la propiedad para que refleje con mayor precisión el valor tasado.

Finalmente, el comprador puede renunciar a la contingencia de valoración y proceder con la venta.

¿Cuándo debo renunciar a la contingencia de valoración?

La cláusula de contingencia de tasación está diseñada para proteger a los compradores, por lo que es recomendable que eviten renunciar a ella. Recuerde que, al renunciar a ella, se compromete a pagar el importe total del precio pactado, incluso si la tasación es baja.

Dicho esto, en algunas circunstancias, puede ser beneficioso para el comprador renunciar a la contingencia de tasación. Antes de renunciar a una contingencia de tasación, consulte siempre con su abogado y agente inmobiliario.

Renunciar a sus derechos de esta manera es muy peligroso y puede tener consecuencias no deseadas.

Renunciar a la contingencia de tasación en el contrato de compra puede fortalecer su oferta por la propiedad porque le dice al vendedor que usted, sin importar el valor de tasación, comprará la casa.

Esta táctica de negociación es útil en un mercado inmobiliario dinámico donde hay mucha competencia por la propiedad que desea comprar. Si está considerando renunciar a la contingencia de tasación para una propiedad específica, debería intentar verificar su valor por su cuenta investigando ventas comparables en la misma zona.

Éste sigue siendo un movimiento algo riesgoso y no protegerá completamente sus derechos en caso de que el vendedor haya sobrevalorado la propiedad.

Ejemplo de contrato de contingencia

El siguiente es un breve ejemplo de una cláusula de contingencia de tasación. No todas las cláusulas de contingencia de tasación son iguales, pero esta cláusula es similar a muchas de uso común. Si ve un texto como este en su contrato inmobiliario, probablemente se trate de una cláusula de contingencia de tasación.

CONTINGENCIA DE TASACIÓN. Este Contrato y la obligación del Comprador de comprar la Propiedad están específicamente condicionados a la tasación de la Propiedad por un importe igual o superior al precio de compra. Dicha tasación deberá ser realizada por un tasador de bienes raíces certificado por el estado, seleccionado por el Comprador [o su prestamista], y el Comprador será responsable de su coste. Esta contingencia se considerará satisfecha a menos que se produzca dentro de los () días siguientes a la fecha de entrada en vigor de este Contrato: (a) El Comprador notifique por escrito al Vendedor que rescinde este Contrato porque la Propiedad no se tasó por un importe igual o superior al precio de compra, y (b) El Comprador proporcione al Vendedor una copia de dicha tasación. En caso de rescisión debida de este Contrato por parte del Comprador, de conformidad con la Sección, el Vendedor reembolsará de inmediato el depósito de garantía, y ni el Comprador ni el Vendedor tendrán ninguna otra obligación recíproca en virtud de este Contrato.

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