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AUTOR YURIY MOSHES, ESQ.
Miembro fundador de Moshes Law, P.C.
Durante sus años de práctica, Yuriy se ha especializado en litigios y transacciones inmobiliarias.
Este artículo abordará las preguntas e inquietudes que surgen cuando un comprador incumple un contrato inmobiliario. Vender una vivienda puede ser bastante problemático, pero puede ser aún más preocupante cuando se produce un incumplimiento de contrato inmobiliario. Comprender y familiarizarse con la legislación contractual inmobiliaria puede ser frustrante.
Este artículo se centrará en los siguientes puntos en un caso de incumplimiento de contrato:
La compra de una vivienda se concreta cuando el comprador presenta una oferta al vendedor y este la acepta. Legalmente, esto se considera un contrato inmobiliario. Los tres requisitos legales para todo contrato son la oferta, la aceptación y la contraprestación. Una vez cumplidos estos tres elementos, se crea un contrato legalmente vinculante y de cumplimiento legal. Si una de las partes del contrato no cumple con sus obligaciones, se considera un incumplimiento del contrato inmobiliario.
¿Qué sucede cuando un comprador incumple un contrato inmobiliario? Un comprador puede incumplir un contrato inmobiliario de diversas maneras. Las más comunes son las siguientes:
Al firmar un contrato de compraventa de una propiedad, este suele ir acompañado de un depósito de garantía. El importe del depósito varía según cada transacción, pero generalmente es del 5% al 10% del precio de compra. Pagar un depósito de garantía es una forma de que el comprador demuestre al vendedor su intención seria de comprar la propiedad de buena fe, ya que si el acuerdo no se concreta, podría no recuperar su dinero.
El depósito de garantía se guarda en una cuenta de depósito en garantía controlada por el abogado del vendedor. Si el comprador procede con la venta, el depósito se aplica a la misma. Por ejemplo, si el comprador depositó $3,000 como depósito de garantía, este se deduciría posteriormente del monto adeudado al cierre.
Si el vendedor se retracta del contrato según los términos del contrato de compraventa y lo anula debidamente, el comprador generalmente recupera el depósito de garantía. Sin embargo, si el comprador, como parte incumplidora, se retracta y se produce un incumplimiento del contrato inmobiliario, la obtención del depósito dependerá de si el comprador tiene una razón válida para rescindir el acuerdo. Por ejemplo, un comprador probablemente recuperaría su dinero si se le denegara una hipoteca y notificara debidamente la denegación al abogado del vendedor dentro del período de contingencia hipotecaria. Por otro lado, el vendedor probablemente se quedaría con el depósito si el comprador simplemente cambiara de opinión.
¿Cuáles son los recursos ante el incumplimiento del contrato por parte del comprador? Generalmente, se asume que el vendedor se queda con el depósito si el comprador incumple su parte del acuerdo. Estos términos deben constar por escrito en el contrato de compraventa y ser acordados por ambas partes para su validez.
Si ambas partes consideran que tienen derecho al depósito de garantía debido a un incumplimiento contractual, el asunto puede llevarse a los tribunales y el vendedor puede litigar por incumplimiento del contrato inmobiliario. El depósito no puede retirarse de la cuenta de depósito en garantía del abogado del vendedor hasta que un juez dicte sentencia.
¿Qué debe hacer el vendedor cuando el comprador incumple un contrato inmobiliario? En general, el vendedor tiene tres recursos diferentes que rigen el contrato. Estos incluyen:
Retener el depósito de garantía inicial y rescindir el contrato
Demandar por incumplimiento de contrato, o
Realizar una acción para un rendimiento específico
En la mayoría de los casos, un vendedor de vivienda afectado solo puede interponer una acción legal a la vez. Sin embargo, si una solución fracasa, podría presentar otra demanda por un motivo diferente. Recuerde que su contrato de compraventa puede limitar sus opciones.
Por ejemplo, el contrato puede estipular que si el comprador no cierra el trato sin motivo justificado, tienes derecho a una “indemnización por daños y perjuicios”, que es una cantidad fija de dinero, y que no se te permite interponer ningún otro recurso legal. En Nueva York, la mayoría de los contratos de compraventa establecen que los daños y perjuicios debidos al vendedor por el incumplimiento del contrato por parte del comprador se limitan al importe del depósito del contrato.
Es importante tener en cuenta que, como vendedor, si decides presentar una demanda, el comprador puede presentar una “litispendencia” en los registros públicos. Este aviso indica que tu propiedad está involucrada en un pleito, y no podrás venderla durante ese tiempo. No es probable que los posibles compradores hagan ofertas, y la mayoría ni siquiera mirará tu propiedad, sabiendo que podría estar atascada en los tribunales durante algún tiempo.
El vendedor se queda con la fianza
Cuando el vendedor está preparado, dispuesto y capacitado para vender la propiedad y cuando se produce un impago del contrato inmobiliario por parte del comprador y éste se niega a cerrar la venta (por un motivo no excusado por una contingencia), el vendedor tiene derecho a rescindir el contrato y quedarse con el pago del depósito en garantía. En Nueva York esto se denomina pago inicial, pero no debe confundirse con el pago inicial del 20% que la mayoría de los compradores están obligados a hacer como parte del importe total de la compra.
Suele ser legalmente válida aunque el importe del anticipo sea superior al importe de los daños y perjuicios causados al vendedor por el incumplimiento. También es válida si el vendedor ha revendido la propiedad a otra persona por más dinero que el precio original del contrato.
Cuando el vendedor rescinde el contrato, o si tanto el comprador como el vendedor incurren en impago, el comprador sólo recupera la paga y señal si ambas partes así lo acuerdan. En caso contrario, el contrato regulará cómo se devolverá la fianza, si es que se devuelve, sin tener que interponer una demanda ante los tribunales.
Rendimiento específico
Por lo general, el cumplimiento específico sólo se concede si la indemnización por daños y perjuicios no puede compensar adecuadamente a la parte incumplidora. Si un comprador incumple el contrato inmobiliario, lo normal es que un vendedor quiera seguir adelante con la compra del inmueble, según lo acordado en el contrato de compraventa inmobiliaria, exigiendo el cumplimiento específico.
El vendedor tendrá que demostrar que está preparado, dispuesto y capacitado para completar la compra del bien inmueble, y puede presentar una demanda ante el tribunal exigiendo el cumplimiento específico. Esto puede motivar al comprador a cumplir sus obligaciones contractuales o a intentar negociar un acuerdo. Si no es así, el vendedor puede ir a juicio para obtener una orden que obligue al comprador a proceder a la compra del inmueble: el cumplimiento específico.
Lo anterior sólo se aplicará si el contrato de compraventa no menciona que el único recurso del vendedor, en forma de indemnización por daños y perjuicios, se limita a las cantidades retenidas en custodia como depósito del contrato.
Daños y perjuicios
Un vendedor que sufra económicamente por la rescisión del contrato por parte del comprador puede demandar por el importe de sus pérdidas. Por ejemplo, un vendedor vende su edificio comercial por 100.000 $. El comprador incumple su contrato inmobiliario al no cerrarlo, lo que da lugar a un incumplimiento del contrato inmobiliario por parte del comprador. El vendedor sólo puede obtener 80.000 $ del siguiente comprador. El vendedor puede recuperar los 20.000 $ de diferencia en los precios de venta como daños y perjuicios. Las partes también pueden recuperar las pérdidas por cosas como los costes de búsqueda de títulos, inspecciones y tasas de solicitud de hipoteca.
Las reclamaciones legales por incumplimiento de contrato pueden resolverse mediante arbitraje, mediación o juicio de menor cuantía. En el arbitraje vinculante, la decisión del árbitro es definitiva. Si se opta por la mediación, el mediador no decide el caso, sino que se limita a ayudar a las dos partes a llegar a una decisión. La presentación de una demanda ante un tribunal de escasa cuantía suele referirse a cantidades inferiores a 5.000 $.
Estos métodos cuestan menos y tardan menos en conseguir resultados que litigar el asunto ante un tribunal. El incumplimiento de un contrato inmobiliario suele prever una indemnización por daños y perjuicios, que es una cantidad específica de dinero que se concede en caso de incumplimiento. Como ya se ha dicho, la indemnización por daños y perjuicios puede limitarse al importe de la fianza.
Si se presenta una demanda por incumplimiento de contrato, debe redactarse una demanda en la que se indique cómo se produjo el incumplimiento y los daños y perjuicios que se solicitan.
Ayuda de un abogado inmobiliario
Es recomendable que contrates a un abogado inmobiliario para que te ayude a resolver el incumplimiento de un contrato inmobiliario. Un abogado puede ser útil escribiendo una carta o haciendo una llamada telefónica en tu nombre o representándote en una acción judicial.
Si se solicita una indemnización por daños y perjuicios, un vendedor puede interponer una demanda contra el comprador y pedir una indemnización por daños y perjuicios cuando éste no ha hecho lo acordado en el contrato. El importe de los daños y perjuicios que el tribunal puede conceder se basará en la diferencia entre el precio del contrato y el valor de mercado de la propiedad en el momento del incumplimiento, menos cualquier pago inicial u otro pago ya realizado, más los intereses desde la fecha del incumplimiento.
Siempre debes contar con un abogado inmobiliario redacte por completo o, como mínimo, revise cualquier carta de incumplimiento de contrato inmobiliario que se envíe al comprador.
Si piensas redactar tú mismo una carta de incumplimiento de contrato, debes tener en cuenta lo siguiente:
Como vendedor en caso de incumplimiento del contrato inmobiliario por parte del comprador, un abogado inmobiliario o bufete de abogados es crucial para evaluar tus opciones y la mejor forma de actuar contra el vendedor.
En el Bufete de Yuriy Moshes, tenemos experiencia en estos asuntos inmobiliarios y en derecho contractual inmobiliario. Representamos a vendedores y compradores en el área metropolitana de Nueva York, incluidos todos sus distritos (Manhattan, Brooklyn, Queens, el Bronx y Staten Island), así como el norte de Nueva Jersey, Long Island y el norte del estado de Nueva York. También podemos ofrecerte un asesoramiento si eres el comprador incumplidor. Si un comprador ha incumplido su contrato inmobiliario y deseas discutir tu caso, te proporcionaremos una consulta gratuita.
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