Dado que la COVID-19 no solo ha afectado al mercado laboral y la economía de Nueva York, inevitablemente también ha destruido empleos. Con el fin de las prestaciones por desempleo en el estado de Nueva York, muchos propietarios de viviendas siguen sin trabajo, han agotado la mayor parte de sus ahorros y, lamentablemente, no pueden pagar su hipoteca mensual. Si bien algunos propietarios con hipotecas federales podrían evitar una ejecución hipotecaria gracias a la Ley CARES, la mayoría de los propietarios con hipotecas privadas y no federales se enfrentan al dilema de la ejecución hipotecaria.

Este artículo abordará qué hacer si recibe un aviso de ejecución hipotecaria, cómo preparar una respuesta verificada a una queja de ejecución hipotecaria en Nueva York y también analizará las contrademandas a una queja de ejecución hipotecaria.

Entendiendo el proceso de ejecución hipotecaria

Quizás se esté diciendo: «Me entregaron los papeles de ejecución hipotecaria. Me enfrento a una ejecución hipotecaria. Necesito ayuda para saber cómo responder a una citación de ejecución hipotecaria y cómo impugnarla en Nueva York. El primer paso es aprender sobre el proceso de ejecución hipotecaria».

Según la ley del estado de Nueva York, el acreedor hipotecario debe enviarle por correo un Aviso de Pre-Ejecución Hipotecaria de 90 Días al menos 90 días antes de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Este aviso debe enviarse por correo postal regular y certificado. Este aviso le permite al prestatario contactar a la compañía hipotecaria antes de que comience el proceso de ejecución hipotecaria.

¿Cuál es el proceso? El proceso de ejecución hipotecaria es el proceso legal que el prestamista o el banco deben seguir para tomar posesión de la propiedad. Por lo general, el prestatario debe tener más de 90 días de atraso en el pago para que pueda iniciarse la ejecución hipotecaria. El proceso de ejecución hipotecaria debe cumplir con plazos y trámites estrictos, y si el prestamista o la compañía hipotecaria no cumple con el proceso, puede renunciar o retrasar su derecho a la ejecución hipotecaria. Es especialmente importante tener en cuenta que el proceso de ejecución hipotecaria es judicial, lo que significa que todo debe tramitarse en los tribunales.

Esto significa que el hecho de recibir una notificación de ejecución hipotecaria no implica automáticamente que el banco o el prestamista tengan el derecho de tomar posesión de la propiedad. Existe un período en el que usted, como prestatario, puede intentar solucionar el proceso de ejecución hipotecaria y pagar la deuda hipotecaria. O bien, puede intentar negociar con el banco o el prestamista, lo que, a su vez, podría paralizar o cancelar la ejecución hipotecaria por completo.

Dado que el proceso de ejecución hipotecaria es judicial y todo debe ser ordenado por el tribunal, es fundamental contar con alguien que lo represente y que comprenda el proceso, los plazos y los plazos, y, en última instancia, los procedimientos que se pueden implementar para detener o detener la ejecución hipotecaria por completo antes de la venta. Desafortunadamente, el proceso puede ser muy complejo, y solo un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias con experiencia y conocimiento podrá asesorarle detalladamente sobre qué esperar. El proceso de ejecución hipotecaria no se puede resumir en un artículo como este. Por lo tanto, es imperativo que hable de su situación particular con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias de inmediato.

Su abogado puede sugerirle cómo luchar contra la ejecución hipotecaria en Nueva York.

Recibir la notificación de una ejecución hipotecaria no es agradable. A continuación, se presentan los tres pasos básicos a tener en cuenta al responder a una demanda de ejecución hipotecaria.

Contrate a un abogado de ejecución hipotecaria inmediatamente.

Debe contratar a un abogado que se especialice en defensa de ejecución hipotecaria y que pueda revisar sus opciones antes de intentar presentar una respuesta usted mismo.

Dado que el proceso de ejecución hipotecaria es complejo y todos los alegatos, es decir, todos los documentos, mociones, respuestas y, en definitiva, cualquier cosa, deben presentarse ante el tribunal, es importante que todo esté debidamente documentado. Esto significa que es fundamental que todos los detalles estén bien definidos. Tras revisar cientos de ejemplos de respuestas a ejecuciones hipotecarias, un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias tendrá la experiencia y el conocimiento necesarios para redactar una respuesta adecuada a una demanda de ejecución hipotecaria.

No se recomienda simplemente buscar en internet un ejemplo de respuestas escritas a una citación de ejecución hipotecaria. Cada propietario tiene sus propias circunstancias, y solo un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias con experiencia puede identificarlas y explicarlas al prestamista y al tribunal.

Además, una vez que hable con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias, este podría asesorarle e identificar diferentes estrategias y opciones para responder a la ejecución hipotecaria, o una alternativa. Por ejemplo, su abogado podría sugerir una venta corta en lugar de una ejecución hipotecaria, lo cual perjudica mucho menos su historial crediticio. Por lo tanto, antes de intentar responder a su propia demanda y presentarla, debería hablar primero con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias.

En su respuesta a la demanda de ejecución hipotecaria, deberá considerar las contrademandas a la demanda de ejecución hipotecaria.

Además de presentar una denegación general de la demanda de ejecución hipotecaria, puede que desee presentar una contrademanda en su respuesta. Recuerde, solo un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias con experiencia y capacitación adecuada estará familiarizado con el proceso para poder hacerlo.

Un ejemplo de reconvención es si el prestamista cometió alguna declaración falsa o fraude. Por ejemplo, si el banco o el prestamista le comunicó una declaración en la que usted confió y que, en última instancia, contribuyó a su ejecución hipotecaria en el lugar, dicho banco o prestamista podría haber cometido una declaración falsa o fraude. En este tipo de reconvenciones, es fundamental especificar los hechos, las palabras, las circunstancias y quién dijo qué.

Otro ejemplo de reconvención es si el prestamista o el banco infringieron alguna ley al actuar prematuramente o al no hacerlo. Una de las infracciones más comunes es la Ley de Procedimiento de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA). Según la RESPA, el prestamista o el banco deben divulgar completamente los costos de una transacción inmobiliaria y proporcionar un desglose detallado. De no hacerlo, podrían haber infringido la RESPA.

Nuevamente, un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias podrá revisar su caso individual y aplicar su conocimiento de la ley de ejecuciones hipotecarias a su conjunto de hechos.

En su respuesta a la demanda de ejecución hipotecaria, querrá ver si le entregaron correctamente los documentos de ejecución hipotecaria.

Otra consideración al responder la demanda de ejecución hipotecaria puede actuar como una defensa afirmativa a la demanda si no fue notificado correctamente, lo que hace que cualquier citación que se le haya entregado sea defectuosa y errónea.

Como en cualquier demanda formal, el demandado, o en este caso, el propietario, debe recibir la notificación correspondiente. Por lo tanto, la notificación generalmente se realiza mediante un notificador judicial designado por el banco o prestamista, quien le entrega la citación, lo que le da derecho a una notificación efectiva.

Recibir una citación por correo o recibir una citación pegada en su puerta de entrada y escuchar de boca en boca que lo están demandando no siempre es la mejor manera para que el tribunal reconozca que recibió los papeles de ejecución hipotecaria correctamente y, por lo tanto, puede ser impugnado, lo que puede demorar el proceso.

Por lo tanto, debería hablar con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias sobre los hechos de su caso para que pueda determinar si la notificación se realizó correctamente y luego explicarle sus opciones. Su abogado podría impugnar la demanda de ejecución hipotecaria o, como mínimo, retrasar el proceso.

Cómo responder a una citación de ejecución hipotecaria

• Ejemplo de respuesta de ejecución hipotecaria en Nueva York y
• Ejemplo de respuesta escrita a citación de ejecución hipotecaria

Si no le entregaron la citación personalmente y la recibió por correo, tiene 30 días naturales para responder a la ejecución hipotecaria. En su respuesta, deberá explicar sus defensas, es decir, explicar al tribunal por qué, como propietario, no ha podido realizar los pagos de su préstamo.

1. Un ejemplo de una razón o defensa válida se debe a que el banco o prestamista, o el demandante, carece de legitimación activa. El demandante, según su información y creencia, no es el titular del pagaré ni de la hipoteca. Por lo tanto, no tiene legitimación activa para demandar, ya que no era el titular legal del pagaré ni de la hipoteca al momento de iniciar esta demanda de ejecución hipotecaria.
2. Otro ejemplo de defensa válida es la Causa de Acción de Ejecución Hipotecaria, en la que el demandante, según su información y creencia, no es el titular del pagaré ni de la hipoteca. Dado que la titularidad del pagaré y de la hipoteca es un elemento de la causa de acción de ejecución hipotecaria, el demandante no tiene derecho a ejecutar la hipoteca.
3. Otro ejemplo de una defensa válida es argumentar en contra del Estatuto de Limitaciones (NY Civil Practice Law and Rules § 213(4)): Según la información y creencia, el demandante no puede demandar por la totalidad o parte de la deuda hipotecaria porque el demandante inició esta acción más de seis años después de que la deuda venció.
4. Otro ejemplo es argumentar una hipoteca inversa: falta de especificación del supuesto incumplimiento: la demanda es vaga y no especifica el supuesto incumplimiento y/o el monto o montos que el demandante reclama en esta acción.
5. Otro ejemplo es argumentar el Aviso de Incumplimiento: El demandante no cumplió con los requisitos para el aviso de incumplimiento en mi contrato de préstamo hipotecario, una condición precedente para esta acción de ejecución hipotecaria.

Además de lo anterior, existen numerosos argumentos que puede presentar para justificar su retraso en el pago de su hipoteca en su respuesta a la demanda de ejecución hipotecaria. Hablar con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias es fundamental para obtener una respuesta veraz a la demanda.

• Elegir no presentar una respuesta

Si decide no presentar una respuesta oportuna o no presentar ninguna, el banco o prestamista podría solicitar al Tribunal que dicte una sentencia en rebeldía en su contra y, a menos que pueda demostrar una causa justificada para no hacerlo, el Tribunal probablemente concederá la notificación de la sentencia en rebeldía en su contra. Por lo tanto, optar por no presentar una respuesta nunca es una buena idea, ya que el Tribunal rara vez anulará la sentencia en rebeldía una vez concedida.

Además, si no presenta una respuesta, por defecto, perderá su derecho a hacer valer cualquier defensa o contrademandas que se discutieron anteriormente.

Presentar una respuesta a la demanda de ejecución hipotecaria no solo le da más tiempo para negociar algo con el banco y/o prestamista, sino que también le da más tiempo para pagar lo que debe y elaborar la estrategia adecuada para luchar contra la ejecución hipotecaria.

Por lo tanto, necesita contratar a un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias que analice sus circunstancias y presente una respuesta adecuada a la demanda. Solo un abogado experto en ejecuciones hipotecarias sabrá cómo redactar correctamente dicha respuesta.

Me enfrento a una ejecución hipotecaria. ¿Qué debo hacer?

Debido a que el proceso de ejecución hipotecaria y la respuesta a una queja de ejecución hipotecaria pueden ser altamente técnicos, es importante que el abogado de ejecución hipotecaria que contrate tenga la experiencia tanto dentro como fuera de los tribunales para poder manejar su reclamo.

No solo necesita un abogado especializado en derecho civil, sino uno que esté familiarizado con el aviso de ejecución hipotecaria, el proceso de ejecución hipotecaria y que sepa qué hacer en un caso de ejecución hipotecaria. Solo un abogado con experiencia en ejecuciones hipotecarias puede explicarle el cronograma del proceso y explicarle la mejor manera de defenderse.

Un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias del Bufete Jurídico de Yuriy Moshes cuenta con la experiencia necesaria para detenerlas. Sus oficinas ayudan a propietarios de viviendas en el área de la ciudad de Nueva York, incluyendo todos sus distritos (Manhattan, Brooklyn, Queens, el Bronx y Staten Island), así como en el norte de Nueva Jersey, Long Island y el norte del estado de Nueva York.