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Las ejecuciones hipotecarias se han convertido en parte de la vida cotidiana de millones de estadounidenses. Las tasas de ejecuciones hipotecarias han aumentado constantemente en las últimas dos décadas. Los propietarios de viviendas en Nueva York y sus alrededores se han visto especialmente afectados. Un error común es creer que quienes enfrentan una ejecución hipotecaria son perezosos o irresponsables. Nada más lejos de la realidad. De hecho, las principales razones de una ejecución hipotecaria incluyen:
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Muchas veces, las personas simplemente necesitan unos meses o semanas adicionales para ponerse al día con su hipoteca. Por eso, existen diversas protecciones federales y estatales para los prestatarios morosos. Además de estas protecciones, quienes incumplen deben considerar todas las opciones disponibles para retrasar una ejecución hipotecaria si pueden pagar la totalidad de su deuda. A continuación, se presentan los métodos más comunes y efectivos para retrasar una ejecución hipotecaria. Si necesita retrasar el proceso de ejecución hipotecaria o simplemente busca ayuda, nuestros abogados expertos en ejecuciones hipotecarias pueden guiarlo en el proceso.
No todas las ejecuciones hipotecarias son iguales. Es importante comprender el mecanismo mediante el cual su prestamista ejecuta la hipoteca de su vivienda. Generalmente, las condiciones de su hipoteca determinarán si la ejecución hipotecaria será judicial o extrajudicial. Si bien el resultado final es el mismo, los medios para lograrlo varían.
Nueva York es un estado que solo permite ejecuciones hipotecarias judiciales para propiedades residenciales. Una ejecución hipotecaria judicial se lleva a cabo mediante los tribunales y la intervención de un juez. Esto puede considerarse una ejecución hipotecaria «básica», ya que todos los estados permiten las ejecuciones hipotecarias judiciales. Los propietarios generalmente prefieren los cierres judiciales porque existen más tácticas para retrasar la ejecución hipotecaria recurriendo a los tribunales.
Cuando se produce una ejecución hipotecaria judicial, el prestamista presentará una demanda contra el prestatario alegando impago de la hipoteca. El propietario deberá responder formalmente a dicha demanda ante el tribunal. El tribunal dará tiempo a las partes para debatir el asunto y, si es posible, llegar a un acuerdo. Si no se llega a un acuerdo, el tribunal programará y celebrará una audiencia.
Una audiencia no es un juicio, pero su funcionamiento es similar. El prestamista aportará pruebas de que el prestatario ha incumplido con la hipoteca y el prestatario aportará pruebas de lo contrario. Cualquiera de las partes puede llamar a testigos y presentar documentos, como recibos de pago y el contrato hipotecario. Una vez finalizada la audiencia, el juez determinará si el prestatario ha incumplido con el pago y si se puede proceder a una venta por ejecución hipotecaria.
Las ejecuciones hipotecarias extrajudiciales son un mecanismo simplificado mediante el cual un prestamista puede ejecutar una hipoteca sobre una vivienda. No están permitidas en el estado de Nueva York para propiedades residenciales. Las ejecuciones hipotecarias extrajudiciales se han popularizado en las últimas décadas porque son más rápidas y económicas que las judiciales. Para que un prestamista pueda iniciar una ejecución hipotecaria judicial, el documento hipotecario debe contener una cláusula de «Poder de Venta». Esta cláusula establece, en resumen, que en caso de incumplimiento, el prestamista puede eludir el proceso de ejecución hipotecaria judicial y vender la vivienda directamente.
El proceso de una ejecución hipotecaria extrajudicial varía según la ley estatal. Hay menos maneras de retrasar la ejecución hipotecaria en una ejecución hipotecaria extrajudicial porque el proceso está diseñado para ser agilizado. Generalmente, el prestamista publicará un aviso de ejecución hipotecaria en la vivienda y enviará al prestatario un aviso de incumplimiento. Posteriormente, el prestamista publicará en un periódico local que la vivienda se ofrecerá en una venta de ejecución hipotecaria durante el número de semanas legalmente requerido. Si el prestatario no subsana el incumplimiento durante este tiempo, la vivienda se pondrá a la venta. Este proceso puede tardar meses, dependiendo del estado.
Cuando llega la notificación del banco, parece que todas las personas con las que habla le darán consejos para retrasar la ejecución hipotecaria. Algunos pueden ser útiles, otros no. Lo cierto es que existen diversas maneras legales y efectivas de retrasar el proceso de ejecución hipotecaria. Retrasar la ejecución hipotecaria no debe verse como algo malo. De hecho, es una estrategia eficaz tanto para quienes desean permanecer en sus hogares como para quienes necesitan un poco más de tiempo para encontrar un nuevo hogar. A continuación, se presentan algunas de las estrategias más efectivas para retrasar la venta de una ejecución hipotecaria.
Los prestamistas suelen ser grandes corporaciones nacionales. Esto significa que tienen que gestionar cientos de miles de registros financieros. Debido a las prisas, a menudo inician el proceso de ejecución hipotecaria antes de tener todos los documentos necesarios en regla. Tanto en ejecuciones hipotecarias judiciales como extrajudiciales, el prestamista debe estar listo para proporcionar todos los documentos necesarios del préstamo, incluyendo la hipoteca y el pagaré, para que la ejecución se lleve a cabo. Solicitar estos documentos puede ayudarle a ganar tiempo si el prestamista no se preparó adecuadamente antes de iniciar la ejecución. En casos extremadamente raros, es posible que el prestamista haya perdido completamente los documentos. Si su prestamista se niega a proporcionarle los documentos necesarios, contacte inmediatamente con un abogado especializado en defensa de ejecuciones hipotecarias.
Existen varias leyes federales que protegen a los propietarios de vivienda en caso de incumplimiento. Una de ellas es la mitigación de pérdidas. Los propietarios tienen derecho a solicitar a su prestamista la mitigación de pérdidas al menos 37 días antes de la fecha programada de ejecución hipotecaria. Si el prestamista aprueba su solicitud de mitigación de pérdidas, usted y el prestamista firmarán un acuerdo que detendrá temporalmente la ejecución hipotecaria siempre que cumpla con los términos. En el estado de Nueva York, el prestamista debe suspender la ejecución hipotecaria mientras revisa la solicitud de mitigación de pérdidas.
Debido a la pandemia del coronavirus, se han promulgado leyes estatales y federales de Nueva York que establecen períodos de indulgencia hipotecaria significativos. Esta indulgencia le permite reduciro pausar sus pagos hipotecarios regulares durante un plazo específico, lo que significa que puede liquidarlos posteriormente. Es importante destacar que su prestamista no puede ejecutar la hipoteca de su vivienda durante el período de indulgencia.
Lo cierto es que los prestamistas no quieren ejecutar hipotecas. Es costoso y, a menudo, pierden dinero al final. Si el pago de su hipoteca está por llegar, su prestamista podría estar dispuesto a modificar su contrato de préstamo para hacerlo más asequible. Para obtener los cambios más favorables, esto debe hacerse lo antes posible, antes de que el prestamista invierta mucho tiempo y dinero en la ejecución hipotecaria.
Una venta corta es un acuerdo entre el prestatario y el prestamista para vender la vivienda en el mercado. Normalmente, la vivienda se vende por menos del saldo pendiente de la hipoteca, y el prestatario paga la diferencia al prestamista. Esto es preferible a una ejecución hipotecaria porque el prestatario puede:
Con la ayuda de un abogado, declararse en bancarrota detendrá temporalmente el proceso de ejecución hipotecaria durante el procedimiento. Debe recurrir a la bancarrota si tiene dificultades financieras en otros ámbitos, además de su vivienda. Es decir, la bancarrota, por lo general, no debe utilizarse únicamente para detener un proceso de ejecución hipotecaria. Declararse en bancarrota tiene graves repercusiones legales y prácticas.
Si declararse en bancarrota es aplicable a su situación, generalmente existen dos tipos de bancarrota: el Capítulo 7 y el Capítulo 13. Generalmente, usted y su abogado hablarán sobre cuál es la mejor opción para usted.
Una bancarrota del Capítulo 7 suspende automáticamente todas las actividades de cobro. Esto significa que los acreedores, como el banco ejecutor, no pueden cobrar las deudas temporalmente. El Capítulo 7 impide cualquier cobro durante el tiempo suficiente para que el deudor venda sus activos y pague a los acreedores. Los activos vendidos generalmente incluyen la vivienda embargada, lo que significa que probablemente no podrá permanecer en ella una vez finalizado el proceso de bancarrota. Cualquier deuda que exceda los activos vendidos generalmente se liquidará, incluyendo el saldo de la hipoteca después de la venta. Si bien el Capítulo 7 generalmente no le permite conservar su vivienda, puede evitar temporalmente la ejecución hipotecaria el tiempo suficiente para que encuentre una vivienda alternativa.
Mucha gente se pregunta cuánto tiempo retrasará una ejecución hipotecaria una bancarrota del Capítulo 13. Si todo sale bien, el Capítulo 13 retrasará la ejecución hipotecaria indefinidamente y le permitirá conservar la propiedad de su vivienda. Esto se debe a que el Capítulo 13 ofrece mayores protecciones a quienes desean permanecer en sus hogares, a pesar de la inminente ejecución hipotecaria. Una vez que se declara en bancarrota del Capítulo 13, se produce una suspensión automática y el prestamista no podrá ejecutar su vivienda, independientemente de si el proceso de ejecución hipotecaria ya ha comenzado.
En lugar de vender sus bienes, el Capítulo 13 busca permitirle conservar la mayor parte posible de sus propiedades. Esto se logra mediante un acuerdo entre usted y sus deudores, facilitado por el tribunal. Una vez alcanzado el acuerdo, usted realizará pagos regulares a un síndico de quiebras, quien distribuirá esos fondos entre sus acreedores, incluyendo a su prestamista hipotecario. Estos planes de pago pueden durar hasta cinco años, lo que significa que tiene ese tiempo para ponerse al día con el pago de su hipoteca. Una vez completado el plan de pago, estará al día con su hipoteca y se liquidarán todas las deudas anteriores.
Debe seguir pagando su hipoteca mensual durante el período de quiebra. Sin embargo, durante el proceso de quiebra, usted y su prestamista tendrán la oportunidad de renegociar los términos de su hipoteca o refinanciamiento. Generalmente, el tribunal estará encantado de ver que usted y el prestamista colaboren para que los pagos de su préstamo sean más asequibles. Si completa los pagos de la quiebra durante la vigencia del acuerdo y continúa pagando los montos modificados del préstamo, podrá conservar su vivienda.
Declararse en bancarrota tiene desventajas significativas. Una bancarrota previa permanecerá en su informe crediticio durante siete años, y durante ese tiempo muchos prestamistas dudarán en volver a prestarle. Esto significa que una hipoteca podría no estar disponible o ser inasequible en un futuro próximo. Dicho esto, los siete años posteriores a la bancarrota suelen ser más útiles para poner sus finanzas en orden y asegurarse de evitar una nueva bancarrota en el futuro.
Las protecciones de la bancarrota varían según cada persona y sus circunstancias particulares. No es una decisión que deba tomarse rápidamente. Si desea saber cuánto tiempo la bancarrota retrasará la ejecución hipotecaria en su situación, le recomendamos contactar a un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias y derecho de bancarrota.
La ejecución hipotecaria es complicada. Generalmente, es un evento único en la vida. Esto significa que la mayoría de las personas necesitarán ayuda para navegar el proceso. Si se pregunta cómo posponer su ejecución hipotecaria, un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias con experiencia le ayudará a comprender las complejas leyes y regulaciones y a defender sus derechos durante el proceso.
En el Bufete Jurídico de Yuriy Moshes, somos expertos en ayudar a nuestros clientes a combatir ejecuciones hipotecarias e impagos hipotecarios. Hemos ayudado a clientes en Manhattan, Brooklyn, Queens, el Bronx y Staten Island a retrasar sus ejecuciones hipotecarias y resolver complicaciones hipotecarias en sus propios términos. Contacte hoy mismo con el Bufete Jurídico de Yuriy Moshes para hablar sobre sus opciones de prevención de ejecuciones hipotecarias.
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