Los agentes inmobiliarios pueden ser demandados por diversas razones, pero algunas de las demandas más comunes a las que pueden ser sometidos son las demandas por tergiversación inmobiliaria. La exageración y la exageración son tácticas de venta comunes en el sector inmobiliario, por lo que es importante que tanto los compradores de propiedades como los agentes inmobiliarios comprendan los límites legales de la tergiversación inmobiliaria, incluyendo la tergiversación intencional y la tergiversación negligente, para identificar qué es legítimo y qué no.

Demandar a un vendedor por falta de información es una tarea compleja, por lo que es fundamental comprender qué se considera fraude inmobiliario y qué se considera engaño. Este artículo busca explicar diversas formas de tergiversación inmobiliaria y qué las hace inapropiadas.

¿Qué es la tergiversación en el sector inmobiliario?

La tergiversación material inmobiliaria es un término legal que describe una declaración errónea sobre una característica esencial (importante) de la propiedad. Las reclamaciones por tergiversación son muy similares a las reclamaciones por omisión de información. En una reclamación por omisión de información, el agente inmobiliario omite un detalle importante de la propiedad: por ejemplo, quizás el techo necesite ser reemplazado próximamente, pero el comprador no lo sabría debido a las técnicas de encubrimiento utilizadas por el agente inmobiliario del vendedor y el vendedor.

Sin embargo, en casos de tergiversación de la propiedad, el agente inmobiliario miente o inventa información incorrecta sobre la misma para intentar convencer al comprador. Los aspectos de una propiedad que se tergiversan con mayor frecuencia son los cimientos, la estabilidad de la estructura, la extensión de los linderos o la existencia (o ausencia) de plagas o termitas. Los problemas que se ocultan con mayor frecuencia se relacionan con las servidumbres sobre la propiedad y los problemas con el título de propiedad.

¿Qué es una tergiversación “inocente”?

Los elementos del agravio de tergiversación inocente son:

• el corredor hizo una tergiversación de un hecho material con el propósito de inducir al comprador a actuar confiando en él;
• El comprador sufrió pérdidas pecuniarias como resultado de su confianza justificable.

No se deje engañar por el nombre. Las declaraciones falsas inocentes no son tan inocentes y tienen un efecto legal muy similar al de las declaraciones falsas negligentes. Un agente inmobiliario comete una declaración falsa inocente cuando hace una declaración sustancial sobre la propiedad que cree verdadera; sin embargo, la declaración es falsa. Por ejemplo, si un agente inmobiliario, creyendo no estar mintiendo, le dice a un comprador que la propiedad nunca ha tenido termitas, pero que actualmente tiene una plaga de termitas, eso constituye una declaración falsa inocente.

De las tres categorías de tergiversación, las tergiversaciones inocentes son las más comunes y las más difíciles de probar. Dado que cualquier tergiversación puede ser inocente, es importante consultar con un abogado especializado en bienes raíces antes de presentar una demanda. Los abogados especializados en bienes raíces del Bufete Jurídico de Yuriy Moshes pueden ayudarle a determinar si su reclamación es válida.

¿Qué es una representación negligente?

Los elementos del agravio de tergiversación negligente son:

• El corredor debía un deber al comprador;
• La corredora incumplió ese deber;
• daño resultante como consecuencia del incumplimiento de ese deber;
• La tergiversación o falta de divulgación por parte del corredor fue la causa próxima del daño.

Al igual que una declaración falsa inocente, una demanda por declaración falsa negligente no implica necesariamente que el agente inmobiliario pretendiera mentir al comprador. En cambio, una declaración falsa negligente ocurre cuando un agente inmobiliario hace una declaración sobre la propiedad sin tener la menor idea de si dicha declaración es verdadera o falsa. Por ejemplo, si un agente inmobiliario intenta vender una casa en la ciudad de Nueva York junto a una obra en construcción y el comprador pregunta qué altura tendrá el nuevo edificio, el agente no puede adivinar ni afirmar que la vista no estará obstruida sin saber si esa declaración es realmente cierta o falsa.

Una tergiversación negligente también puede ocurrir si el agente inmobiliario olvida mencionar un hecho importante sobre la propiedad cuando se le pregunta al respecto.

¿Qué es una representación fraudulenta?

Una declaración fraudulenta es la forma más grave de tergiversación y solo ocurre cuando el vendedor miente intencionalmente sobre la propiedad o hace una declaración imprudente e incierta sobre ella. Una declaración intencionalmente tergiversada en el sector inmobiliario es una mentira real. En otras palabras, si se le pregunta al agente inmobiliario sobre problemas de plagas y este miente, se trata de una declaración fraudulenta. Esto incluye la edición o retoque fotográfico de fotos de la propiedad para eliminar elementos antiestéticos que realmente existen, como manchas de moho o cables eléctricos.

La omisión intencional también se considera una declaración fraudulenta. Como se describió anteriormente, una omisión negligente ocurre cuando el agente inmobiliario omite información importante. Por ejemplo, supongamos que un comprador pregunta si la estructura tiene un problema de termitas. Si el agente inmobiliario le dice al comprador que la estructura fue tratada contra las termitas hace un año, pero omite que estas han regresado recientemente, ese tipo de omisión también constituye una declaración negligente.

El aspecto más difícil de comprender en las declaraciones fraudulentas son las declaraciones imprudentes. Se consideran declaraciones imprudentes cuando el agente inmobiliario hace una declaración con total indiferencia respecto a su veracidad (en otras palabras, al agente inmobiliario no le importa si la declaración es verdadera o falsa porque intenta vender la propiedad a toda costa). Por ejemplo, si se le pregunta si la propiedad fue revisada recientemente para detectar plagas y este responde que sí sin realizar ninguna investigación ni seguimiento, se trata de una declaración fraudulenta.

Esto difiere del ejemplo de la obra en construcción, ya que el agente inmobiliario probablemente debería conocer el estado real de la inspección de plagas en la propiedad. Esta diferencia entre tergiversación y fraude es confusa y se explica mejor caso por caso en el contexto de la reclamación de tergiversación que presenta el comprador.

Un último dato sobre la tergiversación fraudulenta es que, al considerarse un delito más grave que otras formas de tergiversación, los tribunales la tratan de forma diferente cuando el demandante solicita una indemnización por daños y perjuicios. Generalmente, en demandas por fraude, el agente inmobiliario será directamente responsable, ya que las aseguradoras no cubren los actos fraudulentos. Además, pueden existir daños punitivos en casos de fraude donde la tergiversación fue intencional. Para obtener más información sobre si su demanda por tergiversación es negligente o fraudulenta, comuníquese con el bufete de abogados de Yuriy Moshes para consultar con un abogado especializado en bienes raíces.

Leyes relacionadas con la tergiversación de bienes raíces

No existe una ley de tergiversación inmobiliaria que proteja ni a los agentes inmobiliarios ni a los compradores de viviendas. En cambio, la ley de tergiversación inmobiliaria se basa en las tradiciones de responsabilidad civil del derecho consuetudinario. Esto significa que los asuntos de tergiversación inmobiliaria son resueltos por los tribunales y las decisiones se basan principalmente en normas creadas por los jueces. Sin embargo, algunas leyes creadas por la legislatura sí afectan los asuntos de tergiversación inmobiliaria.

La ley más relevante en Nueva York para cuestiones de tergiversación de bienes raíces es la Ley de Divulgación del Estado de la Propiedad (PCDA), que se aplica a la venta de bienes raíces residenciales. Según la PCDA, un inmueble residencial es una vivienda de una a cuatro familias que se utiliza como vivienda. Este término no incluye condominios ni apartamentos en cooperativa. Dado que la mayor parte de la información sobre la propiedad se obtendrá del vendedor, la PCDA exige que este presente una declaración informativa al comprador sobre el estado de la propiedad. Como alternativa, el vendedor puede pagarle al comprador un crédito de $500.00 al cierre de la compraventa. El agente inmobiliario es responsable de recordarle al vendedor que realice la información requerida. El formulario de información obligatoria siempre debe adjuntarse al contrato de compraventa final firmado.

El formulario de divulgación requerido proviene directamente del texto de la ley PCDA y contiene cuarenta y ocho preguntas diferentes sobre la propiedad. El vendedor debe responder todas estas preguntas antes de la venta final de la propiedad. Las preguntas están organizadas por temas, como se indica a continuación:

• Información general: incluye información sobre la edad, propiedad, recargos por servicios públicos y posesión de la propiedad.
• Información ambiental: incluye información sobre la ubicación y la topografía, como si la propiedad se encuentra en una llanura aluvial, humedales o cerca de un vertedero. Además, la divulgación exige que el vendedor proporcione información sobre si la propiedad contiene asbesto, tuberías de plomo, contaminación por radón, contaminación por materiales peligrosos y la existencia de productos derivados del petróleo o tanques de almacenamiento de combustible.
• Estructural: requiere la divulgación de daños previos a la propiedad, incluidos daños causados ​​por agua, fuego, humo, insectos o relacionados con el techo.
• Sistemas y servicios mecánicos: incluye información sobre servicios públicos, origen y calidad del agua, alcantarillado, drenaje e inundaciones. Finalmente, la declaración exige que el vendedor indique cualquier defecto conocido en plomería, aire acondicionado, calefacción, agua caliente, sistemas de seguridad, cimientos, paredes, bombas de sumidero, chimeneas, patios, terrazas o entradas de vehículos.

Cómo los agentes inmobiliarios pueden evitar la tergiversación inmobiliaria

Para los agentes inmobiliarios, la línea divisoria entre una declaración falsa y una táctica de venta legal es la exageración. La exageración básica en forma de opinión no es ilegal. Esto se debe a que una declaración falsa sustancial debe involucrar un hecho sustancial sobre la propiedad. Hacer una declaración falsa de un hecho casi nunca justifica el riesgo de una demanda por tergiversación. En cambio, los agentes inmobiliarios deberían dejar toda exageración en forma de opinión para limitar cualquier posible responsabilidad.

Además, si un agente inmobiliario recibe información sobre la propiedad de una fuente externa, como el propietario o un estudio topográfico, debe atribuir dicha información a la fuente. Esto puede eximir al agente inmobiliario de responsabilidad al identificar con prontitud la verdadera fuente de cualquier información falsa o engañosa. Gran parte de esto se puede lograr proporcionando al comprador una declaración informativa completa, en lugar de una vaga o incompleta. Sin embargo, para protegerse completamente de cualquier responsabilidad por tergiversación, los agentes inmobiliarios deben verificar cualquier información que reciban de terceros. Si el agente descubre algún error, debe corregir la información falsa lo antes posible. Si le preocupa una posible demanda por tergiversación, también debe contactar a un abogado para que le asesore sobre cómo proceder y evitar un litigio.

Un ejemplo famoso de una demanda por tergiversación inmobiliaria: Beckman contra Wells Fargo

El caso Beckman contra Wells Fargo es un buen ejemplo de demandas por tergiversación inmobiliaria, ya que abarca muchos de los temas que se tratan en este artículo. El caso Beckman se refería a la reventa de una vivienda en ejecución hipotecaria en Minnesota. El agente inmobiliario acusado de tergiversación se basó en varias declaraciones proporcionadas por el banco y un sitio web del gobierno local para proporcionar información sobre la propiedad en una oferta inmobiliaria en línea. La oferta en línea describía la propiedad como en buen estado y con una costa de 457 metros cuadrados frente al lago. Los compradores optaron por comprar la vivienda sin inspeccionarla. Sin embargo, al mudarse, descubrieron una gran cantidad de contaminación por moho, y el límite de la propiedad frente al lago tenía solo la mitad de la longitud declarada.

Entonces, ¿por qué ganó el agente inmobiliario esta demanda? En primer lugar, su declaración sobre el «buen estado» de la propiedad es principalmente una opinión, no una constatación de hechos. El agente desconocía la existencia del moho y nunca afirmó que no lo hubiera. Simplemente dijo que la propiedad estaba en buen estado, aunque vagamente. En segundo lugar, el agente atribuyó correctamente la declaración sobre el límite de la propiedad a orillas del lago al sitio web del gobierno local, donde recibió información errónea. Estas tácticas lo protegieron de responsabilidades legales.

¿Qué debe hacer un corredor cuando se enfrenta a un reclamo por tergiversación?

Incluso los agentes inmobiliarios más cuidadosos pueden enfrentarse a demandas por tergiversación. Si esto ocurre, debe buscar asesoramiento legal de inmediato. Contacte con los abogados expertos en bienes raíces del Bufete Jurídico de Yuriy Moshes. Consultar con un experto legal puede ayudarle a decidir la mejor manera de proceder en estas circunstancias.

El bufete de abogados de Yuriy Moshes ofrece servicios integrales de derecho inmobiliario y atiende a clientes en el área metropolitana de Nueva York, incluyendo todos los distritos de la ciudad (Manhattan, Brooklyn, Queens, el Bronx y Staten Island), así como en el norte de Nueva Jersey, el norte del estado de Nueva York y Long Island. Si descubrió que cometió un error al vender una propiedad que podría considerarse una declaración falsa, contáctenos de inmediato para una consulta gratuita.

¿Alguna vez ha enfrentado una reclamación de un comprador inmobiliario insatisfecho por una declaración falsa? De ser así, ¿cómo ha resuelto los problemas con el cliente? ¿Su caso resultó en litigio? Agradeceríamos la oportunidad de escuchar cualquier otro consejo que pueda tener sobre reclamaciones por declaración falsa.