Непосредственно перед Рождеством в прошлом году Палата представителей и Сенат приняли закон о налоговой реформе, который был направлен на подпись президенту Трампу. Хотя налоговый закон в первую очередь направлен на изменения в подоходном и корпоративном налогообложении, юристы по недвижимости активно анализируют положения закона, касающиеся налоговых вычетов для домовладельцев. Среди ключевых положений закона — увеличение стандартного налогового вычета (которое прекратит действие через несколько лет), а также значительное снижение корпоративной налоговой ставки с 35% до 21%. Судя по всему, налоговый закон воплощает республиканское видение экономики «просачивания вниз». Однако гораздо меньше внимания было уделено влиянию налогового закона на рынок недвижимости и жилья в целом.

Новый налоговый закон — это не просто корректировка корпоративных и подоходных налогов. Ряд положений закона, включая налоговые вычеты для домовладельцев, приведут к изменениям на рынке недвижимости. В частности, изменения в вычете процентов по ипотеке, вычетах по кредитам под залог жилья и вычетах по налогу на прирост капитала изменят подход риелторов к ценообразованию недвижимости, выставляемой на продажу. Хотя юристы по недвижимости все еще анализируют вероятные последствия налогового закона для домовладельцев и покупателей жилья, следующие эффекты уже достаточно очевидны:

Штаты с более высокими налогами столкнутся с наибольшими негативными последствиями из-за ограничения вычетов по государственным и местным налогам

Одним из положений налогового кодекса, которое окажет наиболее значительное немедленное влияние на рынок недвижимости, является ограничение вычета налога на имущество. До принятия налогового плана домовладельцы, которые использовали постатейные вычеты, могли вычитать государственные и местные подоходные налоги, а также налоги на имущество из своей федеральной налоговой базы. В результате принятия налогового плана вычеты по государственным и местным налогам («SALT») теперь ограничены суммой в 10 000 долларов. В результате многие налогоплательщики, которые ранее использовали постатейные вычеты, теперь имеют меньше стимулов делать это (особенно с учетом удвоенного стандартного вычета, о котором будет сказано ниже).

Результатом ограничения вычетов SALT является то, что место вашего проживания будет напрямую влиять на ваше восприятие рынка недвижимости. Штаты с более высокими налогами столкнутся с ростом налоговой нагрузки, поскольку меньшее количество налогоплательщиков сможет использовать постатейные вычеты. Это особенно актуально для представителей среднего и выше среднего класса. Важно отметить, однако, что ограничения вычетов SALT затрагивают только рынок жилья. Рынок аренды в значительной степени останется неизменным, поскольку ограничение вычета налога на имущество не влияет на арендаторов. Тем не менее, ограничения SALT могут снизить вероятность того, что нынешние арендаторы перейдут к покупке недвижимости.

К сожалению для жителей Нью-Йорка, наиболее пострадавшими регионами от ограничения вычетов SALT являются Нью-Йорк, Ньюарк и Лонг-Айленд. В Нью-Йорке эффективная ставка налога на имущество составляет 1,2%. Более одной пятой всех владельцев недвижимости не смогут вычесть из налоговой базы налог на имущество в размере свыше 10 000 долларов, не говоря уже о налогах штата и подоходных налогах. В результате весьма вероятно, что значительная часть жителей Нью-Йорка столкнется с увеличением налоговой нагрузки и будет менее склонна выходить на рынок недвижимости. Ньюарк, штат Нью-Джерси, вероятно, столкнется с аналогичными последствиями при эффективной ставке налога 2%, что приведет к тому, что почти треть домовладельцев не сможет полностью вычесть свои налоговые обязательства по налогу на имущество.

Однако наиболее сильно пострадавшим экономическим регионом страны станет Лонг-Айленд. Здесь действуют сопоставимые с Нью-Йорком ставки налога на имущество, но средняя стоимость недвижимости, как правило, выше. В результате чуть менее половины жителей Лонг-Айленда смогут уложиться в лимиты вычетов SALT по налогу на имущество.

Вычет процентов по ипотечному долгу

Налоговый план Трампа повлияет на возможность домовладельцев вычитать проценты по ипотеке из своей федеральной налоговой базы. Налоговый план изменяет порядок вычета ипотечных процентов, снижая лимит на вычеты процентов по ипотечному долгу для определенных категорий займов. Лимит по вычету ипотечных процентов был снижен с 1 миллиона долларов до 750 000 долларов.

До вступления налогового закона в силу домовладельцы могли вычитать проценты, уплаченные по ипотеке, в размере до 1 миллиона долларов. Теперь этот лимит снижен и распространяется только на проценты по первым 750 000 долларам ипотечного кредита. Эти изменения в вычете ипотечных процентов, разумеется, затронут лишь наиболее состоятельную часть американцев, поскольку немногие владеют жильем с ипотекой свыше 750 000 долларов или вторыми домами / домами для отдыха.

Эти изменения в вычете ипотечных процентов, как правило, затронут лишь наиболее состоятельную часть населения, поскольку немногие американцы имеют ипотеку свыше 750 000 долларов или владеют вторым домом либо домом для отдыха. Тем не менее брокерам по недвижимости следует учитывать эти изменения в налоговом плане, поскольку они повлияют на то, как будут продвигаться на рынке объекты высокой стоимости. Кроме того, налоговый план может побудить особенно состоятельных домовладельцев пересмотреть решение о покупке второго дома, если только они не планируют сдавать его в аренду в течение части года. Также следует помнить, что инвесторы, занимающиеся перепродажей недвижимости, по-прежнему могут иметь возможность вычитать избыточные ипотечные проценты как коммерческий расход.

Долг по кредитам под залог жилья (Home Equity Debt)

Как и изменения в вычетах по процентам по ипотеке, налоговый план затрагивает проценты, выплачиваемые по кредитам под залог жилья. Начиная с 2018 года, проценты, выплачиваемые по кредитам под залог жилья, больше не могут вычитаться из федерального подоходного налога. Это изменение повлияет на финансовое положение всех, у кого уже есть такие кредиты, поскольку их налоговая нагрузка возрастет; однако еще более значительное влияние это окажет на рынок недвижимости в целом. В частности, брокерам придется переориентировать клиентов в вопросах разумного финансирования жилья, поскольку кредиты под залог жилья теперь стали менее привлекательными, чем до принятия налогового плана.

Ставки налога на прирост капитала

Вокруг ставок налога на прирост капитала для домовладельцев возникло немало путаницы, поскольку различные версии налогового плана по-разному затрагивали данное освобождение. Однако окончательная версия налогового плана в целом сохранила правила освобождения от налога на прирост капитала без существенных изменений. Продавцы жилья по-прежнему могут исключить из налогооблагаемой базы до 250 000 долларов (для супругов, подающих совместную декларацию — до 500 000 долларов) при продаже основного места жительства, если они проживали в нем как минимум два года из последних пяти. Единственным изменением станет ставка, по которой будет облагаться налогом прирост капитала, вследствие корректировки налоговых шкал.

Влияние колебаний ставок индивидуального подоходного налога, снижения корпоративной налоговой ставки и удвоения стандартного вычета

Основные новости, связанные с налоговым планом Трампа, касаются изменений существующей структуры налоговых ставок, снижения корпоративной налоговой ставки и удвоения стандартного налогового вычета. Эти изменения напрямую не затрагивают рынок недвижимости (хотя снижение корпоративной ставки может повлиять на прибыльность компаний, работающих в сфере недвижимости), однако они влияют на экономику в целом, увеличивая объем средств, которыми располагает средний потребитель. Проблема заключается в том, чтобы определить, каким именно будет реальный эффект для рынка.

Во-первых, изменения в налоговых шкалах приведут либо к увеличению, либо к снижению общей налоговой нагрузки для отдельных лиц в зависимости от того, к какой категории они относятся. Самые малообеспеченные американцы, вероятно, не заметят существенных изменений, поскольку их налоговая нагрузка и ранее в значительной степени нивелировалась стандартным вычетом. Наиболее обеспеченные американцы, напротив, скорее всего, получат значительную выгоду, поскольку их налоговая нагрузка снизится с почти 40% до уровня, близкого к 35%. Согласно теории «просачивающейся вниз» экономики, снижение налогового бремени для состоятельных граждан должно стимулировать рынок в целом. Насколько это справедливо для рынка недвижимости — вопрос открытый. Лица, находящиеся в самых высоких налоговых категориях, как правило, уже владеют крупной недвижимостью, однако снижение налоговой нагрузки может побудить их приобретать вторые дома или дома для отдыха. Влияние налогового закона на средний класс оценить сложнее. Многие налоговые категории среднего класса остались практически без изменений, а значит, другие положения налогового закона (такие как ограничения вычетов SALT) могут оказать на их доходы большее влияние, чем сами изменения ставок.

Во-вторых, снижение корпоративной налоговой ставки может привести к значительной выгоде для владельцев бизнеса и акционеров, потенциально увеличив совокупную экономическую активность. Снижение корпоративной налоговой нагрузки с 35% до 21% является серьезным уменьшением налогового бремени для большинства компаний. Бизнес может использовать полученную налоговую выгоду одним из двух способов: (1) выплатить дивиденды акционерам; или (2) реинвестировать средства в развитие компании. Если результатом налогового плана станет рост корпоративных дивидендов, наибольшую выгоду для рынка недвижимости получат владельцы бизнеса и держатели акций. Если же компании предпочтут реинвестировать средства — например, за счет повышения заработной платы (см., например, Walmart) или найма дополнительного персонала, — это может привести к тому, что больше представителей рабочего и среднего классов выйдут на рынок недвижимости и покинут рынок аренды. Однако любое фактическое влияние снижения корпоративной налоговой ставки на рынок недвижимости на данный момент остается весьма спекулятивным.

Наконец, удвоение стандартного налогового вычета, вероятно, приведет к дополнительной налоговой экономии для многих американцев. Трудно определить, будут ли эти сбережения достаточными, чтобы подтолкнуть новых потребителей к покупке жилья, однако общие макроэкономические эффекты удвоения стандартного вычета, скорее всего, будут положительными. Поскольку налоговый план был принят сравнительно недавно и все еще находится в процессе реализации, крайне сложно прогнозировать его реальные последствия для совокупной экономической активности. В частности, трудно сказать, окажут ли основные положения налогового закона какое-либо влияние на рынок недвижимости, учитывая, что недвижимость часто является дорогостоящей инвестицией для большинства людей. Тем не менее, учитывая недавнее восстановление рынка недвижимости, можно предположить, что влияние налогового плана, если оно и будет, скорее всего окажется положительным.

Планирование изменений в налоговых вычетах повлияет на покупательскую способность новых покупателей жилья — разумные решения сегодня могут принести большие выгоды в будущем

Реальность такова, что рынок недвижимости во многом основан на восприятии и в значительной степени зависит от потребительского доверия. Если люди, планирующие покупку жилья, считают, что способны нести финансовое бремя домовладения, они с большей вероятностью решатся на покупку. Повышение налогов в одних регионах может привести к снижению активности на местном рынке недвижимости, тогда как снижение налогов в других регионах может стимулировать рост продаж. Риелторы должны учитывать эти налоговые изменения и быть готовыми разъяснять новым домовладельцам их возможную налоговую нагрузку после приобретения недвижимости.

Брокерам, стремящимся воспользоваться налоговой экономией отдельных потребителей, следует учитывать положения налогового закона и соответствующим образом продвигать свои услуги. С другой стороны, брокерам, работающим в таких регионах, как Лонг-Айленд, где в результате налогового закона возможно увеличение налоговой нагрузки, следует сосредоточиться на смягчении его последствий. Это включает изучение актуальной налоговой литературы, чтобы более компетентно отвечать на вопросы клиентов. Кроме того, брокерам стоит рассмотреть возможность подготовки печатных материалов о налоговом законе, которые клиенты смогут использовать при планировании покупки жилья.

Примечание о временном характере налоговых льгот для физических лиц

Несмотря на вышеизложенное, над долгосрочным эффектом налогового плана нависает неопределенность. Аналитикам рынка недвижимости следует помнить, что индивидуальные льготы, содержащиеся в налоговом плане, такие как удвоение стандартного вычета, прекращают свое действие 31 декабря 2025 года. Это усложняет долгосрочное планирование, поскольку с 2026 года возможны два сценария, каждый из которых изменит направление развития рынка.

Если налоговые льготы истекут в 2026 году, налоги вернутся к уровням до 2018 года, что приведет к значительному росту налогов

Отмена индивидуальных налоговых положений, таких как увеличение стандартного вычета, по своей сути эквивалентна повышению налогов. Повышение налогов, как правило, снижает потребительские расходы в краткосрочной перспективе, поскольку люди корректируют свои финансы с учетом возросшей налоговой нагрузки. Как хорошо известно большинству брокеров, рынок недвижимости в большей степени основан на восприятии, чем на фактической экономической реальности. Потребительское доверие играет ключевую роль в решении потенциального покупателя о приобретении жилья. Иными словами, когда потребитель чувствует, что у него больше свободных средств, он с большей вероятностью совершает крупные покупки; однако если ощущается финансовое давление, расходы становятся более сдержанными. В результате в долгосрочной перспективе после 2026 года, если налоговые льготы истекут, рынок недвижимости, вероятно, окажется в состоянии спада, и количество сделок по продаже жилья сократится по всем направлениям.

Вероятный сценарий, при котором Конгресс 2024 года сделает налоговые льготы постоянными

С другой стороны, также весьма вероятно, что Конгресс примет меры по закреплению налоговых сокращений Трампа на постоянной основе в 2025 году или, по крайней мере, продлит их действие на несколько лет. Немногие политики хотят оказаться в ситуации, когда им придется оправдывать повышение налогов. В целом республиканцы традиционно выступают за снижение налогов и, вероятно, не будут возражать против хотя бы краткосрочного продления индивидуальных налоговых льгот. Что касается демократов, то те положения налогового плана Трампа, которые они поддерживали, как раз и относятся к тем, срок действия которых истекает в 2026 году. В результате представляется вероятным, что налоговые льготы будут закреплены на постоянной основе в ближайшем будущем, учитывая двупартийную заинтересованность в их продлении.Хотя окончательные последствия налогового закона для экономики остаются неопределенными, уже сейчас можно начинать прогнозировать развитие рынка в ближайшей перспективе. Риелторам следует учитывать налоговые вычеты для домовладельцев при показе новых объектов, поскольку налоговый закон будет в той или иной степени влиять на семейные финансы как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. В результате некоторые потенциальные покупатели могут проявить больший интерес к покупке, тогда как нынешние домовладельцы могут воспользоваться возможностью улучшить свои жилищные условия. При этом наибольшая выгода от налогового закона, вероятно, будет заключаться не столько в реальном увеличении покупательной способности, сколько в росте потребительского доверия. Поэтому брокерам стоит сосредоточиться на увеличении общего объема продаж, а не на стремлении к совершению сделок с более дорогой недвижимостью в краткосрочной перспективе.

Юридическая фирма The Law Offices of Yuriy Moshes — это многопрофильная юридическая фирма по недвижимости в Бруклине, представляющая интересы как покупателей и владельцев жилья, так и риелторов на всех этапах сделок купли-продажи недвижимости. Как адвокаты по недвижимости, мы внимательно следим за внедрением налогового плана Трампа и оцениваем его влияние на рынок недвижимости. Если у вас есть вопросы о влиянии налогового плана на рынок недвижимости или налоговые ставки для домовладельцев, пожалуйста, свяжитесь с нашей юридической фирмой для получения дополнительной информации.

НИЧТО В ДАННОЙ СТАТЬЕ НЕ ДОЛЖНО РАССМАТРИВАТЬСЯ КАК ЮРИДИЧЕСКАЯ, РИЕЛТОРСКАЯ ИЛИ НАЛОГОВАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ. ВСЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С НАЛОГАМИ, СЛЕДУЕТ АДРЕСОВАТЬ КВАЛИФИЦИРОВАННОМУ НАЛОГОВОМУ СПЕЦИАЛИСТУ. КАЖДЫЙ СЛУЧАЙ ИНДИВИДУАЛЕН, И НАЛОГОВЫЙ СПЕЦИАЛИСТ СМОЖЕТ ЛУЧШЕ ОБЪЯСНИТЬ, КАК ИМЕННО НАЛОГОВЫЙ ЗАКОН ВЛИЯЕТ НА ВАШУ СИТУАЦИЮ.