Позвоните нам для бесплатной консультации. Доступно круглосуточно.

888-445- 0234
Учредитель Moshes Law, P.C.
За годы практики Юрий специализировался на судебных делах и сделках с недвижимостью.
Опубликовано,

Что такое договор купли-продажи недвижимости в Нью-Йорке? Что нужно знать покупателям и продавцам

За годы работы с нью-йоркской недвижимостью я чаще всего сталкивался с неправильным пониманием и наиболее опасным игнорированием договора купли-продажи. Покупатели часто подписывают его, считая обычной бумажной работой. Продавцы иногда относятся к нему как к формальности. Но это не так.

А купля-продажа Соглашение о купле-продаже (часто называемое P&S или PSA) — это юридически обязательный договор, определяющий условия сделки с недвижимостью. При грамотном подходе сделка будет успешно продвигаться к завершению. В противном случае вы рискуете потерять задаток, столкнуться с юридической ответственностью или оказаться связанными обязательствами по сделке, от которой невозможно отказаться.

В этом руководстве рассказывается о том, что именно представляет собой такой договор, какие положения он должен содержать согласно законодательству штата Нью-Йорк, и почему выбор юриста для его составления или проверки важнее, чем полагает большинство покупателей.

Автор: Юрий Мошес, адвокат

Член-учредитель юридической фирмы Moshes Law, P.C.

За годы своей практики Юрий специализировался на судебных спорах и сделках 

с недвижимостью, которые являются его областями экспертизы.

Нужен ли вам юрист по недвижимости?

Если вам нужна юридическая помощь при сделке с недвижимостью, запишитесь на бесплатную консультацию уже сегодня.

Свяжитесь с нами прямо сейчас

Что такое договор купли-продажи — и чем он отличается от договора покупки?

Многие покупатели путаются в этом различии. Вот простое объяснение.

Договор купли-продажи (в узком смысле) — это итоговый документ, официально оформляющий переход права собственности от продавца к покупателю; он подписывается непосредственно в момент завершения сделки. Предварительный договор купли-продажи (часто называемый PSA) заключается раньше: он регулирует весь процесс подготовки к сделке. В нем прописаны обязанности сторон, необходимые условия и порядок действий на случай, если что-то пойдет не так до момента окончательного оформления сделки.

Представьте себе PSA как свод правил проведения сделки, а договор купли-продажи — как ее завершающий этап.

Оба документа имеют юридическую силу, и их нарушение влечет за собой реальные последствия. Кроме того, в Нью-Йорке перед подписанием любого из этих документов рекомендуется показать их юристу.

Кто составляет договор купли-продажи в Нью-Йорке?

Это удивляет многих покупателей, приобретающих жилье впервые: в Нью-Йорке юрист по недвижимости  составляет договор купли-продажи — а не агент по недвижимости.

Это отличает ситуацию от большинства других штатов, где подготовкой договоров часто занимаются агенты. В Нью-Йорке участие юриста — это стандартная практика и, откровенно говоря, необходимость, учитывая сложность местного рынка. Если ваш договор купли-продажи составляет кто-либо, кроме лицензированного юриста, — это проблема, требующая немедленного решения.

Ключевые элементы, которые должны присутствовать в каждом договоре купли-продажи

Сделки с недвижимостью в Нью-Йорке бывают разными, но грамотно составленный договор купли-продажи всегда предусматривает следующие положения:

1. Цена покупки: Согласованная стоимость сделки, включая любые уступки или зачеты со стороны продавца, о которых договорились участники. Эта сумма может меняться в ходе переговоров, и в договоре купли-продажи (PSA) должны быть зафиксированы окончательные договоренности.

2. Задаток (гарантийный депозит): Сумма, которую покупатель вносит в качестве задатка, сроки внесения платежа, а также четкие условия, при которых эти средства подлежат (или не подлежат) возврату. В Нью-Йорке такие депозиты обычно хранятся на эскроу-счете у адвоката продавца. Покупателям следует понимать, что при определенных обстоятельствах отказ от сделки может привести к полной потере внесенных средств.

3. Дата закрытия сделки: Планируемая дата завершения сделки. В сфере недвижимости Нью-Йорка даты закрытия часто сдвигаются. Рассмотрение кандидатуры покупателя правлением кооператива, задержки при одобрении ипотеки и проблемы с юридической чистотой прав собственности (титулом) — все это может привести к изменению сроков. Грамотно составленный договор купли-продажи предусматривает порядок действий при возникновении задержек, чтобы защитить интересы обеих сторон.

4. Условия совершения сделки (оговорки): Это условия, которые должны быть выполнены для того, чтобы сделка могла состояться. В Нью-Йорке к числу наиболее распространенных условий относятся:

  • Условие о финансировании — покупатель обязан получить подтверждение предоставления ипотечного кредита.
  • Условие о результатах осмотра — объект должен успешно пройти осмотр.
  • Условие об оценке — оценочная стоимость недвижимости должна быть равна цене покупки или превышать ее.
  • Условие, предусматривающее право собственности: продавец обязан предоставить чистое, рыночное право собственности.
  • Условие о продаже имеющегося жилья — покупателю, возможно, сначала потребуется продать свой нынешний дом.

Если оговоренное условие не выполняется, покупатель или продавец могут получить право расторгнуть сделку. В данном случае решающее значение имеют формулировки. Нечеткие условия — одна из основных причин споров в сфере недвижимости, с которыми я сталкиваюсь в своей практике.

5. Состояние права собственности и страхование права собственности: В соглашении о продаже недвижимости должно быть указано, что продавец должен передать право собственности, пригодное для продажи, то есть без залогов, обременений или юридических дефектов. В нем также должно быть указано, какая страховая компания участвует в сделке и кто ее выбирает. В Нью-Йорке покупатель, как правило, выбирает страховую компанию.

Как осуществляется перевод средств

Независимо от того, осуществляется ли сделка за наличные или в кредит, в договоре купли-продажи должно быть четко указано, как именно перемещаются денежные средства при закрытии сделки — банковский перевод, эскроу-счет, заверенные средства. Неопределенность в этом вопросе создает проблемы в самый ответственный момент.

Дополнительные расходы и их распределение

Нью-Йорк сделки с недвижимостью влекут за собой значительные расходы, помимо самой цены продажи: налоги на передачу прав собственности, страховые взносы за страхование титула, оплату услуг юристов, налоги на регистрацию ипотеки и многое другое. В договоре купли-продажи должно быть четко прописано, кто и за что платит, чтобы избежать неожиданностей при заключении сделки.

Что происходит после подписания договора купли-продажи?

Подписание договора купли-продажи — это стартовый сигнал, а не финишная черта. Вот что обычно происходит далее при сделке с недвижимостью в Нью-Йорке:

1. Проверка юридической чистоты прав собственности (Title Search): Адвокат покупателя инициирует тщательную проверку, чтобы подтвердить наличие у продавца законного права на продажу, а также отсутствие на объекте недвижимости неснятых обременений или юридических дефектов. В Нью-Йорке, где недвижимость часто переходит из рук в руки и имеет сложную историю, этот этап является обязательным.

2. Технический осмотр (Home Inspection): Лицензированный специалист осматривает объект на предмет конструктивных дефектов, нарушений строительных норм и необходимости ремонта. Результаты осмотра могут стать поводом для пересмотра условий сделки или позволить покупателю воспользоваться соответствующей оговоркой в ​​договоре и отказаться от покупки.

3. Окончательное одобрение ипотеки (Mortgage Commitment): Предварительное одобрение кредита — это еще не гарантия его выдачи. После подписания договора купли-продажи банк покупателя проводит всестороннюю проверку (андеррайтинг) и выдает письменное обязательство о предоставлении кредита. Этот процесс требует времени, поэтому договор должен предусматривать достаточный срок для получения такого обязательства.

4. Одобрение правлением кооператива или кондоминиума: Этот этап характерен именно для Нью-Йорка, и именно он чаще всего застает врасплох покупателей из других штатов. Совместные закупки требуют подготовки пакета документов для правления, прохождения собеседования и официального одобрения со стороны правления. Этот процесс может затянуть сделку на недели или даже месяцы и привести к отказу. Грамотно составленный договор купли-продажи (PSA) учитывает такую ​​вероятность.

5. Закрытие сделки: стороны встречаются со своими юристами, подписывают итоговые документы, переводят средства и регистрируют переход права собственности. В Нью-Йорке присутствие юриста на закрытии сделки — это не вопрос выбора, а общепринятая практика, обеспечивающая вашу защиту в случае возникновения непредвиденных проблем в последний момент.

Почему важно, какого адвоката вы выберете

Законодательство Нью-Йорка в сфере недвижимости не является универсальным. В штате действуют свои правила налогообложения при передаче права собственности, правила регулирования кооперативов, обычаи юристов и обязательства по раскрытию информации. Договор купли-продажи, работающий в другом штате, может оказаться совершенно неподходящим для сделки в Нью-Йорке.

Я видел, как покупатели теряли задаток из-за неточных формулировок условий сделки. Я видел, как продавцы оказывались в ситуациях, когда не могли расторгнуть сделку, потому что в договоре не были учтены очевидные риски. Это не редкие случаи — это происходит, когда люди относятся к договору купли-продажи как к формальности, а не как к основополагающему юридическому документу, которым он на самом деле является.

Опытный юрист по недвижимости составит договор купли-продажи, который будет отражать реалии вашей конкретной сделки, защитит вас там, где вы наиболее уязвимы, и обеспечит вам четкий путь к закрытию сделки.

Заключение

Договор купли-продажи — это не типовой документ. В Нью-Йорке именно он регулирует все ключевые аспекты сделки: внесение задатка, сроки, право на отказ от покупки и сам процесс перехода права собственности. Здесь важен каждый пункт, а у каждого оговоренного условия есть свои последствия. И каждый день промедления с обращением за юридической консультацией — это день, когда вы остаетесь уязвимыми.

Покупка или продажа недвижимости в Нью-Йорке является одним из самых серьезных финансовых решений, которые большинство людей принимают в своей жизни. Именно в соглашении о купле-продаже (PSA) это решение впервые фиксируется письменно и обретает юридическую силу. Относиться к нему как к простой формальности — документу, который нужно поскорее подписать и забыть, — одна из самых дорогостоящих ошибок, которые совершают мои клиенты; зачастую они даже не осознают, что что-то пошло не так, пока не становится слишком поздно.

Привлекайте юриста на раннем этапе. Соглашение должен изучить специалист — и сделать это нужно до подписания, а не после. Если какой-то пункт договора вам непонятен, обязательно задавайте вопросы: в сфере недвижимости проблемы в будущем почти всегда возникают именно из-за тех нюансов, на которые изначально не обратили должного внимания.

Познакомьтесь с нашей командой
Moshes law group photo

Часто задаваемые вопросы

Что такое PSA в сфере недвижимости?

PSA (Purchase and Sale Agreement) — это договор купли-продажи. Это имеющий обязательную силу предварительный договор, регулирующий порядок и условия сделки с недвижимостью. Он отличается от итогового договора купли-продажи, подписываемого непосредственно при закрытии сделки.

Может ли юрист по недвижимости составить договор купли-продажи недвижимости в Нью-Йорке?

Да, и в Нью-Йорке это норма. Агентам по недвижимости запрещено составлять договоры. Эта обязанность возложена на лицензированных адвокатов; именно поэтому участие адвокатов с обеих сторон при заключении сделок в Нью-Йорке является стандартной практикой.

Кто составляет договор купли-продажи в Нью-Йорке?

Как правило, первоначальный вариант договора готовит адвокат продавца. Адвокат покупателя изучает документ, согласовывает изменения и консультирует покупателя перед подписанием. Такой обмен мнениями и правками между адвокатами — стандартная часть процесса сделки с недвижимостью в Нью-Йорке.

Является ли договор купли-продажи юридически обязательным?

Да. Как только обе стороны подпишут документ, они становятся связанными его условиями. Отказ от сделки без законных оснований — например, при невыполнении оговоренного условия (контингенции) — может привести к потере задатка или судебному иску.

Чем занимается юрист, специализирующийся на договорах купли-продажи?

Юрист, специализирующийся на договорах купли-продажи, составляет, проверяет и согласовывает договор купли-продажи от вашего имени. Он выявляет проблемные формулировки, защищает ваши интересы в отношении непредвиденных обстоятельств и внесенных депозитов, координирует действия с компанией, занимающейся оформлением права собственности, и адвокатами противоположной стороны, а также представляет ваши интересы на закрытии сделки.

Похожие публикации

Комиссия по равным возможностям трудоустройства выпустила новые рекомендации по вопросам предвзятого отношения к лицам, осуществляющим уход за больными.

Yuriy Moshes 31 августа, 2022 11:10 дп

Столкнулись с предвзятым отношением со стороны лиц, осуществляющих уход? Наша юридическая команда борется за справедливость.

Всё о законе WARN

Yuriy Moshes 15 июля, 2022 6:31 пп

Подробная информация о Законе WARN — ознакомьтесь с его требованиями, последствиями и правилами соблюдения. Детали

    Бесплатная оценка дела





    Ознакомьтесь с нашими Условиями и положениями и Политикой конфиденциальности.

    Как видно на

    Logo Avvo
    Logo Nolo
    Logo Law360
    Logo Super Lawyers
    Logo Realtor.com
    Logo BLF
    Logo Business
    Logo 1010 Wins
    Logo New York Post

    Посетите нас

    517 Брайтон-Бич-авеню, 2-й этаж, Бруклин, Нью-Йорк 11235

    111 Таун Сквер Плейс, офис #1205, Джерси-Сити, Нью-Джерси 07310

    500 7-я Авеню, Нью-Йорк, Нью-Йорк 10018

    авеню Гая Ломбардо, 42, Фрипорт, Нью-Йорк 11520

    Позвоните нам

    888-445- 0234

    Мы работаем для вас по вечерам, в выходные и праздничные дни и подстроимся под ваш график, чтобы защитить ваши права.

    Пообщайтесь с нами

    Подписывайтесь на нас

    Instagram Facebook-f Linkedin

    Отказ от ответственности:

    ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ ЗДЕСЬ, ПРЕДОСТАВЛЕНА ТОЛЬКО В ИНФОРМАЦИОННЫХ ЦЕЛЯХ И НЕ ДОЛЖНА ТОЛКОВАТЬСЯ КАК ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ЛЮБОМУ ПРЕДМЕТУ. ДАННАЯ ИНФОРМАЦИЯ НЕ СОЗДАЕТ ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ АДВОКАТОМ И КЛИЕНТОМ И НЕ ЗАЩИЩЕНА ПРАВОМ АДВОКАТОМ И КЛИЕНТОМ. ПРЕДЫДУЩИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ НЕ ГАРАНТИРУЮТ ПОДОБНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ.