Риелторов могут привлечь к ответственности по самым разным причинам, но одними из наиболее распространенных исков, с которыми они сталкиваются, являются иски о введении в заблуждение при сделках с недвижимостью. Преувеличение и приукрашивание являются распространенными методами продаж в сфере недвижимости, поэтому как покупателям недвижимости, так и риелторам важно понимать юридические границы недобросовестного представления информации о недвижимости, включая умышленное и неосторожное введение в заблуждение, чтобы определить, что допустимо, а что нет.

Подача иска против продавца за сокрытие информации — это серьезное дело, поэтому важно понимать, что считается мошенничеством в сфере недвижимости, а что — просто приукрашиванием. В этой статье рассматриваются различные формы недобросовестного представления информации о недвижимости и то, что делает их недопустимыми.

Что такое искажение информации в сфере недвижимости?

Существенное искажение информации в сфере недвижимости — это юридический термин, описывающий ложное заявление о существенной (важной) характеристике объекта недвижимости. Претензии по поводу искажения информации очень похожи на претензии по поводу сокрытия информации. В случае сокрытия информации риелтор умалчивает о важных деталях объекта недвижимости: например, возможно, крышу необходимо заменить в ближайшем будущем, но покупатель не будет об этом знать из-за методов «маскировки», используемых риелтором продавца и самим продавцом.

Однако в случаях искажения информации об объекте недвижимости риелтор либо лжет, либо выдумывает неверные факты об объекте, чтобы убедить покупателя совершить покупку. Наиболее часто искажаемая информация касается фундамента, устойчивости конструкции, границ участка или наличия (или отсутствия) проблем с вредителями или термитами. Наиболее часто скрываемые проблемы связаны с сервитутами на недвижимость и проблемами с правом собственности.

Что такое «непреднамеренное» искажение информации?

Элементы правонарушения, связанного с непреднамеренным искажением информации, включают:

• брокер предоставил ложную информацию о существенном факте с целью побудить покупателя действовать, полагаясь на эту информацию;
• покупатель понес финансовые убытки в результате своего обоснованного доверия к этой информации.

Не обманывайтесь названием. Непреднамеренные искажения информации не так уж невинны и имеют очень схожие юридические последствия с небрежными искажениями информации. Брокер по недвижимости совершает непреднамеренное искажение информации, когда он или она делает существенное заявление об объекте недвижимости, которое, по его или ее мнению, является правдивым; однако на самом деле это заявление ложно. Например, если брокер по недвижимости, который считает, что он или она не лжет, говорит покупателю, что в объекте недвижимости никогда не было термитов, но на самом деле в объекте недвижимости есть заражение термитами, это является непреднамеренным искажением информации.

Из трех категорий искажений информации, непреднамеренные искажения являются как наиболее распространенными, так и наиболее сложными для доказательства. Поскольку любое искажение информации может быть непреднамеренным, важно проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости, прежде чем подавать иск. Юристы по недвижимости из юридической фирмы Юрия Мошеса помогут вам определить, есть ли у вас обоснованные основания для иска.

Что такое небрежное искажение информации?

Элементы правонарушения, связанного с небрежным искажением информации, включают:

• брокер был обязан действовать добросовестно по отношению к покупателю;
• брокер нарушил эту обязанность;
• в результате нарушения этой обязанности был причинен вред;
• искажение информации или сокрытие информации со стороны брокера стало непосредственной причиной вреда.

Как и в случае с непреднамеренным искажением информации, иск о небрежном искажении информации не обязательно подразумевает, что риелтор намеренно лгал покупателю. Вместо этого, небрежное искажение информации происходит, когда риелтор делает заявление об объекте недвижимости, не имея ни малейшего представления о том, является ли это заявление правдивым или ложным. Например, если риелтор пытается продать дом в Нью-Йорке рядом со строительной площадкой, и покупатель спрашивает, какой высоты будет новое здание, риелтор не имеет права гадать или утверждать, что вид не будет загорожен, не зная, соответствует ли это утверждение действительности.

Небрежное искажение информации также может произойти, если риелтор забывает упомянуть важный факт об объекте недвижимости, когда его об этом спрашивают.

Что такое мошенническое искажение фактов?

Мошенническое искажение информации является наиболее серьезной формой искажения информации и происходит только в тех случаях, когда продавец намеренно лжет о недвижимости или делает заведомо ложное заявление о ней. Намеренное искажение информации в сфере недвижимости — это прямая ложь. Другими словами, если риелтора спрашивают о проблемах с вредителями, и он или она лжет, это является мошенническим искажением информации. Это включает в себя удобное редактирование или обработку фотографий недвижимости с помощью фотошопа для удаления неприглядных вещей, которые на самом деле присутствуют, таких как пятна плесени или линии электропередач.

Намеренное сокрытие информации также относится к категории мошеннического искажения информации. Как описано выше, небрежное сокрытие информации происходит, когда риелтор умалчивает важную информацию. Например, предположим, покупатель спрашивает, есть ли в здании проблема с термитами. Если риелтор говорит покупателю, что здание было обработано от термитов год назад, но умалчивает о том, что термиты недавно вернулись, такое упущение также является небрежным искажением информации.

Наиболее сложной для понимания областью мошеннических искажений фактов являются заявления, сделанные по неосторожности. Заявления, сделанные по неосторожности, имеют место, когда риелтор делает заявление, небрежно относясь к тому, является ли оно правдивым или нет (другими словами, риелтору все равно, правда это или ложь, потому что он пытается продать недвижимость любой ценой). Например, если риелтора спрашивают, проводилась ли недавно проверка недвижимости на наличие вредителей, и риелтор отвечает «да», не проводя никаких расследований или проверок, это будет считаться мошенническим искажением фактов.

Это отличается от примера со строительной площадкой, потому что риелтор, вероятно, должен знать о реальном состоянии проверки недвижимости на наличие вредителей. Это различие между искажением фактов и мошенничеством сбивает с толку, и лучше всего объяснять его в каждом конкретном случае в контексте претензии покупателя о ложном представлении информации.

Еще один важный факт о мошенническом искажении информации заключается в том, что, поскольку это считается более серьезным правонарушением, чем другие формы искажения информации, суды рассматривают такие дела иначе, когда истец требует возмещения ущерба. Как правило, в случаях мошенничества брокер по недвижимости несет прямую ответственность, поскольку страховые компании не покрывают мошеннические действия. Кроме того, в случае мошенничества, когда искажение информации было преднамеренным, может быть присуждено штрафное возмещение. Для получения дополнительной информации о том, является ли ваше заявление о искажении информации результатом небрежности или мошенничества, свяжитесь с юридической фирмой Юрия Мошеса, чтобы проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости.

Законы, касающиеся искажения информации в сфере недвижимости

В законодательстве нет специального закона о недобросовестном представлении информации о недвижимости, который защищал бы как риелторов, так и покупателей жилья. Вместо этого, вопросы недобросовестного представления информации о недвижимости регулируются нормами общего права, основанными на традициях деликтного права. Это означает, что решения по вопросам недобросовестного представления информации о недвижимости принимаются судами, и эти решения основываются преимущественно на правилах, созданных судьями. Тем не менее, некоторые законодательные акты влияют на вопросы недобросовестного представления информации о недвижимости.

Наиболее важным законом в Нью-Йорке, касающимся вопросов недобросовестного представления информации о недвижимости, является Закон о раскрытии информации о состоянии недвижимости (Property Condition Disclosure Act, PCDA), который применяется к продаже жилой недвижимости. В соответствии с PCDA, жилая недвижимость — это жилой дом на одну-четыре семьи, используемый в качестве жилья. Этот термин не включает квартиры в кондоминиумах или кооперативах. Поскольку большая часть информации о недвижимости в конечном итоге будет получена от продавца, PCDA требует от продавца предоставить покупателю заявление о состоянии недвижимости. В качестве альтернативы продавец может выплатить покупателю компенсацию в размере 500 долларов США при закрытии сделки. Риелтор несет ответственность за то, чтобы напомнить продавцу о необходимости предоставления требуемой информации. Требуемая форма раскрытия информации всегда должна быть приложена к окончательному подписанному договору купли-продажи.

Требуемая форма раскрытия информации составлена непосредственно на основе текста закона PCDA и содержит сорок восемь различных вопросов об объекте недвижимости. На все эти вопросы продавец должен ответить до завершения сделки купли-продажи. Вопросы сгруппированы по темам следующим образом:

• Общая информация: включает информацию о возрасте, праве собственности, коммунальных платежах и владении недвижимостью.
• Экологические аспекты: включает информацию о местоположении и топографии, например, находится ли недвижимость в зоне затопления, на болотистой местности или рядом с мусорным полигоном. Кроме того, в форме раскрытия информации продавец должен предоставить сведения о наличии асбеста, свинцовых труб, загрязнения радоном, загрязнения опасными материалами, а также о наличии нефтепродуктов или резервуаров для хранения топлива.
• Конструктивные особенности: требуется раскрытие информации о ранее имевших место повреждениях недвижимости, включая повреждения от воды, пожара, дыма, насекомых или повреждения крыши.
• Механические системы и коммуникации: включает информацию о коммунальных услугах, источнике и качестве воды, канализации, дренаже и затоплениях. Наконец, в документе продавец обязан указать любые известные дефекты в сантехнике, системах кондиционирования, отопления, горячего водоснабжения, системах безопасности, фундаменте, стенах, дренажных насосах, дымоходах, террасах, верандах или подъездных дорогах.

Как брокеры по недвижимости могут избежать искажения информации о недвижимости

Для риелторов ключевое различие между искажением информации и законной тактикой продаж заключается в понятии «преувеличение». Простое преувеличение в форме мнения не является незаконным. Это объясняется тем, что существенное искажение информации должно касаться существенного факта о недвижимости. Искажение фактов практически никогда не оправдывает риск судебного иска за предоставление ложной информации. Поэтому риелторам следует ограничиваться преувеличениями в форме мнения, чтобы минимизировать возможную ответственность.

Далее, если агент по недвижимости получает информацию об объекте недвижимости от третьего лица, например, от собственника или из отчета об оценке недвижимости, агент должен указать источник этой информации. Это может защитить агента по недвижимости от ответственности, поскольку позволяет своевременно выявить истинный источник любой ложной или вводящей в заблуждение информации. Многое из этого можно сделать, предоставив покупателю подробное, а не расплывчатое или неполное заявление о раскрытии информации. Однако, чтобы полностью защитить себя от любой ответственности за искажение информации, агенты по недвижимости должны проверять любую информацию, полученную от других сторон. Если агент обнаружит какие-либо ошибки, он должен исправить ложную информацию как можно скорее. Если вас беспокоит возможность предъявления иска о введении в заблуждение, вам также следует обратиться к юристу за консультацией о том, как действовать и предотвратить судебное разбирательство.

Известный пример иска о введении в заблуждение при сделке с недвижимостью: Бекман против Wells Fargo

Дело Бекман против Wells Fargo является хорошим примером исков о введении в заблуждение при сделках с недвижимостью, поскольку оно охватывает многие темы, обсуждаемые в этой статье. Дело Бекмана касалось перепродажи дома, находящегося в залоге, в штате Миннесота. Агент по недвижимости, обвиняемый в введении в заблуждение, опирался на несколько заявлений, предоставленных банком и веб-сайтом местного правительства, чтобы предоставить информацию об объекте недвижимости в онлайн-объявлении о продаже. В онлайн-объявлении описывалось, что недвижимость находится в хорошем состоянии и граничит с береговой линией озера протяженностью 1500 футов. Покупатели решили приобрести дом без проведения обследования или осмотра. Однако после переезда покупатели обнаружили огромное количество плесени, а длина береговой линии участка оказалась вдвое меньше заявленной.

Почему же риелтор выиграл этот судебный процесс? Во-первых, заявление риелтора о том, что недвижимость находится в «хорошем состоянии», является скорее оценочным суждением, чем утверждением факта. Риелтор не знал о наличии плесени и никогда не утверждал, что её нет. Он просто в общих чертах сказал, что недвижимость в хорошем состоянии. Во-вторых, риелтор надлежащим образом сослался на веб-сайт местного органа власти, откуда он получил ошибочную информацию о границе участка у озера. Эти действия защитили риелтора от юридической ответственности.

Что должен делать брокер, столкнувшись с иском о предоставлении ложной информации?

Даже самые осторожные брокеры по недвижимости могут столкнуться с судебными исками о предоставлении ложной информации. В этом случае вам следует немедленно обратиться за юридической помощью. Свяжитесь с опытными юристами по недвижимости из юридической фирмы Юрия Мошеса. Консультация с экспертом поможет вам определить наилучший план действий в сложившейся ситуации.

Юридическая фирма Юрия Мошеса — это фирма, предоставляющая полный спектр юридических услуг в сфере недвижимости, обслуживающая клиентов в районе Большого Нью-Йорка, включая все районы Нью-Йорка (Манхэттен, Бруклин, Квинс, Бронкс и Статен-Айленд), а также Северный Нью-Джерси, северную часть штата Нью-Йорк и Лонг-Айленд. Если вы обнаружили, что допустили ошибку при продаже недвижимости, которая может быть расценена как предоставление ложной информации, немедленно свяжитесь с нами для бесплатной консультации.

Вам когда-либо приходилось сталкиваться с претензиями со стороны недовольного покупателя недвижимости по поводу искажения информации? Если да, то как вы разрешили конфликт с клиентом? Дошло ли дело до судебного разбирательства? Мы будем благодарны за любые другие советы, которые вы можете дать относительно претензий, связанных с искажением информации.