Позвоните нам для бесплатной консультации. Доступно круглосуточно.
«Город Да для жилищных возможностей» (часто сокращается до Город Да для жилья) — это масштабная новая инициатива в Нью-Йорке, направленная на реформирование зонирования, увеличение предложения жилья и повышение доступности жилья в разных районах. Этот план «Город Да Нью-Йорк» является частью более масштабной трёхсторонней стратегии под эгидой «Город Да», которая также направлена на достижение углеродной нейтральности и расширение экономических возможностей.
Цели просты: смягчая ограничения по зонированию, поощряя переоборудование неиспользуемых офисных и коммерческих помещений и внедряя такие инструменты, как дополнительные жилые помещения, город стремится построить десятки тысяч домов, особенно доступных по цене, одновременно модернизируя правила строительства и планирования в рамках инициативы «Город, где приветствуются возможности жилья».
Почему это важно для вас — независимо от того, являетесь ли вы арендатором, владельцем жилья или застройщиком? Для арендаторов это может означать более доступные варианты. Для домовладельцев это может означать новые возможности на вашем участке (или новых соседей). Для застройщиков это сигнал об изменившихся возможностях и стимулах. Понимание нюансов «Города, поддержавшего изменение зонирования» и «Города, поддержавшего возможности жилья» — ключ к прогнозированию будущих перспектив.
Член-основатель юридической фирмы Moshes Law, P.C.
За годы своей практики Юрий сосредоточился на судебных разбирательствах
и сделках с недвижимостью как областях своей специализации.
Запишитесь на консультацию в компанию Moshes Law — наши юристы по недвижимости готовы помочь.
Одной из основных особенностей жилищного плана «Город Да» является введение универсальной льготы по доступности (UAP). В рамках этого механизма в зонах со средней и высокой плотностью застройки (обычно это районы зонирования R6–R10) застройщики могут построить примерно на 20% больше жилья, если дополнительные квартиры (или площадь) будут выделены под постоянно доступное жилье.
«Доступность» в данном контексте определяется диапазонами доходов относительно медианного дохода в районе (AMI). Например, согласно UAP, среднее количество этих квартир должно обслуживать домохозяйства с доходом около 60% от AMI, и ни один диапазон не может превышать 100% от AMI. Для более крупных зданий (более 10 000 кв. футов доступной площади) не менее 20% должны в среднем обеспечивать 40% AMI.
На практике это означает, что жители Нью-Йорка с низким и средним доходом смогут получить доступ к большему количеству квартир, спроектированных с учетом доступности, а не только к жилью по рыночной цене. Владельцы жилья и застройщики также получают стимул (благодаря бонусам за плотность застройки) строить доступное жилье, а не концентрироваться исключительно на строительстве объектов более высокого класса.
Чтобы узнать, как льготы UAP могут применяться к вашему проекту, запишитесь на консультацию юриста по недвижимости в Moshes Law уже сегодня.
Нью-Йорк уже давно сталкивается с дефицитом жилья. Например, уровень вакантных площадей составлял около 1,4% — самый низкий показатель с конца 1960-х годов. Согласно жилищной программе «Город Да», изменения в зонировании и перепланировка позволят построить более 82 000 дополнительных жилых домов в течение следующих пятнадцати лет.
Согласовывая эти действия с долгосрочными целями города в области жилищного строительства, план направлен на распределение жилищного строительства по районам, а не на его концентрацию лишь в нескольких густонаселенных зонах.
The City of Yes zoning change introduces a number of relaxations to building and zoning rules. Some main items include:
1. Сокращение парковочных требований: В зонах с большим количеством общественного транспорта (Зона 1) парковка для новых зданий отменяется при определенных условиях; в Зоне 2 требования к парковке снижены; старые правила парковки сохраняются только в менее загруженных внешних зонах.
2. Переоборудование офисных зданий в жилые: Здания, построенные не позднее 1990 года, теперь могут быть переоборудованы в жилые в зонах, где разрешено жилое использование.
3. Меньшие типы квартир и совместное жилье: План снимает ограничения на малогабаритное и совместное жилье (например, общие кухни или микроквартиры), что обеспечивает большую гибкость в планировке и размещении.
4. Зонирование для районов с низкой/средней плотностью населения: В районах с низкой плотностью населения (R1–R5) легализуется зонирование «Центр города» (2–4 этажа над деловыми зданиями) и разрешается строительство 3–5-этажных многоквартирных домов вблизи общественного транспорта.
Одним из наиболее удобных для домовладельцев элементов программы «Город Да для возможностей жилья» является продвижение дополнительных жилых единиц (ADU). ADU — это небольшие жилые единицы, расположенные на том же участке, что и основной дом, например, домики на заднем дворе, переоборудованные гаражи, квартиры в подвале или на втором этаже.
Доступ к общественному транспорту занимает центральное место в плане. Идея заключается в том, чтобы скоординировать рост нового жилья с общественным транспортом, тем самым снижая зависимость от автомобилей и максимально повышая эффективность инфраструктуры.
Таким образом, изменение зонирования города Да касается не только зданий — оно касается того, как совместно развиваются жилье, транспорт и инфраструктура.
1. Увеличение предложения жилья: План предусматривает строительство более 80 000 новых единиц жилья в течение 15 лет.
2. Более доступное жилье: Благодаря программе UAP и стимулам больше жилья проектируется для домохозяйств с уровнем AMI 40–60%.
3. Адаптивное повторное использование: Переоборудование офисных помещений в жилые помещения вдохнет новую жизнь в неиспользуемые здания и сократит потери существующего фонда.
4. Устойчивость: Благодаря снижению спроса на парковку и эффективному использованию земли план способствует более зеленому росту городов.
5. Гибкость для домовладельцев:Положения ADU позволяют домовладельцам строить арендные квартиры или расширять возможности многопоколенческого жилья.
1. Джентрификация/вытеснение: Некоторые обеспокоены тем, что строительство жилья вблизи зон общественного транспорта и перепланированных зон может ускорить изменения и повысить местные расходы.
2. Нагрузка на инфраструктуру: Без параллельных инвестиций увеличение количества квартир может создать нагрузку на общественный транспорт, школы, коммунальные службы и открытые пространства.
3. Парковка/движение: В районах с меньшим количеством общественного транспорта сокращение парковочных мест может привести к заторам или нехватке парковочных мест.
4. Характер района: Особенно в районах с низкой плотностью населения жители опасаются, что незначительные изменения в зонировании могут изменить привычный уличный пейзаж.
5. Сложность реализации:изменения в зонировании — это только одна часть: финансирование, строительство, поддержка общественности и рыночные условия — все это будет иметь значение.
Город, в котором реализуется инициатива «Да для возможностей жилья», пытается решить многие из этих проблем посредством обязательств по развитию инфраструктуры (например, около 5 млрд долларов на жилье/инфраструктуру) и адаптированных правил зонирования по типу местности.
План развития жилищного строительства и зонирования в городе Да амбициозен: он направлен на переосмысление десятилетиями существовавшего зонирования Нью-Йорка, разрешение строительства большего количества жилья в каждом районе и повышение доступности и гибкости в условиях серьёзного жилищного кризиса. Полная реализация плана может изменить то, как ньюйоркцы живут, строят и инвестируют — будь то арендатор, ищущий доступное жильё, домовладелец, рассматривающий возможность приобретения жилья по программе ADU, или застройщик, ищущий новые возможности.
Жители, арендодатели и застройщики могут подготовиться, оставаясь в курсе изменений в зонировании в своих районах, изучая такие стимулы, как UAP, оценивая влияние ADU, а также взаимодействуя с общественными советами и местными диалогами по вопросам землепользования. В конечном счёте, долгосрочные последствия будут зависеть от того, насколько быстро и справедливо будут реализованы изменения, — но план развития жилищного строительства в городе Да сигнализирует о серьёзном изменении подхода Нью-Йорка к жилью и зонированию. Для получения дополнительной информации посетите наш веб-сайт.
План вводит изменения в зонировании, такие как новые районы зонирования (в некоторых случаях R11/R12), бонусы за плотность застройки через UAP, переоборудование нежилых зданий в жилье, строительство дополнительных жилых единиц в зонах с низкой плотностью застройки, а также сокращение или отмена требований к парковке в зависимости от транзитной зоны.
Нет, это решение не отменяет в целом районы зонирования на одну и две семьи; вместо этого оно предлагает дополнительные инструменты (вроде ADU или небольших уплотнителей) во многих зонах с низкой плотностью застройки, но сохраняет защиту характера квартала в некоторых районах.
В районах с низкой плотностью застройки (R1–R5) план допускает незначительные изменения, такие как зонирование «Центр города» (2–4 этажа над коммерческими зданиями) и 3–5-этажные квартиры рядом с остановками общественного транспорта, а также ADU для домовладельцев. Идея заключается в «немного больше жилья в каждом районе», а не в тотальном переоборудовании высотных зданий.
ADU — это небольшие вторичные помещения на участке домовладельца (например, переоборудованный гараж, квартира в подвале, коттедж на заднем дворе), которые теперь разрешены при определенных условиях во многих районах с низкой плотностью населения в рамках плана.
Легализация ADU может повысить доходный потенциал недвижимости и повысить её стоимость. Налоговые последствия зависят от местных правил оценки, и домовладельцам следует проконсультироваться с налоговым консультантом или юристом. План City of Yes позволяет домовладельцам изучить ADU, но по-прежнему требует соблюдения строительных норм, правил зонирования и безопасности.
План включает инвестиции в модернизацию инфраструктуры (например, выделение 5 миллиардов долларов на меры по снижению последствий наводнений и модернизацию канализации), чтобы обеспечить устойчивое развитие. При этом развитие всегда сопряжено с потенциальным воздействием на окружающую среду, поэтому контроль за проектированием, открытым пространством и дренажем остаётся крайне важным.
Нет — хотя план распространяется на весь город, реформы разрабатываются с учётом типа зоны (низкая, средняя, высокая плотность), доступности общественного транспорта, парковочных зон и особенностей района. В плане прямо указано, что он «разработан для разных районов».
UAP предоставляет застройщикам бонус (например, на 20% больше площади), если они выделят эту бонусную площадь под постоянно доступное жилье для людей с определенными доходами. Это стимулирует строительство доступного жилья, а не только по рыночной цене.
В рамках программы UAP средняя площадь доступного жилья должна составлять около 60% от среднего годового дохода (AMI) или ниже. В более крупных проектах требование может включать не менее 20% доступной площади, что в среднем составляет 40% от среднего годового дохода (AMI).
План предполагает строительство более 80 000 новых домов по всему городу в течение 15 лет. Хотя это и значительно, многие эксперты отмечают, что одного этого может быть недостаточно для полного снижения арендной платы, учитывая острую нехватку жилья в Нью-Йорке, но это важный шаг.
Жилищные комплексы, соответствующие критериям доступности UAP, также могут претендовать на налоговые льготы в соответствии с разделом 485-x, если они соответствуют требованиям обеих программ.
AMI — стандартный показатель, используемый в жилищной политике для определения уровня дохода, необходимого для получения права на получение жилья, и уровня доступности жилья относительно типичного уровня дохода в регионе. Использование AMI позволяет программе устанавливать чёткие диапазоны (например, 40%, 60%, 80% от AMI) и отслеживать доступность жилья.
Существует риск того, что рост застройки и модернизация районов могут ускорить изменения. План направлен на смягчение этого риска с помощью инструментов обеспечения доступности, инвестиций в инфраструктуру и индивидуального зонирования. Однако участие местного сообщества и меры защиты будут иметь значение.
План смягчает правила перевода нежилых зданий (включая офисные здания) в жилые в зонах, где разрешено жилое строительство, включая в некоторых случаях здания, построенные еще в 1990 году.
В основных транзитных зонах (Зона 1) план во многих случаях отменяет требования к парковке; в Зоне 2 (хороший транзит) требования сокращаются; в Зоне 3 (низкий транзит) текущие требования в основном сохраняются.
Снижение требований к парковке может снизить затраты на строительство и стимулировать использование общественного транспорта, но также может увеличить спрос на уличную парковку в районах, особенно с ограниченной транспортной доступностью. Местное планирование и проектирование должны учитывать потенциальные заторы.
План включает инвестиции в инфраструктуру (примерно 5 миллиардов долларов США) для модернизации жилья и инфраструктуры, включая ливневую канализацию, канализацию и открытое пространство для поддержки роста. При этом реализация и сроки будут иметь решающее значение для обеспечения соответствия мощностей возросшему спросу.
Изменение зонирования разрешает использование ADU во многих случаях, но использование ADU для краткосрочной аренды может потребовать получения разрешений от других регулирующих органов (налоговых, лицензионных, строительных) и местных правил. Домовладельцам следует ознакомиться с местными правилами.
План легализует ADU при определённых условиях и поощряет строительство законных вторичных квартир, что может привести к соблюдению требований к подвальным/раздельным квартирам, если они соответствуют стандартам безопасности и зонирования. Однако он не предусматривает автоматической легализации всех существующих нерегулируемых квартир.
Нет — хотя план смягчает некоторые ограничения (например, размер квартир и наличие совместного жилья), он принципиально не отменяет строительные нормы, правила пожарной безопасности или санитарные нормы. Застройка по-прежнему должна осуществляться с соблюдением регулирующих разрешений и проверок.
Да, в исторических районах могут быть ограничены некоторые виды ADU или увеличение высоты зданий. Кроме того, любое зонирование и застройка на территориях, являющихся памятниками архитектуры, по-прежнему должны соответствовать правилам Комиссии по сохранению памятников архитектуры и особенностям района.
Что такое разумное предложение о мировом соглашении? Что делать, если вы получили только предложение о
Изучите стратегии, позволяющие выиграть дело о неправомерном обращении взыскания на заложенное имущество, а также способы
Избегайте ошибок при оформлении актов отказа от права собственности, получив профессиональную консультацию от юриста по
Что такое разумное предложение о мировом соглашении? Что делать, если вы получили только предложение о
Изучите стратегии, позволяющие выиграть дело о неправомерном обращении взыскания на заложенное имущество, а также способы
Избегайте ошибок при оформлении актов отказа от права собственности, получив профессиональную консультацию от юриста по
517 Брайтон-Бич-авеню, 2-й этаж, Бруклин, Нью-Йорк 11235
111 Таун Сквер Плейс, офис #1205, Джерси-Сити, Нью-Джерси 07310
500 7-я Авеню, Нью-Йорк, Нью-Йорк 10018
авеню Гая Ломбардо, 42, Фрипорт, Нью-Йорк 11520
Мы работаем для вас по вечерам, в выходные и праздничные дни и подстроимся под ваш график, чтобы защитить ваши права.
ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ ЗДЕСЬ, ПРЕДОСТАВЛЕНА ТОЛЬКО В ИНФОРМАЦИОННЫХ ЦЕЛЯХ И НЕ ДОЛЖНА ТОЛКОВАТЬСЯ КАК ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ЛЮБОМУ ПРЕДМЕТУ. ДАННАЯ ИНФОРМАЦИЯ НЕ СОЗДАЕТ ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ АДВОКАТОМ И КЛИЕНТОМ И НЕ ЗАЩИЩЕНА ПРАВОМ АДВОКАТОМ И КЛИЕНТОМ. ПРЕДЫДУЩИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ НЕ ГАРАНТИРУЮТ ПОДОБНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ.