Выкупы жилья стали частью повседневной жизни для миллионов американцев. Уровни выкупов жилья неуклонно растут в течение последних двух десятилетий. Владельцы домов в Нью-Йорке и окружающих районах пострадали особенно сильно. Распространенное заблуждение заключается в том, что владельцы домов, сталкивающиеся с выкупом, ленивы или безответственны. Это не может быть дальше от правды. На самом деле основные причины выкупа включают:

1. Регулируемые ставки, которые значительно увеличивают платежи.
2. Медицинские заболевания или травмы и связанные с ними расходы.
3. Потеря работы или дохода.
4. Развод, приводящий к недоступному по цене дому.
5. Внезапные переезды, приводящие к нескольким платежам по ипотеке или аренде.

Часто людям просто нужно дополнительно несколько месяцев или недель, чтобы привести ипотеку в актуальное состояние. Именно поэтому существуют федеральные защиты и защиты штата Нью-Йорк для заемщиков в дефолте. В дополнение к этим защитам заемщики в дефолте должны рассмотреть все доступные варианты для задержки выкупа, если полная оплата в пределах досягаемости. Ниже приведены наиболее распространенные и эффективные способы задержки процедуры выкупа. Если вам нужно задержать процесс выкупа или вы просто ищете помощь при выкупе, наши профессиональные и знающие адвокаты по выкупам могут помочь направить и провести вас через процесс.

Два типа выкупов

Не все выкупы одинаковы. Важно понять механизм, по которому ваш кредитор выкупает ваш дом. В общем, условия вашей ипотеки определяют, будет ли выкуп судебным или внесудебным. Хотя конечный результат одинаков, пути различаются.

Судебные выкупы

Нью-Йорк — штат только с судебными выкупами для жилой недвижимости. Судебный выкуп — это выкуп через суды с использованием судьи. Это можно считать «базовым» выкупом, поскольку каждый штат позволяет судебные выкупы. Владельцы домов обычно предпочитают судебные выкупы, потому что доступно больше тактик задержки с использованием судов.

При судебном выкупе кредитор подаст жалобу против заемщика, утверждая, что ипотека не оплачена. Затем владелец дома должен официально ответить на жалобу через суд. Суд даст сторонам время обсудить вопрос и урегулировать дело, если возможно. Если соглашение не достигнуто, суд назначит и проведет слушание.

Слушание — не суд, но механика похожа. Кредитор предоставит доказательства дефолта по ипотеке, заемщик — обратное. Стороны могут вызвать свидетелей и предоставить документы, такие как квитанции об оплате и договор ипотеки. После слушания судья определит, был ли дефолт и может ли состояться продажа по выкупу.

Внесудебный выкуп

Внесудебные выкупы — упрощенный механизм выкупа дома кредитором. Они не разрешены в Нью-Йорке для жилой недвижимости. Внесудебные выкупы стали популярнее в последние десятилетия, потому что быстрее и дешевле судебных. Для внесудебного выкупа документ ипотеки должен содержать пункт «Power Of Sale», позволяющий кредитору обойти суд и продать дом напрямую в случае дефолта.

Процесс внесудебного выкупа варьируется по законам штата. Способов задержки меньше, поскольку процесс упрощен. Обычно кредитор размещает уведомление на доме, отправляет заемщику уведомление о дефолте, публикует объявление о продаже по выкупу в газете на требуемое количество недель. Если дефолт не исправлен, дом выставляется на продажу. Процесс может занять месяцы в зависимости от штата.

Общие тактики задержки процедур выкупа

Когда приходит уведомление от банка, многие предлагают советы по задержке выкупа. Некоторые полезны, другие — нет. Правда в том, что существует ряд законных и эффективных способов задержки процесса. Задержка выкупа — не плохое дело, это стратегия для тех, кто хочет остаться в доме или нуждается во времени для поиска нового жилья. Ниже — наиболее эффективные стратегии задержки продажи по выкупу.

Требовать предоставления всех документов от кредитора

Кредиторы — крупные корпорации с тысячами записей. В спешке они часто начинают выкуп без полного комплекта документов. В обоих типах выкупа кредитор должен предоставить все документы по кредиту, включая ипотеку и вексель. Запрос документов может дать время, если кредитор не подготовился. В редких случаях документы потеряны. Если кредитор отказывается, немедленно свяжитесь с адвокатом по защите от выкупа.

Подать заявку на смягчение убытков (Loss Mitigation)

Федеральные законы защищают владельцев в дефолте. Один из них — смягчение убытков. Владельцы имеют право подать заявку кредитору не менее чем за 37 дней до даты выкупа. При одобрении заключается соглашение, временно приостанавливающее выкуп при выполнении условий. В Нью-Йорке кредитор обязан приостановить выкуп во время рассмотрения.

Отсрочка платежей по ипотеке (Forbearance)

Из-за пандемии коронавируса были приняты законы штата Нью-Йорк и федеральные, предоставлявшие значительные периоды отсрочки по ипотеке (примечание: специальные программы COVID завершены на 2025 год; проверьте актуальные варианты у кредитора). Отсрочка позволяет снизить или приостановить платежи на определенный срок, с выплатой позже. Важно, кредитор не может выкупить дом в период отсрочки.

Модификация кредита (Loan Modification)

Кредиторы не хотят выкупа — это дорого и часто убыточно. Если платеж чуть недоступен, кредитор может модифицировать соглашение для снижения платежей. Лучше делать это рано, до значительных вложений в выкуп.

Короткая продажа (Short Sale)

Короткая продажа — соглашение о продаже дома на рынке, обычно дешевле остатка по ипотеке, с доплатой разницы заемщиком. Это лучше выкупа, потому что заемщик может:

• Контролировать условия продажи.
• Разместить дом на рынке напрямую.
• Получить лучшую цену.
• Предотвратить уведомление о выкупе в газете.
• Избежать записи выкупа в кредитной истории.

Подать на защиту банкротства

С помощью адвоката подача на банкротство временно приостановит процесс во время процедур. Банкротство подходит при финансовых проблемах в нескольких областях, не только для остановки выкупа. Имеет серьезные последствия.

Задержка выкупа через банкротство

Если применимо, два типа: Chapter 7 и Chapter 13. Обсудите с адвокатом лучший вариант.

Банкротство по Chapter 7

Выдает автоматический приостанов всех взысканий. Приостанавливает кредиторов на время продажи активов для оплаты долгов. Дом обычно продается, долг списывается сверх выручки. Не позволяет сохранить дом, но дает время на поиск жилья.

Банкротство по Chapter 13

Многие спрашивают, как долго Chapter 13 задержит выкуп. При успехе — на неопределенный срок, позволяя сохранить дом. Предоставляет больше защит для желающих остаться. Автоматический приостанов останавливает выкуп.

Вместо продажи активов позволяет сохранить имущество через соглашение с кредиторами. Регулярные платежи попечителю на срок до 5 лет для наверстывания задолженности. После — ипотека актуальна, старые долги списаны.

Ежемесячные платежи продолжаются. Возможность пересмотреть условия ипотеки. При выполнении плана — сохраняете дом.

Серьезные риски банкротства

Банкротство остается в кредитной истории 7 лет, затрудняя кредиты. Используйте время для финансового оздоровления.

Бесплатная консультация адвоката по выкупам в Нью-Йорке

Защиты банкротства зависят от обстоятельств. Не принимайте решение быстро. Свяжитесь с специалистом по выкупам и банкротству.

ЧАВО

Получите помощь в задержке продажи по выкупу

Выкуп сложен, обычно раз в жизни. Нужна помощь в навигации. Опытный адвокат поможет с законами и защитой прав.

В Юридической фирме Юрия Мошеша мы эксперты в борьбе с выкупами и дефолтами по ипотеке. Помогли клиентам в Манхэттене, Бруклине, Квинсе, Бронксе и Стейтен-Айленде задержать выкупы и решить проблемы на своих условиях. Свяжитесь для обсуждения вариантов предотвращения выкупа сегодня.