По мере того как остальная часть страны начинает показывать признаки восстановления и разные города постепенно открываются, жители Нью-Йорка стремятся покинуть «эпицентр COVID-19».

Жители Нью-Йорка покупают недвижимость с задними дворами и большим внутренним пространством — типы доступной недвижимости, которые можно найти в северных округах штата Нью-Йорк и в Нью-Джерси. Поскольку стоимость жизни там ниже, покупка недвижимости в Северном Нью-Йорке или Нью-Джерси становится все более привлекательной.

COVID-19 — серьезная проблема

Хотя в июне Нью-Йорк частично открылся, это несравнимо с остальными городами США. Причина в том, что большинство случаев COVID-19 в США сосредоточены в Нью-Йорке, при этом более половины приходится на сам Нью-Йорк. Соответственно, Нью-Йорк стал центральным очагом заражения COVID-19, что побудило многих жителей покинуть любимый город и рассматривать покупку недвижимости за его пределами, например, в Северном Нью-Йорке или в другом штате, например, в Нью-Джерси. Не только стоимость жизни там ниже. В такой ситуации ключевыми становятся как опытный агент по недвижимости, так и адвокат по недвижимости.

Люди покидают Нью-Йорк

Куда переезжают жители Нью-Йорка? По мере того как все больше жителей покидают город, люди задаются вопросом: «Какие лучшие места для переезда из Нью-Йорка?»

Поскольку большинство людей все же хотят оставаться рядом с Нью-Йорком, многие ищут варианты в пределах штата Нью-Йорк, в северных округах города, таких как восточные районы Лонг-Айленда (Нассау и Саффолк), округ Фэрфилд и юг — округ Монмут в Нью-Джерси.

Продажа вашего дома. Реально ли это?

Если вы рассматриваете возможность покинуть Нью-Йорк полностью, можно ли купить недвижимость в другом штате? Ответ — определенно да. Если вы планируете покупку недвижимости за пределами штата или инвестиционной недвижимости, вам необходимо нанять опытного адвоката по недвижимости. Можно ли нанять адвоката из другого штата? Ответ снова — да, если адвокат имеет лицензию в этом штате.

При работе с недвижимостью в другом штате необходимо нанять адвоката, который практикует недвижимость именно в этом штате. Соответственно, если вы планируете покупку недвижимости в Нью-Джерси, вы не можете просто нанять адвоката из Нью-Йорка. Вам нужен квалифицированный адвокат Нью-Джерси, который занимается недвижимостью в Нью-Джерси.

Вы, возможно, задаетесь вопросом, когда именно нанимать адвоката по недвижимости. Ответ — сразу же.

Почему вам нужен адвокат по недвижимости

При покупке недвижимости или инвестиционной недвижимости в другом штате вам абсолютно необходим адвокат по недвижимости. Он потребуется не только для помощи в продаже вашего дома в Нью-Йорке, если вы планируете переезд, но и для покупки недвижимости за пределами города.

Что такое адвокат по недвижимости? Это юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью. Он умеет готовить и проверять документы, связанные с недвижимостью, такие как договоры купли-продажи, ипотечные документы, документы на право собственности, документы о передаче права, аренду и консультировать по налоговым льготам.

Чем занимается адвокат по недвижимости? Одной из ключевых ролей является подготовка документов и ведение переговоров. Адвокаты по недвижимости готовят акты передачи права, договоры аренды, контракты купли-продажи и финансовые соглашения.

Когда нужен адвокат при покупке дома или недвижимости? Как только вы решите продать или купить недвижимость. После подписания контракта адвокат должен выполнить несколько действий для подготовки к закрытию сделки. Во-первых, покупатель должен провести проверку объекта (due diligence), убедиться, что недвижимость свободна от обременений и залогов. Для этого адвокат закажет отчет о правовом титуле, чтобы выявить вопросы, которые продавец должен решить до закрытия сделки. Это могут быть залоги или нарушения, связанные с объектом недвижимости.

Адвокат поможет вам предоставить документы и информацию, запрашиваемые кредиторами в рамках ипотечных заявок. Далее, адвокат рассчитает суммы, которые вы должны будете выплатить при закрытии сделки продавцу, его кредитору, титульной компании и другим сторонам.

Наконец, адвокат будет представлять вас на закрытии сделки, проверяя и консультируя по документам, которые вы подписываете, таким как акт передачи собственности, налоговые декларации о передаче, ипотечные документы, и контролируя корректность всех платежей.

При продаже вашего дома в Нью-Йорке адвокат по недвижимости также крайне важен. Закон штата Нью-Йорк требует от продавца раскрывать покупателю известные дефекты недвижимости. Согласно законам штата Нью-Йорк, продавец может быть признан ответственным перед покупателем за непредоставление информации о состоянии объекта или дефектах.

Согласно Закону о раскрытии состояния недвижимости Нью-Йорка (PCDA), продавец обязан предоставить покупателю соответствующее раскрытие информации или выплатить $500.00 штраф покупателю при закрытии сделки. Хотя PCDA требует заполнить стандартную форму раскрытия и предоставить ее до подписания покупателем окончательного договора купли-продажи, на практике большинство продавцов в Нью-Йорке предпочитают не заполнять форму, а просто выплатить кредит. Однако выплата кредита $500.00 не освобождает продавца от ответственности перед покупателем за непредоставленную информацию. Если известный дефект не раскрыт продавцом, он все равно может нести ответственность перед покупателем за понесенные убытки вследствие такого недостоверного раскрытия информации.

Типы раскрытия информации, которые обязаны предоставлять продавцы в Нью-Йорке

Продавцы обязаны раскрывать известные дефекты жилья. Если продавец передал покупателю информацию о недвижимости, которая на самом деле была ложной, или если продавец умолчал о существенных известных дефектах, он может нести ответственность перед покупателем за убытки; но только если предоставленная ложная информация или упущенная информация была существенной для решения покупателя о покупке недвижимости. Это может включать термитов, заражение крысами, плесень или значительные повреждения пола, стен или крыши. Хотя покупатель может не запрашивать такую информацию, продавец обязан ее раскрыть.

Эти раскрытия будут оформлены в виде стандартной формы раскрытия информации, требуемой по PCDA. Они охватывают следующие области:

• Общая информация: возраст, право собственности, коммунальные платежи и владение недвижимостью
• Экологическая: находится ли недвижимость в зоне затопления, на влажных землях или сельскохозяйственном участке, рядом с свалкой; содержит ли недвижимость асбест, свинцовые трубы или топливные баки; проводился ли тест на радон; известно ли о разливе, утечке или другом выбросе нефтепродуктов или опасных веществ на объекте или с него
• Структурная: повреждения водой, огнем, дымом или насекомыми и состояние крыши
• Механические системы и услуги: коммунальные услуги, источник и качество воды, канализация, дренаж, затопления

Продавец дома в Нью-Йорке не обязан проводить расследование или нанимать инспектора

Хотя по законам недвижимости Нью-Йорка продавец обязан раскрывать все известные дефекты жилья, он юридически не обязан нанимать следователя или инспектора. Обязанность нанять инспектора возлагается на покупателя при проведении due diligence при проверке дома, и поэтому крайне рекомендуется, чтобы покупатель это сделал.

Что касается заявлений продавца, язык формы раскрытия напоминает покупателю, что это не является гарантией состояния недвижимости со стороны продавца и не заменяет инспекции, тестирования или другого исследования, которое обычно рекомендуется покупателям.

Процедура заполнения и передачи формы раскрытия информации

Брокер по недвижимости, агент или продавец предоставят продавцу копию стандартизированной формы раскрытия информации. Они также обязаны предоставить эту информацию любому непредставленному покупателю. На самом деле, если они не проинформируют вас или покупателя о PCDA, они также могут нести ответственность за нарушение.

Продавец заполняет форму раскрытия, отвечая на вопросы и подробно объясняя известные дефекты в отведенном пространстве на форме или на отдельном листе, который можно приложить. Затем продавец подписывает сертификацию, расположенную в нижней части последней страницы. Подпись продавца означает, что его ответы и любые объяснения на форме или приложенные к ней являются правдивыми и полными по его фактическим знаниям на дату подписи.

Заполненная и подписанная форма раскрытия информации должна быть передана покупателю до подписания окончательного договора купли-продажи. Копия заполненной формы должна быть приложена к окончательному подписанному договору купли-продажи.

Если вы не делаете требуемые раскрытия: риски и штрафы

Согласно PDCA, если продавец не предоставляет форму раскрытия информации покупателю, он обязан выплатить покупателю установленный законом штраф в размере $500. Некоторые продавцы считают форму слишком обременительной и просто добровольно платят $500 вместо раскрытия информации. Однако продавец все равно может быть ответственен перед покупателем за непредоставление информации в соответствии с PDCA.

Если продавец признается ответственным перед покупателем за «умышленное неисполнение» требований PCDA, он может быть обязан возместить покупателю фактические убытки, вызванные дефектом.

Соответственно, опытный адвокат по недвижимости сможет провести вас через все эти процедуры.

В юридической фирме Юрия Мошеса мы обладаем опытом и знаниями и являемся одной из ведущих юридических фирм по недвижимости в Нью-Йорке, а также в северных округах штата, поскольку мы следим за обновлениями законодательства Нью-Йорка по недвижимости. Мы представляем как покупателей, так и продавцов в Большом Нью-Йорке, включая все его районы: Манхэттен, Бруклин, Куинс, Бронкс и Стейтен-Айленд, а также северный Нью-Джерси, Лонг-Айленд и Северный Нью-Йорк. Если вы планируете покинуть Нью-Йорк и приобрести дом в другом штате из-за COVID-19 или рассматриваете покупку инвестиционной недвижимости в другом штате, вам необходимо проконсультироваться с лучшей юридической фирмой по недвижимости в Нью-Йорке.