Покупка дома с обычной ипотекой часто является мечтой многих американцев, и это действительно хорошая мечта. Однако жизнь непредсказуема, и непредвиденные обстоятельства могут привести к тому, что многие домовладельцы окажутся неспособными выплачивать ипотеку. В попытке избежать потери дома через лишение права выкупа (лишение права выкупа), что часто ведет к плохой кредитной истории и более высоким процентным ставкам, домовладелец может попытаться провести шорт-сейл. Хотя шорт-сейл часто является хорошей идеей, на рынке предлагается множество хищнических или откровенно мошеннических схем. Домовладельцы, желающие заключить шорт-сейл, должны быть осведомлены о таких мошенничествах.

В Интернете много неверной информации о том, могут ли домовладельцы, сталкивающиеся с лишением права выкупа, купить или арендовать обратно свои дома после шорт-сейла. Домовладельцы, рассматривающие возможность шорт-сейла вместо лишения права выкупа, должны быть осторожны и полностью понимать последствия сделки и свои законные права.

Если вы сталкиваетесь с лишением права выкупа и хотите изучить свои варианты, возможно, стоит обратиться к юристу. Юристы по недвижимости в Moshes Law, P.C., помогли сотням семей в Нью-Йорке ориентироваться в процессе лишения права выкупа, продлевая срок пребывания в доме или полностью избегая лишение права выкупа. Свяжитесь с юристом Moshes Law уже сегодня для получения дополнительной информации.

Можно ли провести шорт-сейл для члена семьи?

Технически, закон не запрещает продажу дома члену семьи. Проблема заключается в том, что вы рискуете заключить сделку, которая не является независимой (arm’s length), что может привести к мошенничеству.

Независимая ипотека (Ипотека на рыночных условиях)

Чтобы понять, как продажа дома члену семьи может привести к мошенничеству, нужно понять, как работает шорт-сейл. В шорт-сейле кредиторы соглашаются позволить домовладельцу продать дом на рынке. Домовладелец нанимает агента по недвижимости и ищет максимально выгодное предложение. После нахождения покупателя кредитор должен одобрить сделку. После одобрения и оплаты покупателем, средства направляются напрямую кредитору, а невыплаченные суммы по ипотеке прощаются.

Такая сделка называется «независимой транзакцией» (Arm’s Length Transaction), так как все стороны — покупатель, продавец и агент — действуют независимо. Независимо означает отсутствие сговора и что цена продажи соответствует рыночной стоимости. Кредитор может убедиться, что дом продан по справедливой цене.

В случае транзакции, не являющейся arm’s length, стороны как-то связаны или имеют внешние соглашения. Например, домовладелец с непогашенной ипотекой в $500,000 может продать дом на рынке за $450,000, и кредитор потеряет $50,000. Если же он продает дом брату за $400,000 и затем выкупает его обратно, это приведет к экономии $100,000 для домовладельца. Кредитор пострадает, поэтому такие сделки пытаются избежать.

Аффидевит шорт-сейла

Чтобы шорт-сейл был arm’s length, кредитор требует подписания аффидевита всеми сторонами. Аффидевит подтверждает, что стороны не связаны родственными, личными или деловыми отношениями и что нет скрытых соглашений. Ложь в аффидевите может повлечь уголовную или гражданскую ответственность.

Шорт-сейлы могут быть сложными для домовладельцев. Даже продажа дома деловому партнеру без надлежащего оформления может быть дорогостоящей. Если вы рассматриваете шорт-сейл, обратитесь к юристу по шорт-сейлу в Moshes Law для бесплатной консультации.

Можно ли арендовать или выкупить свой дом после шорт-сейла?

Многие интересуются, можно ли арендовать свой дом у покупателя после шорт-сейла. Технически это не запрещено, но в некоторых случаях может считаться мошенничеством.

Если предварительное соглашение о аренде не раскрыто кредитору до шорт-сейла, это будет нарушением аффидевита и может быть мошенничеством. Если же все раскрыто и кредитор согласен, аренда или выкуп допустимы.

Последствия нарушения законов о шорт-сейле

За участие в мошенничестве с ипотекой предусмотрено два вида ответственности. Первый — уголовная ответственность. Мошенничество в сфере ипотечного кредитования является преступлением как по законам штата Нью-Йорк, так и на федеральном уровне. Это означает, что лицо, совершившее подобное мошенничество, может быть привлечено к ответственности как федеральными органами, так и правоохранительными структурами штата. Наказание может включать штраф и/или тюремное заключение.

Вторым последствием участия в ипотечном мошенничестве может стать гражданский иск. Такой иск подается непосредственно ипотечным кредитором или банком, которому принадлежал кредит и который одобрил сделку по продаже залогового имущества по цене ниже суммы задолженности (так называемый short sale). Понеся финансовый ущерб в результате мошенничества, кредитор будет стремиться взыскать средства, которые, по его мнению, были утрачены из-за ваших незаконных действий. Вы также можете быть обязаны возместить иные расходы кредитора, например, судебные издержки, связанные с подачей иска.

Через какое время после шорт-сейла можно купить другой дом

«Покупатель-бумеранг» — это человек, который ранее потерял свой дом и теперь пытается вернуться на рынок недвижимости. По мере улучшения экономической ситуации в отрасли наблюдается рост числа покупателей-бумерангов, борющихся за свой второй шанс стать домовладельцем.

Если вы рассматриваете возможность продажи недвижимости по сниженной цене, но задаетесь вопросом, когда это возможно купить дом  Ответ на вопрос о том, что происходит после процедуры шорт-сейл (продажи недвижимости по цене ниже остатка задолженности по ипотеке), вполне предсказуем: получить новый ипотечный кредит будет непросто. Во-первых, может потребоваться выждать определенное время, прежде чем вы получите законное право оформить новый жилищный кредит. Наличие такого периода ожидания и его продолжительность зависят как от типа ипотеки, которую вы планируете взять, так и от размера первоначального взноса. В некоторых случаях срок ожидания может достигать четырех лет.

Еще одним препятствием для покупки жилья после шорт-сейла может стать его высокая стоимость, которая окажется вам не по карману. После этой процедуры в вашей кредитной истории может появиться негативная запись, что приведет к повышению процентных ставок по ипотеке и, как следствие, к непосильному размеру ежемесячных платежей. Поэтому многие люди, прошедшие через шорт-сейл, предпочитают подождать несколько лет, прежде чем купить дом  and seek to build their credit through the responsible use of credit cards and other tactics.

Нужна юридическая помощь или дополнительная информация?

Шорт-сейл может быть отличной альтернативой лишение права выкупа. Несмотря на кажущуюся простоту, домовладелец может допустить дорогостоящую ошибку. Наши юристы помогут вам. Если вы хотите узнать, как остановить аукцион по лишение права выкупа, воспользуйтесь бесплатной консультацией.

Если вы рассматриваете шорт-сейл, опытный юрист по недвижимости в Moshes Law, P.C. может помочь пройти процесс. Свяжитесь с нами сегодня для бесплатной консультации по шорт-сейлу.