Позвоните нам для бесплатной консультации. Доступно круглосуточно.
Покупка недвижимости в Нью-Йорке для лиц, не являющихся резидентами США, полностью законна и остается одной из самых стабильных долгосрочных инвестиционных стратегий в мире. Однако понимание налогов, которые платят иностранные покупатели при покупке недвижимости в Нью-Йорке, имеет решающее значение, прежде чем подписывать договор или переводить средства на эскроу-счет.
Прежде чем оценивать общие транзакционные издержки, инвесторам следует также рассмотреть расходы на закрытие сделки в Нью-Йорке для иностранных покупателей, поскольку налоги представляют собой лишь одну составляющую от общего объема капитала, необходимого для завершения покупки.
В отличие от таких городов, как Ванкувер или Сингапур, в Нью-Йорке нет дополнительной платы для иностранных покупателей. Тем не менее, федеральное налоговое законодательство США, правила штата Нью-Йорк и налоги, специфичные для Нью-Йорка, пересекаются таким образом, что это может существенно повлиять на:
В этом руководстве 2026 года объясняется все, что иностранным покупателям необходимо знать, прежде чем делать предложение.
Автор: Юрий Мошес, эсквайр.
Член-учредитель юридической фирмы Moshes Law, P.C.
За годы своей практики Юрий специализировался на судебных спорах и сделках
с недвижимостью, которые являются его областями экспертизы.
Прежде чем подписывать договор, разберитесь в вопросах налога на недвижимость, последствий применения FIRPTA и рисков, связанных с наследством.
Нет. Иностранные покупатели не платят более высокие налоги на покупку недвижимости в Нью-Йорке исключительно потому, что они иностранцы.
Однако:
В Нью-Йорке действуют одинаковые ставки налога на передачу имущества и налога на элитную недвижимость независимо от гражданства. Основные различия проявляются позже — особенно при перепродаже или после смерти владельца.
Согласно FIRPTA, когда иностранное лицо продаёт недвижимость в США, часть продажной цены должна быть удержана и перечислена в Службу внутренних доходов (IRS).
Важное уточнение:
FIRPTA не вводит новый налог.
Это механизм удержания налога для обеспечения уплаты налога на прирост капитала.
Когда иностранный владелец продает недвижимость в Нью-Йорке:
Поскольку ошибки при соблюдении требований FIRPTA могут создать ответственность для покупателя, многие инвесторы обращаются к адвокату по недвижимости для иностранных покупателей в Нью-Йорке перед подписанием контрактов, чтобы убедиться, что обязательства по удержанию налога будут правильно выполнены при закрытии сделки.
Иностранные продавцы также могут подать заявление на получение сертификата об удержании, чтобы уменьшить ставку в 15%, если предполагаемое налоговое обязательство ниже.
Налог на передачу права собственности распространяется практически на все сделки с недвижимостью в Нью-Йорке. Хотя обычно его оплачивает продавец, покупатели должны понимать его суть — особенно в случае сделок с новостройками, где расходы иногда перекладываются на других.
Стандартная ставка: 0,4% от покупной цены.
| Цена покупки | Ставка налога на передачу недвижимости в Нью-Йорке (NYC) |
|---|---|
| До $500,000 | 1.0% |
| $500,000 и более | 1.425% |
Эти ставки в равной степени применяются к резидентам США и иностранным покупателям.
В Нью-Йорке нет отдельного налога для иностранных покупателей.
Налог на элитную недвижимость применяется к сделкам купли-продажи жилья стоимостью 1 миллион долларов и более. Поскольку многие иностранные инвесторы приобретают недвижимость дороже этого порога, это один из самых значительных налогов, взимаемых при покупке.
| Цена покупки | Ставка налога на элитную недвижимость (Mansion Tax) |
|---|---|
| 1–2 млн долларов | 1% |
| 2–3 млн долларов | 1,25% |
| 3–5 млн долларов | 1,5% |
| 5–10 млн долларов США | 2,25% |
| 10–15 млн долларов США | 3,25% |
| 15–20 млн долларов США | 3,5% |
| 20–25 млн долларов США | 3,75% |
| Более 25 миллионов долларов | 3,9% |
Налог на недвижимость оплачивается покупателем при заключении сделки и рассчитывается исходя из общей суммы покупки.
Налог на недвижимость в Нью-Йорке определяется следующим образом:
Foreign ownership does not increase the tax rate.
Однако иностранные покупатели, как правило, не имеют права на некоторые льготы для домовладельцев, доступные основным жителям Нью-Йорка. В результате их фактическая налоговая нагрузка на недвижимость может быть на практике выше.
При продаже недвижимости в Нью-Йорке иностранные владельцы могут быть обязаны:
Ставки федерального налога на прирост капитала зависят от:
New York taxes capital gains as ordinary income.
Because FIRPTA withholding occurs before final tax determination, liquidity planning is essential when preparing for resale.
Покупка через общество с ограниченной ответственностью может предоставить следующие возможности:
Однако налоговый режим зависит от федеральной классификации:
Неправильная структура может привести к возникновению непредвиденных обязательств по отчетности.
Иностранные покупатели, финансирующие приобретение недвижимости в Нью-Йорке, могут столкнуться со следующими проблемами:
Финансирование также влияет на налоговую стратегию, включая возможность вычета процентов по ипотеке и долгосрочное планирование денежного потока. Инвесторам следует заранее изучить как иностранные покупатели финансируют недвижимость в Нью-Йорке на раннем этапе приобретения, чтобы согласовать структуру кредитования с целями налоговой эффективности.
Если иностранный покупатель приобретает квартиру за 2 000 000 долларов:
Доплата для иностранных покупателей отсутствует, однако налоги на сделки остаются значительными.
Понимание налогов, которые платят иностранные покупатели при приобретении недвижимости в Нью-Йорке, — это не просто вопрос соблюдения законодательства, это вопрос долгосрочной стратегии.
Перед тем как сделать предложение, иностранным инвесторам следует оценить следующее:
Поскольку федеральная, штатная и налоговая системы Нью-Йорка пересекаются, многие инвесторы консультируются с адвокатом по недвижимости в Нью-Йорке для иностранных покупателей перед окончательным заключением договоров купли-продажи. Понимание налогообложения недвижимости в США для иностранцев важно не только для соблюдения требований законодательства — но и для защиты долгосрочной доходности инвестиций на одном из самых конкурентных рынков недвижимости в мире.
Иностранные покупатели платят те же налоги на покупку, что и резиденты США, включая налог на элитную недвижимость (если применимо) и налог на имущество.
Нет, в Нью-Йорке не взимается специальный налог с иностранных покупателей.
Согласно закону FIRPTA, при продаже недвижимости в США иностранным владельцем 15% от валовой цены продажи удерживается и перечисляется в налоговую службу США.
Да. Заявление на получение свидетельства об удержании налога может уменьшить сумму удержанного налога, если прогнозируемая налоговая задолженность ниже.
Иностранным покупателям, приобретающим недвижимость стоимостью от 1 до 3 миллионов долларов, обычно следует заложить в бюджет 1–3% от покупной цены на налог на элитную недвижимость, а также оплату услуг адвоката, расходы на оформление сделки и, возможно, депонирование средств на уплату налога на недвижимость, если используется ипотека. Для квартиры стоимостью 2 миллиона долларов только первоначальные расходы, связанные с налогами, могут превысить 25 000–40 000 долларов в зависимости от формы собственности и условий финансирования.
Что такое разумное предложение о мировом соглашении? Что делать, если вы получили только предложение о
Изучите стратегии, позволяющие выиграть дело о неправомерном обращении взыскания на заложенное имущество, а также способы
Избегайте ошибок при оформлении актов отказа от права собственности, получив профессиональную консультацию от юриста по
Что такое разумное предложение о мировом соглашении? Что делать, если вы получили только предложение о
Изучите стратегии, позволяющие выиграть дело о неправомерном обращении взыскания на заложенное имущество, а также способы
Избегайте ошибок при оформлении актов отказа от права собственности, получив профессиональную консультацию от юриста по
517 Брайтон-Бич-авеню, 2-й этаж, Бруклин, Нью-Йорк 11235
111 Таун Сквер Плейс, офис #1205, Джерси-Сити, Нью-Джерси 07310
500 7-я Авеню, Нью-Йорк, Нью-Йорк 10018
авеню Гая Ломбардо, 42, Фрипорт, Нью-Йорк 11520
Мы работаем для вас по вечерам, в выходные и праздничные дни и подстроимся под ваш график, чтобы защитить ваши права.
ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ ЗДЕСЬ, ПРЕДОСТАВЛЕНА ТОЛЬКО В ИНФОРМАЦИОННЫХ ЦЕЛЯХ И НЕ ДОЛЖНА ТОЛКОВАТЬСЯ КАК ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ЛЮБОМУ ПРЕДМЕТУ. ДАННАЯ ИНФОРМАЦИЯ НЕ СОЗДАЕТ ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ АДВОКАТОМ И КЛИЕНТОМ И НЕ ЗАЩИЩЕНА ПРАВОМ АДВОКАТОМ И КЛИЕНТОМ. ПРЕДЫДУЩИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ НЕ ГАРАНТИРУЮТ ПОДОБНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ.