Позвоните нам для бесплатной консультации. Доступно круглосуточно.
В этой статье рассматриваются вопросы и опасения, возникающие при нарушении договора купли-продажи недвижимости покупателем. Продажа дома может быть достаточно тревожным событием, но ещё более тревожным оно становится, когда происходит нарушение договора купли-продажи недвижимости. Разбираться в законодательстве о договорах купли-продажи недвижимости и быть в курсе всех его особенностей может быть непросто.
Член-основатель юридической фирмы Moshes Law, P.C.
За годы своей практики Юрий сосредоточился на судебных разбирательствах
и сделках с недвижимостью как на областях своей специализации.
В настоящей статье основное внимание уделяется следующим моментам в случае нарушения договора:
Покупка дома осуществляется покупателем, который делает предложение продавцу, а продавец принимает это предложение. Юридически это считается договором купли-продажи недвижимости. Тремя юридическими требованиями к любому договору являются оферта, акцепт и встречное предоставление. Наличие этих трех элементов гарантирует юридическую силу договора, исполнение которого может быть обеспечено законом. Невыполнение одной из сторон договора своих обязательств считается нарушением договора купли-продажи недвижимости.
Что происходит, если покупатель нарушает договор купли-продажи недвижимости? Покупатель может нарушить договор купли-продажи недвижимости различными способами. Наиболее распространённые способы:
При подписании договора купли-продажи недвижимости обычно вносится задаток. Размер задатка варьируется в зависимости от каждой сделки, но обычно составляет от 5% до 10% от цены покупки. Внесение задатка — это способ для покупателя показать продавцу своё серьёзное намерение приобрести недвижимость, поскольку в случае несостоявшейся сделки покупатель может не получить свои деньги обратно.
Чек на задаток хранится на эскроу-счете, контролируемом юристом продавца. Если покупатель одобряет продажу, задаток засчитывается в счёт продажи. Например, если покупатель внёс задаток в размере 3000 долларов США, он впоследствии будет вычтен из суммы, подлежащей оплате покупателем при закрытии сделки.
Если продавец отказывается от договора купли-продажи в соответствии с условиями договора купли-продажи и надлежащим образом аннулирует договор, покупатель обычно получает свой задаток обратно. Однако, если покупатель, как нарушившая сторона, отказывается от договора и происходит неисполнение покупателем обязательств по договору недвижимости, то, кто получит задаток, зависит от того, есть ли у покупателя веская причина для отказа от сделки. Например, покупатель, скорее всего, получит свои деньги обратно, если ему отказали в ипотеке, и он надлежащим образом предоставил такое уведомление об отказе юристу продавца в течение периода отсрочки платежа по ипотеке. С другой стороны, продавец, скорее всего, оставит задаток, если покупатель просто передумал.
Каковы средства правовой защиты в случае нарушения покупателем условий договора? Обычно предполагается, что продавец удерживает задаток, если покупатель не выполняет свои обязательства по договору. Для того чтобы эти условия были действительными, они должны быть прописаны в договоре купли-продажи и согласованы обеими сторонами.
Если обе стороны считают, что имеют право на получение задатка в связи с нарушением договора, дело может быть передано в суд, и продавец может начать судебное разбирательство о нарушении договора недвижимости. Задаток не может быть списан с эскроу-счета продавца до вынесения решения судьей.
Что вам, как продавцу, следует делать в случае нарушения покупателем договора купли-продажи недвижимости? Как правило, у продавца есть три способа защиты прав, регулируемых договором. К ним относятся:
Подать в суд за нарушение договора или
Возбуждение дела о конкретном исполнении
В большинстве случаев пострадавший продавец дома может одновременно подать только один иск. Однако, если одно средство правовой защиты не сработает, вы сможете подать другой иск по другой причине. Помните, что ваш договор купли-продажи может ограничивать ваши возможности.
Например, в договоре может быть указано, что если покупатель не закрывает сделку без уважительной причины, вы имеете право на «неустойку» — фиксированную сумму денег, и что вы не имеете права использовать какие-либо другие средства правовой защиты. В Нью-Йорке в большинстве договоров купли-продажи указано, что убытки, причитающиеся продавцу за нарушение покупателем условий договора, ограничиваются суммой задатка.
Важно отметить, что если вы, как продавец, решите подать иск, покупатель может подать «lis pendens» в публичные записи. Это уведомление означает, что ваша недвижимость находится в судебном процессе, и вы не сможете её продать в течение этого времени. Потенциальные покупатели вряд ли сделают предложение, и большинство из них даже не взглянут на вашу недвижимость, зная, что она может быть надолго затянута в судебные разбирательства.
Продавец оставляет себе задаток
Когда продавец готов, желает и может продать недвижимость, а покупатель не выполняет свои обязательства по договору купли-продажи недвижимости, а покупатель отказывается от заключения сделки (по причине, не уважительной к обстоятельствам дела), продавец имеет право расторгнуть договор и оставить задаток себе. В Нью-Йорке это называется первоначальным взносом, но его не следует путать с первоначальным взносом в размере 20%, который большинство покупателей обязаны внести как часть общей суммы покупки.
Обычно это имеет юридическую силу, даже если сумма задатка превышает сумму любого ущерба, причиненного продавцу нарушением договора. Это также имеет силу, если продавец перепродал недвижимость другому лицу за большую сумму, чем первоначальная цена договора.
Если продавец расторгает договор или если и покупатель, и продавец не выполняют свои обязательства, покупатель получает задаток обратно только в том случае, если обе стороны согласны с этим. В противном случае договор будет регулировать порядок возврата задатка, если это вообще произойдет, без необходимости подачи иска в суд.
Конкретная производительность
Как правило, исполнение в натуре допускается только в том случае, если денежная компенсация не может быть адекватной компенсацией стороне, не нарушившей договор. Если покупатель нарушает договор купли-продажи недвижимости, продавец, как правило, стремится продолжить покупку недвижимости, как согласовано в договоре купли-продажи недвижимости, требуя исполнения в натуре.
Продавец должен будет доказать свою готовность, желание и способность завершить покупку недвижимости и может подать иск в суд с требованием исполнения в натуре. Это может побудить покупателя либо выполнить свои договорные обязательства, либо попытаться договориться об урегулировании. В противном случае продавец может обратиться в суд с требованием вынести постановление, обязывающее покупателя продолжить покупку недвижимости – исполнение в натуре.
Вышеизложенное применяется только в том случае, если в договоре купли-продажи не указано, что единственное средство правовой защиты продавца в форме неустойки ограничивается суммами, удерживаемыми на счете условного депонирования в качестве залога по договору.
Денежная компенсация
Продавец, понесший финансовые потери из-за расторжения договора покупателем, может подать в суд на возмещение ущерба. Например, продавец продаёт своё коммерческое здание за 100 000 долларов. Покупатель нарушает договор купли-продажи недвижимости, не заключив сделку, что приводит к неисполнению покупателем своих обязательств. Продавец может получить от следующего покупателя только 80 000 долларов. Продавец может взыскать с него разницу в цене продажи в размере 20 000 долларов в качестве возмещения ущерба. Стороны также могут возместить убытки, связанные с такими расходами, как расходы на проверку права собственности, проведение инспекций и сборы за подачу ипотеки.
Правовые претензии, связанные с нарушением договора, могут быть урегулированы посредством арбитража, медиации или суда мелких тяжб. В обязательном арбитраже решение арбитра является окончательным. В случае медиации медиатор не выносит решения по делу, а лишь помогает сторонам достичь соглашения. Подача иска в суд мелких тяжб обычно касается сумм менее 5000 долларов США.
Эти методы обходятся дешевле и требуют меньше времени для достижения результата, чем судебное разбирательство. Нарушение договора недвижимости обычно предусматривает неустойку, которая представляет собой определенную сумму, присуждаемую в случае нарушения договора. Как упоминалось выше, неустойка может быть ограничена суммой задатка.
В случае подачи иска о нарушении договора необходимо составить исковое заявление с указанием обстоятельств нарушения и размера требуемого возмещения.
Помощь юриста по недвижимости
Рекомендуется нанять юриста по недвижимости, который поможет вам урегулировать вопрос о нарушении договора купли-продажи недвижимости. Юрист может оказать помощь, написав письмо, сделав телефонный звонок от вашего имени или представив вас в суде.
Если покупатель требует возмещения денежного ущерба, продавец может подать иск против покупателя и потребовать возмещения денежного ущерба, если покупатель не выполнил условия договора. Размер ущерба, который суд может присудить, будет рассчитываться на основе разницы между ценой договора и рыночной стоимостью недвижимости на момент нарушения договора, за вычетом любого первоначального взноса или иного платежа, уже внесенного ранее, и процентов с даты нарушения договора.
Вам всегда следует обратиться к опытному юристу по недвижимости, который либо полностью составит проект, либо, по крайней мере, рассмотрит любое письмо о нарушении договора о недвижимости, отправленное покупателю.
Если вы планируете самостоятельно написать письмо о нарушении договора, вам следует учесть следующее:
Если вы продавец и покупатель нарушает договор купли-продажи недвижимости, то для вас крайне важна помощь юриста по недвижимости или юридической фирмы, которые помогут вам оценить ваши возможности и определить наилучший курс действий в отношении продавца.
В юридической фирме Юрия Мошеса мы обладаем опытом в вопросах недвижимости и договорном праве в сфере недвижимости. Мы представляем интересы продавцов и покупателей в районе Большого Нью-Йорка, включая все его районы, включая Манхэттен, Бруклин, Квинс, Бронкс и Статен-Айленд, а также в Северном Нью-Джерси, Лонг-Айленде и северной части штата Нью-Йорк. Мы также можем предоставить консультацию, если вы являетесь покупателем, нарушившим договор. Если покупатель нарушил договор купли-продажи недвижимости, и вы хотите обсудить свой случай, мы предоставим бесплатную консультацию.
Безусловно. Если продавец не выполняет условия подписанного договора купли-продажи, например, отказывается закрывать договор или скрывает дефекты, покупатель может подать иск о взыскании ненадлежащего исполнения или денежного ущерба.
В случае нарушения договора недвижимости пострадавшая сторона может обратиться за правовой защитой, такой как принудительное исполнение договора, денежная компенсация или расторжение договора. Вид правовой защиты зависит от характера нарушения и местного законодательства о недвижимости.
Штрафные санкции могут включать в себя конфискацию задатка, возмещение ущерба, принудительное исполнение договора по решению суда и, в некоторых случаях, оплату судебных издержек. Точный размер штрафных санкций зависит от условий договора и законодательства вашего штата.
Чтобы подать иск о нарушении договора, необходимо подать гражданский иск в соответствующий суд, представить доказательства нарушения и продемонстрировать, какой финансовый ущерб оно вам нанесло. Юрист по недвижимости поможет вам пройти этот процесс и защитить ваши права.
Нарушение условий финансирования происходит, когда покупатель не получает одобрения ипотеки в согласованные сроки. Если в договоре не предусмотрено условие о финансировании, покупатель может быть привлечен к ответственности за нарушение условий договора.
Да. Споры по договорам на недвижимость могут быть сложными, особенно в Нью-Йорке. Юрист по недвижимости оценит ваше дело, разъяснит ваши права и будет представлять ваши интересы на переговорах или в суде для достижения наилучшего результата.
Что такое разумное предложение о мировом соглашении? Что делать, если вы получили только предложение о
Изучите стратегии, позволяющие выиграть дело о неправомерном обращении взыскания на заложенное имущество, а также способы
Избегайте ошибок при оформлении актов отказа от права собственности, получив профессиональную консультацию от юриста по
Что такое разумное предложение о мировом соглашении? Что делать, если вы получили только предложение о
Изучите стратегии, позволяющие выиграть дело о неправомерном обращении взыскания на заложенное имущество, а также способы
Избегайте ошибок при оформлении актов отказа от права собственности, получив профессиональную консультацию от юриста по
517 Брайтон-Бич-авеню, 2-й этаж, Бруклин, Нью-Йорк 11235
111 Таун Сквер Плейс, офис #1205, Джерси-Сити, Нью-Джерси 07310
500 7-я Авеню, Нью-Йорк, Нью-Йорк 10018
авеню Гая Ломбардо, 42, Фрипорт, Нью-Йорк 11520
Мы работаем для вас по вечерам, в выходные и праздничные дни и подстроимся под ваш график, чтобы защитить ваши права.
ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ ЗДЕСЬ, ПРЕДОСТАВЛЕНА ТОЛЬКО В ИНФОРМАЦИОННЫХ ЦЕЛЯХ И НЕ ДОЛЖНА ТОЛКОВАТЬСЯ КАК ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ЛЮБОМУ ПРЕДМЕТУ. ДАННАЯ ИНФОРМАЦИЯ НЕ СОЗДАЕТ ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ АДВОКАТОМ И КЛИЕНТОМ И НЕ ЗАЩИЩЕНА ПРАВОМ АДВОКАТОМ И КЛИЕНТОМ. ПРЕДЫДУЩИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ НЕ ГАРАНТИРУЮТ ПОДОБНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ.