Позвоните нам для бесплатной консультации. Доступно круглосуточно.
Нью-Йорк наконец-то сделал то, о чем говорили более десяти лет: принял закон о налоге на «пьед-а-тер» (второе жилье, используемое для временного проживания). 28 мая 2026 года губернатор Кэти Хокул утвердила бюджет штата Нью-Йорк на 2026–2027 финансовый год, включив в него меру, которая уже меняет ход дискуссий на городском рынке элитной недвижимости: ежегодный дополнительный сбор с дорогостоящей жилой недвижимости, не являющейся основным местом жительства владельца.
Если вы владеете вторым жильем в Нью-Йорке или только планируете его покупку, вот что именно гласит закон, кого он затрагивает и как это повлияет на будущее города.
Автор: Юрий Мошес, адвокат
Член-учредитель юридической фирмы Moshes Law, P.C.
За годы своей практики Юрий специализировался на судебных спорах и сделках
с недвижимостью, которые являются его областями экспертизы.
Если вы владеете вторым домом или элитной недвижимостью в Нью-Йорке, нью-йоркский адвокат по вопросам недвижимости поможет вам разобраться в своих обязательствах и защитить ваши интересы в свете нового закона.
Термин «пье-а-тер» (фр. pied-à-terre — букв. «нога на земле») обозначает второе или временное жилье — как правило, городскую квартиру или таунхаус, — которое не является основным местом жительства владельца. В Нью-Йорке так называют недвижимость, принадлежащую состоятельным иногородним или иностранным гражданам, людям, часто приезжающим по делам, или тем, кто живет в городе лишь периодически, сохраняя при этом основное жилье в другом штате или стране.
Представьте себе: финансовый руководитель, который живет в Коннектикуте, но снимает квартиру на Манхэттене на время рабочей недели, или иностранный покупатель который приезжает в Нью-Йорк несколько раз в год и вкладывает средства в квартиру с видом на Центральный парк, — оба они представляют собой классический тип владельцев жилья для временного проживания (*pied-à-terre*), на которых и рассчитан новый закон.
В Нью-Йорке уже давно насчитываются тысячи подобных объектов недвижимости. По оценкам администрации губернатора, дополнительный сбор затронет примерно 10 000 таких квартир и домов в городе. Многие из них большую часть времени пустуют, в то время как их владельцы пользуются городской инфраструктурой, системой обеспечения общественной безопасности и преимуществами Нью-Йорка как города мирового значения, не пополняя при этом местный бюджет за счет уплаты городского подоходного налога. Именно этот довод лежит в основе нового закона.
Налог на «пьед-а-тер» (дополнительное жилье) в Нью-Йорке — это ежегодный сбор, взимаемый с жилой недвижимости, которая не является основным местом жительства владельца. Закон, принятый 28 мая 2026 года в рамках бюджетного плана штата на 2026–2027 годы, вступает в силу 1 июля 2026 года и действует до 30 июня 2031 года. Это первый подобный налог в истории штата Нью-Йорк.
Губернатор Хокул предложила эту меру 15 апреля 2026 года, обосновав ее принципом справедливости. «Если вы можете позволить себе второй дом стоимостью 5 миллионов долларов, который пустует большую часть года, то можете позволить себе и делать взносы наравне с другими жителями Нью-Йорка», — заявила она. По оценкам властей штата, этот налог будет приносить Нью-Йорку не менее 500 миллионов долларов дополнительных доходов ежегодно; эти средства призваны помочь покрыть значительный дефицит городского бюджета без сокращения объема услуг или повышения налогов для тех, кто проживает в городе постоянно.
В независимом аналитическом отчете городского контролера, опубликованном в апреле 2026 года, приводилась более сдержанная оценка поступлений — от 340 до 380 миллионов долларов в год. В документе отмечалось, что в ответ на введение сбора некоторые владельцы могут начать сдавать жилье в аренду, изменить структуру владения или продать недвижимость, что приведет к сокращению налогооблагаемой базы.
Закон применяется следующим образом Департамент финансов города Нью-Йорка(DOF), отвечающий за выявление объектов недвижимости, подпадающих под действие требований, уведомление их владельцев и взимание дополнительного сбора.
Налог распространяется на три категории жилой недвижимости в Нью-Йорке, не используемой в качестве основного места жительства:
Исключение составляют многоквартирные дома, коммерческая недвижимость, гостиницы, незастроенные земельные участки, новостройки без разрешения на эксплуатацию и непроданные квартиры, принадлежащие застройщикам.
Важно понимать два момента:
Многоквартирные дома полностью исключены из сферы действия налога. Стандартное нью-йоркское многоквартирное здание — независимо от его стоимости — не облагается этим налогом.
Это не налог на особняки. Существующий налог на особняки — это единовременный налог на передачу права собственности, уплачиваемый при закрытии сделки. Налог на квартиры для временного проживания — это ежегодный сбор. Покупатели дорогостоящих квартир для временного проживания могут быть обязаны уплатить оба налога: налог на особняки один раз при покупке и дополнительный налог на квартиры для временного проживания каждый год после этого.
Налог распространяется на любого «охватываемого собственника» соответствующей недвижимости, которая не используется в качестве основного места жительства. Сюда входят индивидуальные домовладельцы, владельцы квартир в кондоминиумах, арендаторы-акционеры кооперативов, единственные бенефициарные владельцы трастов, а также мажоритарные партнеры, акционеры или члены ООО, партнерств или корпораций, владеющих охватываемой недвижимостью.
Налог не ограничивается жителями других штатов. Несколько групп могут быть затронуты, хотя это не сразу очевидно:
Жители штата Нью-Йорк за пределами Нью-Йорка. Лицо, чье основное место жительства находится в Вестчестере, Лонг-Айленде или северной части штата Нью-Йорк, но которое также владеет квартирой на Манхэттене, которую оно иногда использует, может быть обложено дополнительным налогом, если оно не платит подоходный налог в Нью-Йорке.
Владельцы ООО и корпораций. Если недвижимость находится в собственности ООО, где ни один физический лицо не владеет контрольным пакетом акций, исключение для основного места жительства не применяется. Недвижимость облагается дополнительным налогом, если она не сдается в аренду соответствующему арендатору по договору аренды на рыночных условиях сроком не менее одного года.
Владельцы трастов. В случае с недвижимостью, находящейся в доверительном управлении, бенефициарный владелец рассматривается как собственник, подпадающий под действие закона, — но только если это лицо является единственным бенефициаром. Недвижимость, находящаяся в доверительном управлении с несколькими бенефициарами, находится в правовой «серой зоне», которая не чётко регулируется законом.
Жители Нью-Йорка, которые уже платят полные подоходные налоги города и штата Нью-Йорк, как правило, не затронуты этим законом, даже если они владеют дополнительной недвижимостью — хотя они могут указать в качестве основного места жительства только одну недвижимость.
Налог на жилье, используемое в качестве дополнительной резиденции (pied-à-terre), предусматривает два этапа с различными ставками и методами оценки стоимости.
| Тип недвижимости | Порог стоимости | Годовая ставка доплаты |
|---|---|---|
| Дома на 1–3 семьи | $5 млн – $15 млн | 0.8% |
| Дома на 1–3 семьи | $15 млн – $25 млн | 1.05% |
| Дома на 1–3 семьи | Свыше $25 млн | 1.3% |
| Кондоминиумы и кооперативы | $1 млн – $3 млн | 4.0% |
| Кондоминиумы и кооперативы | $3 млн – $5 млн | 5.25% |
| Кондоминиумы и кооперативы | Свыше $5 млн | 6.5% |
Этап 1: 1 июля 2026 г. — 30 июня 2028 г.
Разница в налоговых ставках для частных домов и квартир (в кондоминиумах или кооперативах) установлена намеренно. В настоящее время в Нью-Йорке оценочная стоимость квартир определяется на основе модели потенциального арендного дохода, а не фактических цен продажи; это означает, что квартира, рыночная стоимость которой составляет 10 миллионов долларов, может иметь оценочную стоимость всего от 500 тысяч до 1,5 миллиона долларов. Более низкий порог оценки и повышенные ставки для квартир призваны обеспечить примерно равную реальную налоговую нагрузку, несмотря на эти различия в методах оценки.
Этап 2: 1 июля 2028 г. — 30 июня 2031 г.
С 1 июля 2028 года для всех типов недвижимости будет установлен единый пороговый уровень стоимости в 5 млн долларов и единые налоговые ставки: 0,8% (для объектов стоимостью от 5 до 15 млн долларов), 1,05% (от 15 до 25 млн долларов) и 1,3% (свыше 25 млн долларов). Для реализации этого плана Департамент финансов (DOF) должен разработать модель оценки стоимости квартир (в кондоминиумах и кооперативах) на основе данных о сопоставимых сделках. На момент написания статьи такая методика еще не была представлена; примечательно, что Нью-Йорку не удавалось внедрить подобную систему на протяжении более чем 30 лет, прошедших с момента первой попытки проведения аналогичной реформы.
| Дата | Что происходит |
|---|---|
| 28 мая 2026 | Закон подписан губернатором Хокул |
| 1 июля 2026 | Дополнительный сбор вступает в силу (с обратной силой с 1 января 2026) |
| 30 августа 2026 | DOF должен вынести решения о статусе основного места жительства |
| 1 января 2027 | Наступает срок первого платежа дополнительного сбора |
| 1 июля 2028 | Начинается этап 2 — новая модель оценки кондоминиумов и кооперативов |
| 30 июня 2031 | Запланированная дата прекращения действия закона |
Ряд важных правовых и административных вопросов остаются нерешенными.
Юридические проблемы. Несколько юридических фирм указали на потенциальные судебные разбирательства на уровне штата и федеральном уровне — как по конституционным основаниям (может ли Нью-Йорк облагать налогом иногородних жителей исключительно на основании права собственности на недвижимость), так и по процессуальным основаниям (закон был принят без публичных слушаний). Возможность собственников оспаривать решения Департамента финансов ограничена: оспаривание ограничивается Налоговой комиссией Нью-Йорка и процедурами в соответствии со статьей 7, что исключает прямой доступ в суд.
Готовность ко второму этапу. Департамент финансов должен внедрить методологию сравнительных продаж для кондоминиумов и кооперативов к 30 июня 2028 года — реформа, которую город пытался осуществить, но не завершил за более чем 30 лет. Закон не предусматривает никаких условий на случай, если методология не будет готова к этой дате.
Сложные структуры собственности. Закон не дает четкого ответа на вопрос о многоуровневых структурах, таких как трасты, владеющие контрольными пакетами акций ООО, или недвижимость с несколькими бенефициарами траста. Ожидается, что Департамент финансов представит соответствующие рекомендации, но они еще не были опубликованы.
Прогнозы доходов. Разница между оценкой штата в 500 миллионов долларов и диапазоном в 340–380 миллионов долларов, указанным контролером, в конечном итоге будет определяться тем, сколько собственников сдадут жилье в аренду, проведут реструктуризацию или продадут его в ответ на дополнительный сбор.
Налог на «второе жилье» (pied-à-terre) в Нью-Йорке — это свершившийся факт, закрепленный законодательно; он вступает в силу в июле этого года. Это нововведение стало самым значительным изменением в системе налогообложения элитной жилой недвижимости Нью-Йорка за последнее время. Оно появилось в период, когда город испытывает серьезное бюджетное давление, а в обществе ведутся острые споры о том, кто должен нести расходы, связанные с жизнью в одном из самых дорогих мегаполисов мира.
Логика этого решения проста: те, кто пользуется благами Нью-Йорка, должны участвовать в финансировании городской инфраструктуры и обеспечении жизнедеятельности города. Однако детали реализации — методика оценки стоимости, механизм сбора платежей с владельцев паев в кооперативных домах (co-ops), вопросы, касающиеся структуры владения, а также конституционные аспекты — пока находятся в стадии проработки.
У владельцев недвижимости остается совсем немного времени, чтобы оценить свои налоговые обязательства и подготовить необходимые документы. Первые уведомления от Департамента финансов (DOF) начнут поступать уже в августе. Отсчет времени уже пошел.
Не совсем так. «Пье-а-терр» (pied-à-terre) — это дополнительное городское жилье, используемое для работы или из соображений удобства. Дом для отдыха, как правило, предназначен для досуга и находится за пределами города. Согласно новому закону, название не имеет значения: важно лишь то, считается ли этот объект основным местом жительства владельца.
Нет. Налог на особняк — это единовременный налог на передачу права собственности, уплачиваемый при закрытии сделки. Налог на аренду жилья — это ежегодная надбавка. Владельцы дорогостоящих домов для отдыха могут быть обязаны уплатить оба налога: налог на особняк один раз при покупке и надбавку за аренду жилья ежегодно после этого.
Нет. Это распространяется на соответствующие требованиям жилые объекты во всех пяти боро: Манхэттене, Бруклине, Куинсе, Бронксе и Статен-Айленде.
Необязательно. Если недвижимость сдается в аренду на рыночных условиях (на основании договора, заключенного между независимыми сторонами) на срок не менее одного года арендатору, для которого это жилье является основным местом проживания, она может подпадать под исключение. Краткосрочная аренда или неофициальные договоренности, скорее всего, не будут соответствовать установленным требованиям. Прежде чем полагаться на данное исключение, рекомендуется проконсультироваться с юристом.
Департамент финансов (DOF) обязан вынести предварительные решения до 30 августа 2026 года. Если ваш объект недвижимости будет отмечен в ходе проверки, у вас будет ограниченный период времени для оспаривания этого решения. Пропуск установленного срока приведет к тому, что решение станет окончательным для 2026–2027 финансового года.
Может ли продавец оплатить расходы на заключение сделки? Мнение юриста по недвижимости В сфере недвижимости
Каковы три вида имущественного права и прав собственности? Законодательство США о собственности регулирует вопросы владения,
Что такое разумное предложение о мировом соглашении? Что делать, если вы получили только предложение о
Может ли продавец оплатить расходы на заключение сделки? Мнение юриста по недвижимости В сфере недвижимости
Каковы три вида имущественного права и прав собственности? Законодательство США о собственности регулирует вопросы владения,
Что такое разумное предложение о мировом соглашении? Что делать, если вы получили только предложение о
517 Брайтон-Бич-авеню, 2-й этаж, Бруклин, Нью-Йорк 11235
111 Таун Сквер Плейс, офис #1205, Джерси-Сити, Нью-Джерси 07310
500 7-я Авеню, Нью-Йорк, Нью-Йорк 10018
авеню Гая Ломбардо, 42, Фрипорт, Нью-Йорк 11520
Мы работаем для вас по вечерам, в выходные и праздничные дни и подстроимся под ваш график, чтобы защитить ваши права.
ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ ЗДЕСЬ, ПРЕДОСТАВЛЕНА ТОЛЬКО В ИНФОРМАЦИОННЫХ ЦЕЛЯХ И НЕ ДОЛЖНА ТОЛКОВАТЬСЯ КАК ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ЛЮБОМУ ПРЕДМЕТУ. ДАННАЯ ИНФОРМАЦИЯ НЕ СОЗДАЕТ ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ АДВОКАТОМ И КЛИЕНТОМ И НЕ ЗАЩИЩЕНА ПРАВОМ АДВОКАТОМ И КЛИЕНТОМ. ПРЕДЫДУЩИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ НЕ ГАРАНТИРУЮТ ПОДОБНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ.