Покупка недвижимости на рынке недвижимости — это сложный процесс. Признаем, что процесс стал таким сложным из-за адвокатов (как мы), но все различные положения и условия в обычном контракте на покупку недвижимости имеют свою цель. Сегодня мы объясним концепцию “Оценочной оговорки”.

Как это работает? Почему в контрактах на покупку недвижимости часто включают оговорку об оценке?

Является ли оценочная оговорка отдельной от оговорки по ипотечному кредиту или оговорки по инспекции?

Как отказ от оценки влияет на соглашение об оговорке?

Это все вопросы, на которые мы надеемся ответить, чтобы помочь прояснить эту сложную, но понятную область права недвижимости.

Различия в типах оговорок для покупки дома в Нью-Йорке

Контракты на покупку недвижимости могут включать различные типы оговорок. Как покупатель, важно уметь различать их, чтобы понять свои права на расторжение контракта в случае, если возникнет такая необходимость.

• Оценочная оговорка предполагает, что дом должен быть оценен по цене продажи или выше, что поможет вам получить ипотечный кредит. Этот тип оговорки является предметом данной статьи.
• Оговорка по ипотечному кредиту гласит, что контракт зависит от предоставления кредита банком. Другими словами, оговорка по ипотечному кредиту позволяет покупателю расторгнуть контракт на покупку недвижимости, если покупатель не может получить финансирование для покупки. Оговорки по ипотечному кредиту также известны как оговорки по кредиту или финансированию. Иногда оговорка об оценке может быть включена в оговорку по ипотечному кредиту.

Нужен ли вам адвокат по недвижимости?

Если вам нужна юридическая помощь при сделке с недвижимостью, назначьте БЕСПЛАТНУЮ консультацию сегодня.

СВЯЗАТЬСЯ С НАМИ СЕЙЧАС

• Оговорка по инспекции требует, чтобы дом прошел инспекцию. Оговорка по инспекции позволяет покупателю расторгнуть контракт на покупку недвижимости на основе результатов домашней инспекции. Как правило, если определенные элементы недвижимости нуждаются в ремонте или замене, покупатель может использовать оговорку по инспекции, чтобы потребовать от продавца провести необходимые ремонты до закрытия сделки или пересмотреть цену покупки.

Что такое оценочная оговорка в Нью-Йорке?

Оговорка об оценке в контракте на покупку недвижимости позволяет покупателю расторгнуть контракт, если оценка недвижимости слишком низкая. Обычно, когда покупатель недвижимости покупает объект недвижимости, он или она предполагает, что стоимость недвижимости точно соответствует цене продажи.

Например, предположим, что покупатель жилья видит дом на рынке недвижимости за 300 000,00 долларов. Покупатель будет считать, что дом действительно стоит 300 000,00 долларов, но покупатель должен заказать оценку, чтобы убедиться в этом.

В большинстве контрактов на покупку недвижимости ипотечный брокер заказывает оценку, как только контракт продажи подписан и полностью выполнен. Независимый оценщик затем оценивает стоимость недвижимости и отправляет отчет об оценке кредитору.

Если независимая оценка не совпадает с ценой продажи дома, то оценочная оговорка дает покупателю способ выйти из контракта.

Как работает оценочная оговорка в Нью-Йорке?

Обычно банк покупателя нанимает независимого лицензированного оценщика для определения рыночной стоимости недвижимости. Оценщик основывает стоимость недвижимости на ее структурном и очевидном состоянии, местоположении и ценах на аналогичные объекты недвижимости в этом районе (эти аналогичные продажи недвижимости известны как компы).

Как только банк получает отчет об оценке дома, он предоставляет ипотечный кредит или займ на недвижимость на основе оцененной стоимости.

Например, предположим, что покупатель жилья хочет купить дом за 300 000,00 долларов с первоначальным взносом 30 000,00 долларов, но оценка показывает, что дом стоит только 250 000,00 долларов. В этом случае банк будет основываться на оценочной стоимости в 250 000,00 долларов при определении ипотечных ставок, что оставляет покупателя жилья на 20 000,00 долларов меньше по стоимости.

Если продавец отказывается снизить цену или если недвижимость не может быть переоценена на более высокую стоимость, оценочная оговорка позволяет покупателю отказаться от контракта и вернуть депозит. В противном случае покупатель всегда может заплатить дополнительные 20 000,00 долларов из своего кармана.

В некоторых случаях оценочная оговорка может позволить покупателю отказаться от оговорки и продолжить покупку, даже если оценка ниже установленной суммы.

В большинстве случаев покупатель должен подождать несколько дней после того, как покупатель получит уведомление о стоимости оценки. Это задержка дает покупателю и продавцу время для продолжения переговоров о справедливой цене.

Покупатель также может попытаться найти дополнительное финансирование, например, вторичную ипотеку или другую кредитную линию. Оговорка также обычно указывает дату освобождения.

Покупатель должен уведомить продавца о любых проблемах с оценкой до этой даты освобождения. В противном случае оговорка считается удовлетворенной, и покупатель не сможет отменить сделку.

Имейте в виду, что оценочные оговорки часто включаются в оговорку о ипотечном кредите в контрактах. Если стоимость оценки недвижимости не совпадает с полной ценой покупки, покупатель не сможет получить необходимую сумму кредита для удовлетворения оговорки по ипотечному кредиту.

Это также позволяет покупателю расторгнуть контракт.

Если у вас есть вопросы о оценочной оговорке или ее воздействии, пожалуйста, свяжитесь с нами. Хотя концепция оценочной оговорки не сложна, фактическое применение этого положения в контракте может быть очень техническим вопросом.

Почему оценочная оговорка важна для вас?

Просто говоря, оценочная оговорка защищает покупателя. Подтверждение оценки стоимости недвижимости помогает покупателю получить полную стоимость своего вложения и предотвращает возможность обмана.

Также важно обеспечить финансирование для покупки недвижимости. Кредиторы обычно основывают сумму своей ипотечной ссуды на проценте от оценочной стоимости недвижимости, а не от цены продажи.

В других словах, если оценочная стоимость ниже цены продажи, условия ипотеки покупателя будут менее выгодными.

Что если оценка ниже цены покупки?

Целью оценочной оговорки является защита покупателя. Оговорка об оценке гарантирует, что стоимость недвижимости соответствует заявленной цене продавца. Если независимая оценка показывает более низкую стоимость, чем цена продажи, у покупателя есть несколько вариантов.

Во-первых, покупатель может отменить контракт и выйти из сделки. В этом случае покупатель обычно может получить полный возврат задатка за дом.

Во-вторых, покупатель может запросить второе мнение по оценке. Этот вариант имеет смысл, если вы считаете, что первая оценка недооценивала недвижимость. Когда вы повторно оцениваете дом, обязательно укажите оценщику, где, по вашему мнению, первая оценка была ошибочной.

В-третьих, покупатель может попросить продавца пересмотреть цену продажи недвижимости, чтобы она более точно отражала оценочную стоимость.

Наконец, покупатель может отказаться от оценочной оговорки и продолжить продажу.

Когда стоит отказаться от оценочной оговорки?

Оговорка об оценке предназначена для защиты покупателя, и покупатель должен стараться избегать отказа от этой оговорки. Помните, если вы отказываетесь от оценочной оговорки, вы соглашаетесь платить полную сумму контракта, даже если оценка будет низкой.

Тем не менее, в некоторых случаях может быть выгодно для покупателя отказаться от оценочной оговорки. Прежде чем отказаться от оценочной оговорки, всегда проконсультируйтесь как с вашим адвокатом по недвижимости, так и с брокером.

Отказ от ваших прав таким образом очень рискован и может привести к непредвиденным последствиям.

Отказ от оценочной оговорки в контракте может усилить ваше предложение по недвижимости, потому что это говорит продавцу, что вы будете покупать дом, независимо от оценочной стоимости.

Эта тактика переговоров полезна в горячем рынке недвижимости, где существует большая конкуренция за объект, который вы хотите купить. Если вы рассматриваете возможность отказа от оценочной оговорки для конкретной недвижимости, вы должны попытаться проверить стоимость объекта самостоятельно, исследуя аналогичные продажи в том же районе.

Это все же довольно рискованный шаг и не полностью защитит ваши права в случае, если продавец завысил стоимость недвижимости.

Пример контракта с оговоркой

Следующий краткий пример оговорки об оценке. Не все оговорки об оценке выглядят одинаково, но эта оговорка похожа на многие широко используемые оговорки об оценке. Если вы видите подобное изложение в вашем контракте с недвижимостью, вероятно, это оговорка об оценке.

“ОГОВОРКА ОБ ОЦЕНКЕ. Этот контракт и обязательства покупателя по покупке недвижимости зависят от того, что недвижимость будет оценена на сумму, равную или большую цене покупки. Такая оценка должна быть выполнена сертифицированным государственным оценщиком недвижимости, выбранным покупателем [или кредитором покупателя], и покупатель будет нести ответственность за расходы на нее. Эта оговорка считается удовлетворенной, если в течение () дней с момента вступления в силу этого контракта: (a) покупатель направляет продавцу письменное уведомление о расторжении контракта из-за того, что недвижимость не была оценена на сумму, равную или большую цены покупки, и (b) покупатель предоставляет продавцу копию такой оценки. В случае правильного расторжения контракта покупателем согласно этому разделу, продавец немедленно возвращает задаток, и ни покупатель, ни продавец не несут дальнейших обязательств друг перед другом по этому контракту.”

Юридическая фирма Yuriy Moshes предоставляет услуги по недвижимости и юридическую поддержку для сделок с недвижимостью любого типа, включая услуги для покупателей жилых домов в Нью-Йорке.

Наша юридическая фирма работает во всех пяти районах Нью-Йорка (Бруклин, Манхэттен, Квинс, Стейтен-Айленд и Бронкс), на севере Нью-Джерси, на Лонг-Айленде и в северной части Нью-Йорка. Мы предоставляем высококачественное обслуживание всех наших клиентов по недвижимости и покупок домов в Нью-Йорке и Нью-Джерси.

Позвоните нам для бесплатной консультации по вашим планам покупки недвижимости.