В условиях продолжающегося роста числа случаев COVID-19 и опасений Нью-Йорка, что показатели могут увеличиться из-за приезда людей из других штатов, финансовая ситуация в штате остаётся нестабильной. Пандемия COVID-19 привела экономику Нью-Йорка и Нью-Йорка-Сити в упадок, несмотря на попытки восстановиться. Более того, многие жители Нью-Йорка оказались не в состоянии выплачивать ипотеку. В результате они сталкиваются с процедурой обращения взыскания и риском потерять своё жильё.

Большинство домовладельцев или заёмщиков считают, что если пропущен платёж и есть задолженность перед банком или ипотечной компанией, то обращение взыскания неизбежно, и дом будет потерян. К счастью, это далеко не так. Кредиторы и ипотечные сервисные компании обязаны строго соблюдать судебную процедуру обращения взыскания. Опытный юрист по делам о взыскании может остановить, смягчить или замедлить этот процесс, чтобы вы смогли сохранить своё жильё. Агентство по жилищному консультированию или риелтор также могут порекомендовать вам обратиться к юристу по взысканию.

Как работает обращение взыскания

В штате Нью-Йорк для изъятия жилья требуется судебная процедура обращения взыскания. Это означает, что кредитор обязан подать иск в суд. Каждый процесс обращения взыскания проходит через суд, и только судья может вынести решение и назначить аукцион по продаже недвижимости. До этого момента существует множество этапов, позволяющих заёмщику защищать свои права. Это означает, что взыскание может быть не только отсрочено, но и вовсе не состояться. Именно поэтому привлечение опытного юриста по делам о взыскании является критически важным.

Виды обращения взыскания

Существует два типа обращения взыскания: судебное и внесудебное. Судебное взыскание требует решения суда, тогда как внесудебное — нет. При судебном взыскании кредитор обязан доказать в суде, что он владеет ипотекой и имеет законное право на её взыскание.

В Нью-Йорке применяется исключительно судебная процедура, которая начинается с подачи банком иска против заёмщика, допустившего просрочку.

Этапы процесса обращения взыскания

Что происходит при обращении взыскания в Нью-Йорке? Ниже приведена типичная хронология процесса:

Уведомление о предстоящем взыскании

Кредитор обязан направить заёмщику уведомление о намерении начать взыскание. Такое уведомление должно содержать установленную законом формулировку и список не менее пяти некоммерческих организаций, к которым заёмщик может обратиться за помощью.

Сколько длится этап до начала взыскания?

Для жилых объектов на 1–4 семьи или квартир в кондоминиумах закон штата Нью-Йорк требует, чтобы банк направил уведомление минимум за 90 дней до начала судебного процесса (Закон штата Нью-Йорк § 1304).

Если кредитор не направил уведомление или нарушил требования закона, это может стать серьёзным основанием для защиты и даже прекращения дела.

90-дневное уведомление

Кредитор направляет письмо-требование, предоставляя заёмщику 30 дней для погашения задолженности и штрафов (период выкупа).

Для начала судебного процесса кредитор подаёт иск и вручает заёмщику повестку. Обычно даётся 20 дней для ответа при личном вручении или 30 дней — при почтовом уведомлении. Отсутствие возражений может лишить заёмщика права на защиту.

Также подаётся документ Lis Pendens, уведомляющий о судебном споре в отношении права собственности.

Дополнительно заёмщику предоставляется уведомление «Помощь домовладельцам», разъясняющее его права в процессе взыскания.

Далее кредитор подаёт запрос о судебном вмешательстве и назначении обязательной конференции по урегулированию спора, на которой стороны пытаются прийти к соглашению.

Если заёмщик не подаёт ответ своевременно, он теряет право на защиту.

Следующий этап — подача ходатайства о вынесении решения в порядке упрощённого судопроизводства. В случае его удовлетворения суд назначает рефери, который определяет сумму задолженности. После этого суд выносит решение о взыскании и продаже недвижимости.

После подписания решения судом публикуется уведомление о продаже минимум за 30 дней до аукциона. В случае отсутствия ответа от заёмщика уведомление о продаже может ему не направляться.

Заключительный этап — публичный аукцион, на котором недвижимость продаётся наивысшему предложившему цену. После завершения сделки заёмщик теряет право собственности.

Сколько времени занимает обращение взыскания?

В среднем процесс обращения взыскания в Нью-Йорке занимает около 445 дней (примерно 15 месяцев) с момента первого пропущенного платежа до продажи недвижимости.

Во время пандемии COVID-19 действие исполнительных указов временно приостанавливало процедуры взыскания. В обычных условиях после продажи жилья заёмщик обязан покинуть недвижимость в течение 10–30 дней — добровольно (по соглашению «деньги за ключи») или через процедуру выселения.

Что делать в случае обращения взыскания?

Организуйтесь для предотвращения взыскания

Соберите и систематизируйте документы:

• Всю переписку с кредитором
• Судебные уведомления
• Последние ипотечные выписки
• Полис страхования жилья
• Платёжные ведомости
• Налоговые декларации
• Банковские выписки
• Подтверждение иных доходов

Получите юридическую помощь

Если вы сталкиваетесь с обращением взыскания, не стоит проходить этот процесс в одиночку. Опытный юрист поможет с модификацией кредита, защитой в суде и предотвращением выселения.

Чем может помочь юрист по делам о взыскании?

Юрист по обращению взыскания знает процесс и законодательство, может защищать, вести переговоры, затягивать или полностью остановить взыскание.

Квалифицированный юрист по взысканию из Law Office of Yuriy Moshes оказывает помощь домовладельцам в Нью-Йорке, Северном Нью-Джерси, на Лонг-Айленде и в северных районах штата Нью-Йорк.