Эта статья является первой частью нашей серии материалов о судебных разбирательствах в сфере брокерской деятельности, в которой рассматриваются распространённые иски, регулярно подаваемые против брокеров и агентов по недвижимости. Брокеры — это квази-юридические фигуры, которые ежедневно работают с договорами и часто выступают посредниками в коммуникации между своими клиентами и адвокатами. Такое уникальное положение регулярно подвергает их риску судебных разбирательств со стороны недовольных клиентов. Тема сегодняшней статьи — агентские отношения.

Вопрос агентских отношений становится простым, если разобрать его юридические основы. Когда адвокаты говорят об агентах, они не имеют в виду людей вроде Джеймса Бонда. Хотя некоторые сделки с недвижимостью могут быть захватывающими, большинство из них (к счастью или, возможно, к сожалению) были бы весьма скучными фильмами. Главный вопрос заключается в следующем: на кого работает брокер и почему это имеет значение?

Кто является клиентом и кто такой агент?

Для большинства брокеров личность клиента обычно очевидна. Клиент — это лицо, которое наняло брокера и оплачивает его вознаграждение, независимо от того, был ли брокер нанят для продажи недвижимости или для помощи покупателю в совершении покупки. В некоторых случаях брокеры могут быть наняты несколькими лицами одновременно (например, когда покупатель и продавец хотят, чтобы один брокер сопровождал их сделку). В таком случае клиентами брокера являются все лица, которые его наняли.

Юридические агентские отношения представляют собой отношения типа «господин–слуга» между двумя лицами. В контексте брокерской деятельности клиент является «господином», а брокер — «слугой». При этом агент не является наёмным работником. Работник может быть разновидностью агента, однако агентом может быть практически любое лицо, которому другое лицо поручило выполнение определённого задания.

Фидуциарная природа агентских отношений

Первый тип иска, который может возникнуть из отношений между брокером и клиентом, — это иск о нарушении фидуциарных обязанностей. Юридические агенты, включая брокеров, обязаны действовать исключительно в наилучших интересах своих клиентов. Основная роль фидуциария заключается в добросовестном представительстве и раскрытии существенных фактов при одновременном избегании конфликтов интересов.

Фидуциарии несут две ключевые юридические обязанности. Во-первых, они обязаны действовать с должной осмотрительностью при выполнении задач для своих клиентов. Во-вторых, они должны сохранять лояльность по отношению к своим клиентам. Обе обязанности — заботы и лояльности — должны исполняться добросовестно.

Ответственность может возникнуть в том случае, если специалист по недвижимости нарушает одну из этих обязанностей. Это может происходить различными способами. Наиболее распространённые нарушения в брокерской деятельности связаны с обязанностью лояльности и конфликтами интересов. Брокер по недвижимости всегда должен чётко понимать, какую сторону он или она представляет.

В случаях совместного представительства серьёзные конфликты между сторонами сделки могут даже потребовать от брокера отказаться от участия в сделке, чтобы избежать юридических осложнений.

Ответственность агента и пределы полномочий

Второй тип исков, который может возникнуть из отношений между брокером и клиентом, связан с вопросами полномочий. В целом агенту предоставляется определённый объём полномочий. Например, в контексте недвижимости брокеру может быть предоставлено ограниченное право показывать дом, но не право принимать предложение покупателя без согласия продавца.

Существует два основных вида полномочий: фактические (реальные) полномочия и мнимые (кажущиеся) полномочия. Фактические полномочия основаны на отношениях между брокером и его клиентом. Они могут быть прямыми, например, когда клиент прямо поручает показать дом. Однако полномочия могут быть и подразумеваемыми — например, право зажигать ароматические свечи или убирать помещение с целью успешного показа дома.

Если брокер превышает объём своих фактических полномочий, это может привести к проблемам. Например, если клиент поручает брокеру продать дом не дешевле чем за 500 000 долларов, а брокер принимает предложение на сумму 490 000 долларов, это будет нарушением предоставленных полномочий и может повлечь юридические последствия.

В отличие от фактических полномочий, мнимые полномочия возникают из того, как третье лицо воспринимает отношения между брокером и его клиентом. Проблемы с мнимыми полномочиями могут возникать по двум причинам: знание о представительстве и недопонимание объёма полномочий.

Во-первых, законодательство большинства штатов (а также здравый смысл) требует, чтобы брокер по недвижимости раскрывал информацию о том, кого он представляет, либо по крайней мере сообщал, что действует в качестве агента. Кроме того, если брокер представляет обе стороны сделки, он обязан раскрыть факт двойного агентства. Такое раскрытие предотвращает путаницу относительно источника полномочий.

Во-вторых, третьи лица — покупатели или            продавцы — могут неправильно понимать объём фактических полномочий агента, что приводит к юридическим проблемам. Используя предыдущий пример, если брокер принимает предложение на дом стоимостью 500 000 долларов на 10 000 долларов ниже рыночной цены, и если третья сторона не знает об ограничениях полномочий, она вправе полагать, что брокер имел право принять такое предложение от имени продавца.

Агентские отношения в сфере брокерской деятельност и создают сложные юридические проблемы, и мы надеемся, что эта статья пролила свет на типы ответственности, с которыми могут столкнуться брокеры. Хотя многие брокеры способны самостоятельно справляться с юридическими трудностями (многие брокеры и агенты по недвижимости даже имеют юридическое образование), брокерам, столкнувшимся с правовыми проблемами, следует рассмотреть возможность привлечения адвоката.

Адвокат не только поможет разобраться в юридических вопросах, возникающих в деле, но и может стать необходимым, если разбирательство дойдёт до суда. Агенты и брокеры по недвижимости, ищущие адвоката,
должны нанимать опытных специалистов по судебным спорам в сфере недвижимости с прочной репутацией в сообществе. Если вы хотите добиться успеха в судебном процессе, вам нужен профессиональный адвокат, и Юридическая фирма Юрия Мошеса готова предоставить услуги высочайшего уровня.