Эта статья является второй частью
(Часть №1)
нашей серии материалов о судебных разбирательствах в сфере брокерской деятельности, в которой рассматриваются распространённые иски, регулярно подаваемые против брокеров и агентов по недвижимости. Брокеры — это квази-юридические фигуры, которые ежедневно работают с договорами и часто выступают посредниками в коммуникации между своими клиентами и адвокатами. Такое уникальное положение регулярно подвергает их риску судебных разбирательств со стороны недовольных клиентов. Тема сегодняшней статьи — юридическое искажение фактов и мошенничество.

Брокеры по недвижимости, представляющие продавцов жилья (или одновременно представляющие покупателя и продавца), должны быть особенно осторожны, делая какие-либо заявления о фактах, касающихся продаваемого объекта. В целом большинство брокеров (по крайней мере, добросовестных) никогда сознательно не лгут и не делают серьёзных искажений информации о недвижимости. Ни один брокер не сможет долго сохранять хорошую репутацию в сообществе, если мошенничество станет основой его бизнес-модели. Тем не менее большинство искажений фактов происходит непреднамеренно, но даже они могут привести к юридическим проблемам.

Различие между мошенничеством и неосторожным искажением фактов

Неосторожное искажение фактов — это разновидность деликтной ответственности в коммерческой сфере, которую часто называют «младшей сводной сестрой» мошенничества. Мошенничество является умышленным правонарушением и возникает тогда, когда лицо делает ложное заявление о существенном факте, зная о его ложности и понимая, что другой человек будет обоснованно полагаться на это заявление.

Например, предположим, что брокер продаёт дом, зная, что у него есть серьёзная история повреждений из-за термитов, а также зная, что владелец скрыл эти повреждения фальшивой стеной (то есть брокер обладает фактическим знанием о существенном дефекте). Потенциальный покупатель прямо спрашивает о наличии прошлых повреждений от термитов (и брокер понимает, что покупатель будет полагаться на её ответ). Если брокер заявляет, что у дома нет истории повреждений от термитов, такое заявление является прямым мошенничеством.

Неосторожное искажение фактов действует аналогично мошенничеству в том смысле, что также предполагает искажение существенного факта, на который получатель информации будет полагаться. Однако в отличие от мошенничества, здесь отсутствует умысел на обман. Вместо этого неосторожное искажение возникает, когда лицо делает заявление либо безрассудно, не зная, является ли оно истинным или ложным, либо формально правдивое заявление подаётся таким образом, что вводит в заблуждение.

Возвращаясь к примеру с проверкой на термитов, предположим, что брокер не провела должную проверку и просто не знает, была ли у дома история повреждений от термитов. Если брокер заявляет, что такой истории не было, она совершает неосторожное искажение фактов. Аналогично, если брокер отвечает лишь фразой «дом недавно прошёл инспекцию, и это хороший дом», разумный покупатель может предположить, что проверка не выявила повреждений от термитов. В таком случае также имеет место неосторожное искажение. Суть этого правонарушения заключается в том, что оно применяется к ситуациям, похожим на мошенничество, но не достигающим его уровня.

Сущность неосторожного искажения фактов — более глубокий анализ

Как следует из вышеизложенного, неосторожное искажение фактов может быть доказано при наличии совокупности следующих обстоятельств:

1. заявление о факте;
2. существенность этого факта;
3. отсутствие знания или «конструктивное мошенничество» (заявление вводит в заблуждение);
4. знание о том, что на заявление будут полагаться;
5. обоснованность такого полагания.

Все эти элементы должны присутствовать, чтобы покупатель жилья мог предъявить брокеру иск о неосторожном искажении фактов. Поэтому понимание юридической сути этих элементов помогает брокерам избегать проблемных ситуаций.

Прежде всего, не каждое высказывание может повлечь ответственность за неосторожное искажение. Брокеры должны понимать разницу между утверждением факта и выражением мнения. Утверждение факта предоставляет конкретную информацию об объекте (например, отсутствие повреждений от термитов), тогда как мнение (например, «это отличная сделка») не содержит проверяемой информации. Мнения не образуют состава неосторожного искажения, поскольку покупатель должен ожидать, что брокер будет «приукрашивать» объект с целью его продажи.

Кроме того, заявление должно быть существенно важным. Существенность означает значимость информации для покупателя. Повреждения от термитов большинство людей сочли бы существенными из-за серьёзного ущерба конструкции дома. В то же время материал дверей (настоящий дуб или искусственный пластик) вряд ли будет существенным, если он не влияет на стоимость недвижимости.

Следующий важный элемент — понимание момента, когда брокер уже сделал или собирается сделать искажение фактов. Простое правило для брокеров таково: если вы не знаете ответа на вопрос покупателя, не делайте предположений — скажите, что уточните информацию у владельца и вернётесь с ответом.

Граница между неосторожным и умышленным введением в заблуждение достаточно тонка, поэтому брокеры должны проявлять максимальную осмотрительность и никогда не пытаться намеренно вводить покупателя в заблуждение или уходить от ответа. Один из известных прецедентов связан с использованием гипсокартона GE в больнице (спойлер: материал оказался крайне огнеопасным). Представители GE заявляли, что гипсокартон прошёл самые строгие огневые испытания компании, умолчав о том, что эти тесты не были сертифицированы на национальном уровне и что материал воспламенялся со скоростью около девяти метров в минуту — значительно ниже стандартов пожарной безопасности. В результате GE была признана ответственной за неосторожное искажение фактов.

Последний ключевой момент касается вопроса полагания на информацию. Он включает два аспекта: знание о полагании и обоснованность такого полагания. Во-первых, брокер должен понимать, что покупатель будет полагаться на сделанное заявление. Если покупатель, к примеру, заявляет, что планирует провести независимую проверку на наличие термитов, то он, вероятно, не будет полагаться на слова брокера.

Во-вторых, оценивается обоснованность полагания. Если брокер отвечает: «Я не знаю наверняка, но, по-моему, у дома никогда не было повреждений от термитов», покупателю будет сложнее обоснованно полагаться на такую информацию из-за её неопределённости.

Неосторожное искажение фактов — это проблема, которой брокеры должны уделять постоянное внимание. Хотя большинство подобных ситуаций можно предотвратить, обладая базовыми знаниями о юридических элементах ответственности, брокерам следует всегда проявлять осторожность при предоставлении информации по вопросам, в которых у них нет полной уверенности.

Если у вас есть дополнительные вопросы о праве, регулирующем неосторожное искажение фактов в Нью-Йорке или Нью-Джерси, либо если против вас был подан иск покупателем жилья в одном из этих штатов на основании данной теории, Юридическая фирма Юрия Мошеса будет рада рассмотреть ваше дело. Наша фирма регулярно занимается вопросами недвижимости для брокеров и предлагает бесплатные первичные консультации.