Если вы похожи на большинство людей, какая-либо форма долгов — будь то кредитная карта, автокредит, студенческий кредит или кредитная линия — необходима для управления жизнью. Однако иногда, когда ваши долги становятся значительно выше вашего дохода, вы сталкиваетесь с финансовыми трудностями. В этой статье мы обсуждаем, как управлять своими долгами, и предлагаем лучшие практики при выборе типа кредитов для покупки дома. Мы обсудим, как рассчитать коэффициент долговой нагрузки (DTI) для ипотечных целей, что поможет определить ваши долги относительно вашего дохода.

Конкретно, в этой статье мы рассмотрим следующие вопросы:

• Что такое чрезмерные обязательства относительно дохода?
• Что такое коэффициент долговой нагрузки (DTI) для ипотеки?
• Как рассчитать ваш коэффициент с помощью калькулятора DTI?
• Что такое Front-end и Back-end коэффициенты?
• Какой DTI нужен для получения ипотечного кредита?
• Где искать кредиторов для ипотеки с высоким DTI?
• Как оптимизировать ваши чрезмерные обязательства относительно дохода и увеличить шансы на кредит?
• Как понять, что кредитор не пользуется вашей ситуацией?
• FAQ по чрезмерным обязательствам относительно дохода
• Что может сделать для меня ипотечный адвокат?

Что такое чрезмерные обязательства относительно дохода?

Чрезмерные обязательства относительно дохода означают, что ваши долги значительно превышают ваш доход. Чтобы определить свои чрезмерные обязательства относительно дохода, вам нужно сначала определить ваши показатели дохода. Чаще всего вы попадёте в одну из трёх категорий ниже.

Первая категория — у вас нет дохода, и вы не можете приобрести дом с ипотекой. Если вы в этой категории, вы не сможете соответствовать требованиям ипотечного кредита, что означает, что в данный момент вы не можете позволить себе дом. Лучше всего арендовать жильё и погасить существующие долги, например студенческий кредит.

Вторая категория — высокий доход, но много долгов. Если вы в этой категории, скорее всего, вы не сможете соответствовать требованиям ипотечного кредита, или это будет слишком тяжело, что также означает, что вы не можете позволить себе дом в данный момент.

Третья категория — у вас нет чрезмерных обязательств относительно дохода. Если вы в этой категории, вы на правильном пути, чтобы приобрести дом без проблем с ипотекой.

Что такое коэффициент долговой нагрузки (DTI) для ипотеки?

Аббревиатура DTI означает «Debt to Income» — долг к доходу. Ваш коэффициент DTI является важной частью финансового здоровья. Расчёт DTI помогает понять, насколько комфортно вы справляетесь с текущими долгами, и решает, подходит ли вам кредит. При подаче на кредит кредиторы оценивают ваш DTI, чтобы определить, сможете ли вы оплачивать ещё один платёж.
Что считается хорошим DTI или здоровым соотношением долга к доходу? Общие рекомендации:

• DTI до 35%: Хорошо — ваши долги находятся на управляемом уровне относительно дохода.

Скорее всего, после оплаты всех счетов у вас остаются средства для сбережений или расходов. Кредиторы обычно предпочитают низкий DTI.

• 36%–49%: Можно улучшить.

Вы адекватно управляете долгами, но стоит рассмотреть возможность снижения DTI. Это поможет справляться с непредвиденными расходами. При подаче на кредит кредиторы могут потребовать дополнительные условия.

• 50% и более: Действуйте — у вас ограничены средства для сбережений или расходов.

Если более половины вашего дохода идёт на выплаты по долгам, у вас мало средств на сбережения или непредвиденные расходы. Кредиторы могут ограничить ваши возможности заимствования.

Как рассчитать ваш коэффициент с помощью калькулятора DTI?

Ваш коэффициент долговой нагрузки (DTI) сравнивает, сколько вы должны платить ежемесячно и сколько вы зарабатываете. Это определяет ваш уровень долговой нагрузки. DTI — это процент вашего валового ежемесячного дохода (до вычета налогов), который идёт на оплату аренды, ипотеки, кредитных карт или других долгов. Для расчёта DTI нужно:
Сначала подсчитайте ежемесячные расходы. Это может включать аренду или ипотеку, алименты, выплаты по студенческим и автокредитам, минимальные платежи по кредитным картам и другие долги. Расходы на продукты, коммунальные услуги, бензин и налоги обычно не включаются.

Далее разделите сумму всех обязательств на ваш валовый ежемесячный доход (до вычета налогов). Чтобы рассчитать годовой доход, умножьте почасовую ставку на количество часов в неделю и затем на 52. Разделите годовой доход на 12, чтобы получить месячный доход.
Результат калькулятора DTI покажет ваш коэффициент в процентах. Чем ниже DTI, тем меньше риск для кредиторов.

Что такое Front-end и Back-end коэффициенты?

Что такое front-end коэффициент в ипотеке? Front-end коэффициент, также известный как «mortgage-to-income ratio» или front-end DTI, показывает, какая часть дохода идёт на ипотеку. Рассчитывается делением предполагаемого ежемесячного платежа по ипотеке на валовый ежемесячный доход.

Что такое back-end коэффициент? Также известный как коэффициент долговой нагрузки, back-end коэффициент показывает, какая часть ежемесячного дохода идёт на погашение всех долгов. Включает ипотеку (основной долг, проценты, налоги и страхование), кредитные карты, алименты и другие выплаты по кредитам.

Какой DTI для ипотеки нужен, чтобы получить кредит?

Ваш коэффициент DTI играет ключевую роль в том, готовы ли вы и можете ли претендовать на ипотеку. Это процент дохода, который идёт на ежемесячные платежи по долгам, и помогает кредитору определить сумму возможного кредита. Для обычного кредита DTI до 36% считается хорошим для одобрения.
Для кредита FHA (Федеральная ипотечная администрация) максимальные допустимые DTI на 2019 год: 31% для платежей по жилью и 43% для всех долгов. Это означает, что ежемесячные платежи по жилью не должны превышать 31% валового дохода, а общая долговая нагрузка — 43%.

Когда речь заходит о VA-кредите (Veterans Administration) или DTI для VA-кредита, требования VA не устанавливают максимальное соотношение долга к доходу (DTI). Однако кредиторы устанавливают свои собственные максимальные требования DTI для этих ипотек. Обычно максимальный DTI для VA-кредитов составляет 41%.

Когда речь идёт о USDA-кредите или DTI для USDA-кредита, чтобы претендовать на него, средний кредитный рейтинг заявителя должен быть не ниже 620. Стандартные коэффициенты долговой нагрузки (DTI) для USDA-кредита составляют 29%/41% от валового ежемесячного дохода заявителя. Максимальный DTI по USDA-кредиту — 34%/46% от валового ежемесячного дохода.

Где искать кредиторов для ипотеки с высоким DTI?

Кредиторы хотят быть уверены, что получат свои деньги обратно (с процентами). Чтобы снизить риск дефолта, они устанавливают условия по кредитам. Условия могут включать повышенные процентные ставки или частное ипотечное страхование (PMI). PMI гарантирует возврат кредита в случае дефолта. Кредиты с PMI часто сопровождаются более высокими ежемесячными платежами. Если у покупателя высокий DTI, кредит с PMI и высокой процентной ставкой более вероятен.

Если ваш DTI низкий, хорошим источником кредита будет Fannie Mae. Для вручную проверяемых кредитов максимальный общий DTI Fannie Mae составляет 36% от стабильного ежемесячного дохода заемщика. Этот максимум можно превысить до 45%, если у заемщика хороший кредитный рейтинг.

Если ваш DTI высокий и вы ищете кредиторов для ипотеки с высоким DTI, начните поиск с более лояльных конвенциональных программ федерального правительства. FHA, USDA и VA-кредиты дают наилучшие шансы на одобрение ипотеки.

FHLMC или кредит Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corp) — это акционерная компания с государственным участием (GSE), учреждённая Конгрессом в 1970 году, чтобы поддерживать поток денег кредиторам для ипотеки и обеспечивать жильём семьи со средним доходом. Freddie Mac снижает процентные ставки по ипотеке, получаемой в банке, примерно на 0,5%, что при кредите $100,000 экономит около $12,000 за весь срок кредита.

Другой хороший вариант — FHA-кредит. Каков DTI для FHA или коэффициент долга к доходу для FHA? Согласно официальным руководствам FHA, для заемщиков обычно ограничение на front-end составляет 31%, а back-end — 43%. Но back-end может достигать 50% для некоторых заемщиков, особенно с хорошей кредитной историей и другими «компенсирующими факторами». Для FHA на 2019 год максимальные допустимые коэффициенты: 31% и 43%, то есть ежемесячные платежи по жилью не должны превышать 31% валового дохода, а общая долговая нагрузка — 43%.

Как управлять чрезмерными обязательствами относительно дохода и увеличить шансы на кредит?

Один из способов управлять чрезмерными обязательствами относительно дохода — это рефинансирование или модификация долгов при плохой кредитной истории. При плохой кредитной истории вы можете консолидировать все текущие долги в один управляемый ежемесячный платеж. Также можно использовать рефинансирование для получения наличных на любые другие разумные цели.

Другой способ освободить ипотечные возможности — это погашение долгов. Для этого нужно проанализировать свои финансы, определить необходимые и ненужные расходы и направить сэкономленные средства на погашение долгов.

Как понять, что кредитор не пользуется вашей ситуацией?

Существует три типичные ошибки кредиторов при DTI, которые могут повредить вам:

• Использование неверного индекса. Для ипотек с регулируемой ставкой (ARM) индекс может быть неправильным, если учтён неверный день. Кредитор мог не учесть достаточно времени для правильной ставки.
• Добавление неверной маржи. Маржа — это прибыль кредитора, добавляемая к процентной ставке. Маржа может быть 2% или 5%. Даже если ошибка небольшая, она может стоить вам значительную сумму за срок кредита.
• Человеческая ошибка. Неправильное преобразование ставок или неверный ввод чисел часто приводит к системным ошибкам.
  Если такие ошибки происходят, стоит рассмотреть смену кредитора. Можно ли сменить кредитора после подписания документов? Да, для некоторых ипотек после подписания документов есть право на отмену (right of rescission), в основном для не связанной с покупкой недвижимости ипотеки.

Для смены кредитора важно избегать хищнических кредиторов. Хищническое кредитование убеждает заемщиков согласиться на несправедливые условия. Вместо этого нужен честный и опытный адвокат по недвижимости, знакомый с финансированием, DTI и калькулятором DTI, который поможет выбрать подходящий кредит под ваши нужды.

БОНУС: Декларируемый доход для избежания проблем с DTI

Один из способов избежать проблем с DTI — это кредиты с декларируемым доходом. В таких кредитах кредитор не проверяет доход через зарплатные ведомости, W-2 или налоговые декларации. Заемщик просто указывает доход. Эти кредиты обычно предназначены для самозанятых или тех, кто затрудняется подтвердить доход. Они доступны клиентам с разной кредитной историей. Требования включают стабильную работу, хорошие резервы, высокий FICO и обычно не менее 40% доли собственности. Доступность варьируется по штатам и округам.

Другой способ — кредиты, обеспеченные активами. Кредит на основе активов (ABL) — это финансирование, обеспеченное активами компании, часто в виде револьверной кредитной линии, позволяющей компании использовать активы для покрытия расходов и инвестиций.

[show_faq title=»FAQ по чрезмерным обязательствам относительно дохода»]

Что может сделать для меня ипотечный адвокат?

Хороший и честный ипотечный адвокат, а не адвокат хищнического кредитора, поможет снизить ваш DTI. Он проанализирует ваши финансы и долги и составит план выхода из финансовых проблем, зная различные доступные кредиты, включая FHA и DTI для них.

Квалифицированный ипотечный юрист из юридической фирмы Юрия Мошеса обладает необходимыми знаниями, опытом и квалификацией для решения этой задачи. Они помогают покупателям жилья в районе Нью-Йорка, включая все его районы (Манхэттен, Бруклин, Куинс, Бронкс и Статен-Айленд), а также в Северном Нью-Джерси, Лонг-Айленде и северной части штата Нью-Йорк.

Отказ от ответственности:
Вышеизложенное не является юридической или финансовой консультацией и предоставляется исключительно в информационных целях. Пожалуйста, проконсультируйтесь со своим финансовым специалистом по любым финансовым вопросам.