Принцип caveat emptor («покупатель должен быть осмотрителен») подытоживает многие сделки, особенно в сфере недвижимости. Покупка дома или иной недвижимости — это крупное решение и потенциально рискованное предприятие, если вы не до конца понимаете процесс. Например, знаете ли вы, что продавец обязан раскрыть определённую информацию о недвижимости, которую он выставляет на продажу?

Однако ориентироваться на рынке недвижимости вовсе не обязательно «на ощупь». Опытный адвокат по недвижимости поможет вам разобраться в том, что необходимо знать о раскрытии информации при сделках с недвижимостью. Свяжитесь с нами для бесплатной консультации, чтобы определить, какая юридическая поддержка вам необходима для вашей сделки.

Понимание раскрытия информации о недвижимости в Нью-Йорке

По закону продавец обязан раскрыть потенциальному покупателю определённые аспекты истории объекта недвижимости. Это может касаться широкого круга вопросов и фактов, но в любом случае даёт вам возможность узнать как можно больше до закрытия сделки. Вы увидите, как продавец обслуживал объект, а также узнаете о возможных проблемах, влияющих на недвижимость (например, дефектные или недостаточные ремонты и улучшения и т.д.). Раскрытие информации также обеспечивает продавцам определённую правовую защиту, поскольку покупатель заранее уведомляется о потенциальных проблемах объекта.

В сфере недвижимости в Нью-Йорке существует пять основных областей, на которые следует обратить внимание при изучении раскрытия информации:

1. Как продавец должен осуществлять раскрытие информации о недвижимости
2. Что продавец обязан раскрыть потенциальному покупателю
3. Раскрытие информации и инспекция: в чём разница
4. Когда покупатель получает документы о раскрытии информации
5. Обязательные раскрытия информации о недвижимости в Нью-Йорке

Ниже мы подробно рассмотрим каждую из этих тем.

1. Как продавец должен раскрывать информацию о недвижимости?

Как выглядит документ о раскрытии информации? Заявления о раскрытии информации собственником могут быть достаточно простыми и представлять собой перечень стандартных вопросов с ответами «да/нет», которые продавец отмечает в отношении объекта. Такие вопросы и документы, как правило, составляются в письменной форме риэлторскими компаниями и оформляются как заявление о раскрытии информации. Продавец затем отвечает на вопросы о состоянии недвижимости и других аспектах, затрагиваемых в документах о раскрытии информации. Обычно таких документов несколько.

Переписка (письма, электронные письма и т.д.) между продавцом и предыдущими сторонами, касающаяся объекта недвижимости, также подлежит раскрытию. Продавец может нести ответственность за информацию, раскрытую в документах, в течение срокa до десяти лет. Именно поэтому продавцам важно — а покупателям выгодно — быть максимально подробными и честными при раскрытии информации. Невыполнение требований может повлечь штрафы и иные юридические последствия.

2. Что продавец должен раскрыть потенциальному покупателю?

Существует ряд типичных сведений, которые обычно включаются в заявление о раскрытии информации продавцом, в том числе:

• Ремонт и реконструкция недвижимости
• Произведённые ремонтные работы
• Проблемы с вредителями
• Смертельные случаи в объекте недвижимости
• Неблагоприятные факторы по соседству
• Споры о границах участка
• Залоги или иные финансовые обременения объекта

Законы о раскрытии информации различаются в разных штатах. В Калифорнии действуют одни из самых строгих требований в США, тогда как в Нью-Йорке ранее существовали одни из самых мягких правил, фактически основанные на принципе «покупатель должен быть осмотрителен». Ранее продавцы не были обязаны раскрывать дефекты недвижимости. Однако благодаря судебным решениям, таким как Laxer v. Edelman (75 A.D. 3d 584 (2d Dept. 2010)), а также принятию Закона о раскрытии состояния недвижимости (Property Condition Disclosure Act, N.Y. Real Prop. Law §§ 460–467), покупатели сегодня обладают значительно большей правовой защитой.

Дело Laxer v. Edelman возлагает на продавца ответственность за ущерб, понесённый покупателем, если продавец намеренно скрыл или не раскрыл дефект, повлёкший убытки. В соответствии с PCDA, продавец обязан раскрыть определённую информацию либо выплатить покупателю компенсацию в размере 500 долларов США при закрытии сделки. Многие продавцы предпочитают выплатить этот кредит, а не раскрывать требуемую информацию. Подробнее о раскрытии информации и введении в заблуждение вы можете узнать здесь.

3. Раскрытие информации и инспекция

Частый вопрос со стороны покупателей: заменяет ли раскрытие информации проведение инспекции? Важно понимать, что это не одно и то же. Раскрытие информации — это набор документов, подготовленных продавцом или его агентом, в которых указываются определённые сведения об объекте. Однако это не гарантирует, что продавец раскрыл всё или что ему известны все проблемы недвижимости. Именно поэтому проводится профессиональная инспекция. Лицензированный инспектор может выявить проблемы, ранее неизвестные или незаметные, такие как плесень или скрытые структурные дефекты.

4. Когда покупатель получает документы о раскрытии информации?

Как правило, покупатель получает обязательные документы о раскрытии информации после достижения соглашения. Если покупателя что-то не устраивает, он вправе отказаться от сделки. Некоторые продавцы предоставляют такие документы ещё до получения предложения. Заблаговременное раскрытие потенциальных проблем экономит время и снижает риски срыва сделки на этапе закрытия (эскроу).

В свою очередь, покупатель должен внимательно изучить документы, задать вопросы по всем неясным моментам и затем подписать форму, подтверждая понимание прочитанного. Опытный адвокат по недвижимости поможет вам разобраться в содержании документов и ответит на все вопросы. Свяжитесь с одним из адвокатов Moshe’s Law для бесплатной консультации.

5. Обязательные раскрытия информации в Нью-Йорке

Существуют сведения, которые по закону обязательно должны быть раскрыты. К наиболее важным относятся:

• Смерть в доме: в определённых случаях (например, убийства или гибель детей в бассейне) информация подлежит раскрытию.
• Неблагоприятные факторы по соседству: визуальные или экологические неудобства, запахи и т.п.
• Опасности: нахождение в зоне затопления, использование свинцовой краски, асбеста и других опасных материалов.
• Информация о ТСЖ (HOA): правила и ограничения, касающиеся содержания и изменений недвижимости.
• Ремонтные работы: сведения о прошлых ремонтах для дополнительной проверки инспектором.
• Повреждения водой: могут влиять на конструктивную целостность и здоровье жильцов.
• Отсутствующие элементы: осветительные приборы, техника и иные предметы, если иное не согласовано заранее.
• Прочее: например, расположение объекта в историческом районе с особыми требованиями к сохранению.

6. Что делать, если продавец солгал?

Хотя умышленный обман встречается нечасто, такая возможность существует. Владение недвижимостью связано с определёнными рисками, поэтому крайне важно заручиться поддержкой квалифицированного адвоката, чтобы сделка с недвижимостью прошла максимально гладко.

Свяжитесь с нами в чате или заполните форму для записи на приём к одному из квалифицированных адвокатов Moshe’s Law, и мы поможем вам сделать первый шаг на пути к уверенной покупке недвижимости.