Поскольку COVID-19 повлиял не только на рынок труда и экономику Нью-Йорка, он неизбежно привел и к потере рабочих мест. В связи с окончанием выплат пособий по безработице в штате Нью-Йорк многие домовладельцы по-прежнему остаются без работы, израсходовали большую часть своих сбережений и, к сожалению, не в состоянии выплачивать ежемесячную ипотеку. Хотя некоторые домовладельцы с федеральными ипотечными кредитами могут быть защищены от обращения взыскания в силу федерального закона CARES Act, большинство владельцев недвижимости с частными и нефедеральными ипотечными кредитами сталкиваются с серьезной проблемой лишения права выкупа.

В данной статье рассматривается, что делать при получении уведомления о лишении права выкупа, как подготовить заверенный ответ на иск о лишении права выкупа в Нью-Йорке, а также обсуждаются встречные иски по делу о лишении права выкупа.

Понимание процесса обращения взыскания

Возможно, вы говорите себе: «Мне вручили документы о лишении права выкупа. Мне грозит обращение взыскания. Мне нужна помощь, чтобы понять, как ответить на повестку по делу о лишении права выкупа и как бороться с лишением права выкупа в Нью-Йорке». Первый шаг — изучить процесс обращения взыскания.

Согласно законодательству штата Нью-Йорк, держатель ипотеки обязан направить заемщику 90-дневное предварительное уведомление о лишении права выкупа как минимум за 90 дней до начала судебного процесса. Уведомление должно быть отправлено как обычной, так и заказной почтой. Это дает заемщику возможность связаться с ипотечной компанией до начала процесса обращения взыскания.

Что представляет собой данный процесс? Процесс обращения взыскания — это юридическая процедура, которой кредитор обязан строго следовать для того, чтобы банк или иное кредитное учреждение могло получить право владения недвижимостью. Как правило, заемщик должен просрочить платежи более чем на 90 дней, прежде чем может быть инициировано обращение взыскания. Процесс включает строгие сроки и требования к подаче документов, и если кредитор их нарушает, он может утратить или отложить свое право на обращение взыскания. Важно отметить, что процесс носит судебный характер, то есть все действия осуществляются исключительно через суд.

Это означает, что получение уведомления о лишении права выкупа не дает банку или кредитору автоматического права изъять недвижимость. У заемщика есть определенный период времени, в течение которого он может попытаться урегулировать ситуацию, погасить задолженность или вступить в переговоры с банком, что может приостановить или полностью прекратить процедуру обращения взыскания.

Поскольку процесс является судебным и строго регламентированным, крайне важно иметь специалиста, который будет защищать ваши интересы, разбираться в сроках, процедурах и возможностях остановки обращения взыскания до проведения аукциона. Процедура сложна, и только опытный адвокат по делам о лишении права выкупа может дать детальные разъяснения. Поэтому настоятельно рекомендуется как можно скорее проконсультироваться с адвокатом по защите от обращения взыскания.

Ваш адвокат может предложить способы борьбы с лишением права выкупа в Нью-Йорке

Получение документов о лишении права выкупа — крайне неприятная ситуация. Ниже приведены три базовых шага, которые следует учитывать при ответе на иск о лишении права выкупа.

Немедленно наймите адвоката по делам о лишении права выкупа

Рекомендуется нанять адвоката, специализирующегося на защите от обращения взыскания, который сможет оценить ваши варианты до подачи ответа в суд.

Процесс обращения взыскания сложен, и все документы, ходатайства и ответы должны быть надлежащим образом поданы в суд. Адвокат, имеющий опыт анализа сотен образцов ответов на иски о лишении права выкупа, сможет правильно и грамотно подготовить ваш ответ.

Не рекомендуется просто скачивать образцы ответов из интернета. Каждая ситуация индивидуальна, и только опытный адвокат способен корректно изложить факты и обстоятельства вашего дела.

Кроме того, адвокат может предложить альтернативные стратегии, такие как короткая продажа, которая может быть менее разрушительной для вашей кредитной истории, чем обращение взыскания.

В ответе на иск о лишении права выкупа следует рассмотреть встречные требования

Помимо общего отрицания иска, вы можете заявить встречные требования. Например, если кредитор допустил введение в заблуждение или мошенничество, либо нарушил законодательство, включая Закон о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA).

Проверьте, были ли вы надлежащим образом уведомлены

Неправильное вручение повестки может служить основанием для защиты. Адвокат сможет определить, было ли уведомление осуществлено в соответствии с законом, и при необходимости оспорить его.

Как ответить на повестку о лишении права выкупа

• Новый образец ответа по делу о лишении права выкупа в Нью-Йорке
• Пример письменного ответа на повестку о лишении права выкупа

Если вы получили повестку по почте, у вас есть 30 календарных дней для подачи ответа. В ответе вы излагаете свои возражения и причины невозможности выплаты кредита.

1. Отсутствие процессуальной правоспособности истца (lack of standing).
2. Отсутствие права на обращение взыскания.
3. Истечение срока исковой давности (CPLR § 213(4)).
4. Неопределенность условий нарушения по обратной ипотеке.
5. Нарушение условий уведомления о дефолте.

Если вы не подадите ответ своевременно, суд может вынести заочное решение против вас, и восстановить ваши права впоследствии будет крайне сложно.

Мне грозит лишение права выкупа. Что делать?

Процесс обращения взыскания технически сложен, поэтому важно нанять адвоката, обладающего практическим опытом ведения таких дел. Только квалифицированный адвокат сможет объяснить временные рамки процесса и предложить оптимальную стратегию защиты.

Квалифицированные адвокаты Юридической фирмы Юрия Мошеса оказывают помощь домовладельцам в Нью-Йорке (Манхэттен, Бруклин, Куинс, Бронкс и Статен-Айленд), а также в Северном Нью-Джерси, на Лонг-Айленде и в северной части штата Нью-Йорк.