Большинство споров в сфере недвижимости носят судебный характер, являются узкоспециализированными и, к сожалению, требуют юридической консультации и помощи адвоката по недвижимости. Важно понимать, какие виды споров в сфере недвижимости могут возникнуть и какие варианты правовой защиты вам доступны.

Чем занимается адвокат по недвижимости?

Когда вам нужен адвокат по недвижимости? Адвокат по недвижимости особенно рекомендуется в случаях, когда правовой вопрос является сложным. Некоторые менее распространённые ситуации могут включать:

• Права на нефть и газ
• Прибрежные (водные) права (доступ к воде)
• Недвижимость на побережье
• Сервитуты
• Приобретательная давность
• Историческая недвижимость
• Охраняемая недвижимость (например, сельскохозяйственные земли)
• Споры по зонированию и/или использованию земли

Однако наиболее распространённые проблемы часто связаны со спорами о границах участков и сделками купли-продажи недвижимости, включая процесс закрытия сделки.

Споры о границах собственности

Спор о границах участка или заборе между соседями возникает, когда у вас и вашего соседа разные представления о границах вашей собственности. Что вызывает такие споры? Иногда причина носит технический характер — например, в правоустанавливающих документах вашего соседа указано владение тем же участком земли, который, согласно вашим документам, принадлежит вам. В таких случаях вам потребуется юридическая помощь адвоката, специализирующегося на имущественных спорах.

Если вы не можете урегулировать спор с соседями мирным путём, вам понадобится опытный адвокат по недвижимости, который будет представлять ваши интересы. Споры о границах собственности не всегда решаются простым межеванием. Часто возникает вопрос: «Кто оплачивает услуги геодезиста при споре о границах участка?» Ответ во многом зависит от опыта вашего адвоката.

Если переговоры не дают результата, может потребоваться подача иска в суд. Как правило, существуют два основных вида исков, связанных с пограничными спорами.

Первый — иск о продолжающемся нарушении границ (незаконном пользовании землёй) или выселении. В таком иске вы просите суд признать, что сосед незаконно использует вашу землю, и обязать его убрать себя и своё имущество. В некоторых случаях это также может привести к взысканию денежной компенсации, особенно если вы докажете, что стоимость вашей недвижимости снизилась из-за длительного и постоянного нарушения.

Второй — иск о вынесении декларативного судебного решения. Такой иск позволяет судье определить, кому на законных основаниях принадлежит спорный участок. Это менее агрессивная форма судебного разбирательства, так как она обычно не предусматривает денежную компенсацию, а лишь правовую оценку на основе документов и законодательства.

Вместо суда ваш адвокат по недвижимости может предложить альтернативные способы разрешения споров — например, медиацию или арбитраж. Однако если дело всё же доходит до суда, ваш адвокат должен иметь опыт в подобных делах. Поэтому важно обращаться к юристам, специализирующимся именно на спорах о границах собственности.

Сделки с недвижимостью

Одним из самых распространённых случаев обращения к адвокатам по недвижимости являются сделки купли-продажи недвижимости.

Если вы продаёте собственный дом в штате Нью-Йорк, недостаточно просто выставить табличку «Продаётся». Вам потребуется юридическая помощь специалиста, разбирающегося в законодательстве о недвижимости.

В первую очередь адвокат продавца подготавливает договор купли-продажи. Обычно используется стандартная форма, к которой добавляется дополнительное соглашение с условиями, согласованными с покупателем.

После согласования условий обе стороны подписывают договор, а покупатель вносит задаток. В штате Нью-Йорк он обычно составляет 10% от стоимости покупки и хранится на эскроу-счёте адвоката продавца. Если покупатель откажется от сделки без оснований, предусмотренных договором, задаток может быть утрачен.

Представительство покупателя

Если вы покупаете дом, вам необходим опытный адвокат по недвижимости, который будет представлять ваши интересы. Адвокат не только взаимодействует с инспектором недвижимости, но и ведёт переговоры с продавцом при возникновении проблем.

Элитная недвижимость может быть обременена залогами, исками или судебными решениями. Профессиональная проверка прав собственности (title search) — лучший способ убедиться, что эти проблемы не перейдут к покупателю.

Перед подачей предложения о покупке настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатом. Неправильно составленное предложение может быть отклонено или привести к негативным последствиям после его принятия.

Процесс закрытия сделки

Независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, закрытие сделки — самый важный этап. Вам потребуется опытный адвокат по закрытию сделок с недвижимостью.

Адвокат проверяет отчёт о праве собственности, готовит все документы (включая акт передачи и налоговые формы), рассчитывает суммы, подлежащие оплате, и представляет вас на закрытии сделки, следя за корректностью всех расчётов и подписей.

В Law Office of Yuriy Moshes, P.C. мы обладаем обширным опытом и по праву считаемся одной из ведущих юридических фирм по недвижимости в Нью-Йорке. Мы представляем интересы покупателей и продавцов во всех районах Нью-Йорка, на Лонг-Айленде, в северной части штата Нью-Йорк и в Северном Нью-Джерси.

Если вы продаёте, покупаете недвижимость или нуждаетесь в адвокате по имущественным спорам — свяжитесь с Law Office of Yuriy Moshes, P.C.