1. Помещения. Продавец обязуется продать и передать, а Покупатель обязуется приобрести имущество вместе со всеми зданиями и улучшениями на нем, в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости
«Помещения»), более подробно описанное на отдельной странице с пометкой «Приложение А», приложенной к настоящему документу и являющейся его частью, а также именуемой: Адрес улицы: Обозначение налоговой карты:Вместе с правом собственности Продавца и его правами, если таковые имеются, на земельный участок, расположенный в русле любой улицы или шоссе, открытой или предлагаемой к строительству, примыкающей к Помещению до его центральной линии, включая любые права Продавца на любую невыплаченную сумму, присужденную в связи с любым изъятием в результате принудительного отчуждения и/или за любой ущерб, причиненный Помещению в связи с изменением уровня любой улицы или шоссе. Продавец обязуется предоставить Покупателю без дополнительных затрат при Заключении сделки (как определено ниже) или впоследствии, по требованию, любые документы, которые Покупатель может обоснованно потребовать для передачи такого права собственности, а также для уступки и взыскания такой суммы или возмещения ущерба. Такие положения требуют внимательной проверки договора недвижимости перед Закрытием сделки.
2. Движимое имущество. В данную продажу также включены все предметы движимого имущества, которые в настоящее время являются частью или частью Помещения, если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости, если иное специально не оговорено ниже. Продавец заявляет и гарантирует, что на момент Закрытия сделки они будут оплачены и принадлежат Продавцу, свободны от всех залогов и обременений, за исключением любой существующей ипотеки, которая может быть предметом данной продажи. К ним относятся, помимо прочего, сантехника, отопление, освещение и кухонное оборудование, люстры, шкафы и столешницы для ванной и кухни, каминные полки, зеркала, выключатели и дверная фурнитура, жалюзи, оконные драпировки, шторы, москитные сетки, навесы, противопожарные окна, противопожарные двери, оконные ящики, почтовый ящик, телевизионные антенны, флюгер, флагшток, насосы, кустарники, ограждения, уличные скульптуры, сарай для инструментов, посудомоечная машина, стиральная машина, сушилка для белья, измельчитель мусора, плита, духовой шкаф, встроенная микроволновая печь, холодильник, морозильник, кондиционеры и их установки, ковровое покрытие и встроенная техника, не исключенные ниже (ненужное зачеркнуть). Состояние «как есть», но только в той мере, в которой оно в настоящее время присутствует в помещении.
В продажу не включены мебель, предметы домашнего обихода и телевизоры, если иное прямо не указано в договоре.
Condominiums (condos) and cooperatives (co-ops) offer distinct ownership experiences. Condos involve direct ownership of a unit within a larger building, while co-ops involve owning shares in a corporation that owns the building, granting the right to occupy a unit.
Understanding these differences is crucial when considering which type of property is the right fit.
5 Corporate Documents
Purchaser has examined and is satisfied with, or except as to any matter represented in this Contract by Seller) accepts and assumes the risk of not having examined, the Lease, the Corporation’s Certificate of Incorporation, By-laws, House Rules, minutes of shareholders’ and directors’ meetings, most recent audited financial statement and most recent statement of tax deductions available to the Corporation’s shareholders under Internal Revenue Code («IRC») $216 (or any successor statute).
6 Required Approval and References
6.1 This sale is subject to the unconditional consent of the Corporation.
6.2 Purchaser shall in good faith:
6.2.1 submit to the Corporation or the Managing Agent an application with respect to this sale on the form required by the Corporation, containing such data and together with such documents as the Corporation requires, and pay the applicable fees and charges that the Corporation imposes upon Purchaser. All of the foregoing shall be submitted within 10 business days after the Delivery Date, o1, if T 1.20.1 or 1.20.2 applies and the Loan Commitment Letter is
required by the Corporation, within 5 business days after the earlier of i) the Loan Commitment Date (defined in 1 1.2 1) o1 11) the date of receipt of the Loan Commitment Letter (defined in | 18.1.2);
6.2.2 attend (and cause any Proposed Occupant to attend) one or more personal ‘interviews, as requested by the Corporation; and
6.2.3 promptly submit to the Corporation such further references, data and documents reasonably requested by the Corporation.
6.3 Either Party, after learning of the Corporation’s decision, shall promptly advise the other Party thereof. If the Corporation has not made a decision on or before the Scheduled Closing Date, the Closing shall be adjourned for 30 business days for the purpose of obtaining such consent. If such consent is not given by such adjourned date, either Party may cancel this Contract by Notice, provided that the Corporation’s consent is not issued before such Notice of cancellation is given. If such consent is refused at any time, either Party may cancel this Contract by Notice. In the event of cancellation pursuant to this I 6.3, the Escrowee shall refund the Contract Deposit to Purchaser
Кондоминиумы (кондоминиумы) и кооперативы (кооперативы) предлагают разные варианты владения жилой недвижимостью в Нью-Йорке.Кондоминиумы подразумевают прямое владение квартирой в более крупном здании, в то время как кооперативы подразумевают владение акциями корпорации, которой принадлежит здание, что дает право занимать квартиру. Понимание этих различий крайне важно при выборе подходящего типа недвижимости.
5. Корпоративные документы
Покупатель изучил и удовлетворен, или (за исключением любого вопроса, представленного в настоящем Договоре Продавцом) принимает и берет на себя риск не изучения Договора аренды, Свидетельства о регистрации Корпорации, Устава, Правил внутреннего распорядка, протоколов собраний акционеров и директоров, последнего проверенного финансового отчета и последнего отчета о налоговых вычетах, доступных акционерам Корпорации в соответствии с Налоговым кодексом США («IRC») 216 (или любым последующим законом). Изучение таких документов является важной частью проверки договора недвижимости.
6. Требуемые согласования и рекомендации кооператива
6.1 Настоящая продажа осуществляется при условии безоговорочного согласия Корпорации, в соответствии с условиями договора.
6.2 Покупатель добросовестно обязуется:
6.2.1 представить Корпорации или Управляющему Агенту заявку в отношении настоящей продажи по форме, требуемой Корпорацией, содержащую такие данные и вместе с такими документами, которые требует Корпорация, и оплатить применимые сборы и платежи, которые Корпорация взимает с Покупателя. Все вышеперечисленное должно быть представлено в течение 10 рабочих дней после Даты поставки, если применяется пункт 1.20.1 или 1.20.2 и имеется Письмо-обязательство по кредиту.
по требованию Корпорации, в течение 5 рабочих дней после наступления более ранней из следующих дат: i) Даты обязательства по предоставлению кредита (определенной в пункте 11.21) или 111) даты получения Письма об обязательстве по предоставлению кредита (определенной в пункте 18.1.2);
6.2.2 присутствовать (и обеспечить присутствие любого Предполагаемого арендатора) на одном или нескольких личных собеседованиях по запросу Корпорации; и
6.2.3 незамедлительно предоставлять Корпорации любые дополнительные справки, данные и документы, обоснованно запрошенные Корпорацией.
6.3 Любая из Сторон, узнав о решении Корпорации, должна незамедлительно уведомить об этом другую Сторону. Если Корпорация не приняла решение до или в установленную Дату закрытия сделки, Закрытие сделки откладывается на 30 рабочих дней для получения такого согласия. Если такое согласие не будет дано к такой отложенной дате, любая из Сторон может расторгнуть настоящий Договор путем направления Уведомления, при условии, что согласие Корпорации не будет дано до получения такого Уведомления о расторжении. В случае отказа в таком согласии любая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор, направив Уведомление. В случае расторжения в соответствии с пунктом 6.3 настоящего Договора, эскроу-агент обязан вернуть Покупателю сумму Депозита по Договору. Такие процедуры и сроки должны учитываться при проверке договора купли-продажи недвижимости.
3. Цена покупки. Цена покупки по договору составляет $.
(b) За вычетом основного долга, невыплаченного по существующей ипотеке на дату
настоящего, оплату которой Покупатель принимает на себя путем присоединения к договору:
$
3. Purchase Price. The purchase price is $
(a) On the signing of this contract, by Purchaser’s CERTIFIED check payable to the
Escrowee (as hereinafter defined), subject to collection, the receipt of which is hereby
acknowledged, to be held in escrow pursuant to paragraph 6 of this contract (the
“Downpayment”):
$
(b) By allowance for the principal amount unpaid on the existing mortgage on the date
hereof, payment of which Purchaser shall assume by joinder in the deed:
$
(c) By a purchase money note and mortgage from Purchaser to Seller:
$
(d) Balance at Closing in accordance with paragraph 7:
A mortgage contingency, also known as a financing or loan contingency, is a clause in a real estate purchase agreement that allows a buyer to withdraw from the contract without penalty if they are unable to secure a mortgage loan within a specified timeframe.
This clause protects the buyer’s earnest money deposit and allows them to avoid legal repercussions if financing falls through.
8. Mortgage Commitment Contingency. (Delete paragraph if inapplicable. For explanation, see: NOTES ON MORTGAGE COMMITMENT CONTINGENCY CLAUSE.)
(a) The obligation of Purchaser to purchase under this contract is conditioned upon issuance, on or before 45 days after a fully executed copy of this contract is given to Purchaser or Purchaser’s attorney in the manner set forth in paragraph 25 or subparagraph 8(j) (the “Commitment Date”), of a written commitment from an Institutional Lender pursuant to which such Institutional Lender agrees to make a first mortgage loan, other than a VA, FHA or
other governmentally insured loan, to Purchaser, at Purchaser’s sole cost and expense, of $555,750.00 for a term of at least 30 years (or such lesser sum or
shorter term as Purchaser shall be willing to accept) at the prevailing fixed or adjustable rate of interest and on other customary commitment terms (the “Commitment”). To the extent a Commitment is conditioned on the sale of Purchaser’s current home, payment of any outstanding debt, no material adverse change in Purchaser’s financial condition or any other customary conditions, Purchaser accepts the risk that such conditions may not be met; however, a commitment conditioned on the Institutional Lender’s approval of an appraisal shall not be deemed a “Commitment” hereunder until an appraisal is approved (and if that does not occur before the Commitment Date Purchaser may cancel under subparagraph 8(e) unless the Commitment Date is
extended). Purchaser’s obligations hereunder are conditioned only on issuance of a Commitment. Once a Commitment is issued, Purchaser is bound under this contract even if the lender fails or refuses to fund the loan for any reason.
(b) Purchaser shall (i) make prompt application to one or, at Purchaser’s election, more than one Institutional Lender for such mortgage loan, (ii) furnish accurate and complete information regarding Purchaser and members of Purchaser’s family, as required, (iii) pay all fees, points and charges required in connection with such application and loan, (iv) pursue such application with diligence, and (v)
cooperate in good faith with such Institutional Lender(s) to obtain a Commitment. Purchaser shall accept a Commitment meeting the terms set forth in
subparagraph 8(a) and shall comply with all
requirements of such Commitment (or any other commitment accepted by Purchaser). Purchaser shall furnish Seller with a copy of the Commitment promptly after receipt thereof.
(c) (Delete this subparagraph if inapplicable) Prompt submission by Purchaser of an application to a mortgage broker registered pursuant to Article 12-D
of the New York Banking Law (“Mortgage Broker”) shall constitute full compliance with the terms and conditions set forth in subparagraph 8(b)(i), provided
that such Mortgage Broker promptly submits such application to such Institutional Lender(s). Purchaser shall cooperate in good faith with such Mortgage Broker to obtain a Commitment from such Institutional Lender(s).
(d) If all Institutional Lenders to whom applications were made deny such applications in writing prior to the Commitment Date, Purchaser may cancel this contract by giving Notice thereof to Seller, with a copy of such denials, provided that Purchaser has complied with all its obligations under this paragraph 8.
(e) If no Commitment is issued by an Institutional Lender on or before the Commitment Date, then, unless Purchaser has accepted a written commitment
from an Institutional Lender that does not conform to the terms set forth in subparagraph 8(a), Purchaser may cancel this contract by giving Notice to Seller
within 5 business days after the Commitment Date, provided that such Notice includes the name and address of the Institutional Lender(s) to whom application was made and that Purchaser has
complied with all its obligations under this paragraph 8.
(f) If this contract is canceled by Purchaser pursuant to subparagraphs 8(d) or (e), neither party shall thereafter have any further rights against, or obligations or liabilities to, the other by reason of this contract, except that the Downpayment shall be promptly refunded to Purchaser and except as set forth in paragraph 27.
(g) If Purchaser fails to give timely Notice of cancellation or if Purchaser accepts a written commitment from an Institutional Lender that does not conform to the terms set forth in subparagraph 8(a), then Purchaser shall be deemed to have waived
Purchaser’s right to cancel this contract and to receive a refund of the Downpayment by reason of the contingency contained in this paragraph 8.
(h) If Seller has not received a copy of a commitment from an Institutional Lender accepted by Purchaser by the Commitment Date, Seller may cancel this contract by giving Notice to Purchaser within 5 business days after the Commitment Date, which cancellation shall become effective unless Purchaser delivers a copy of such commitment to Seller within 10 business days after the Commitment Date. After such cancellation neither party shall have any further rights against, or obligations or liabilities to, the other by reason of this contract, except that the Downpayment shall be promptly refunded to Purchaser (provided Purchaser has complied with all its obligations under this paragraph 8) and except as set forth in paragraph 27.
(i) For purposes of this contract, the term “Institutional Lender” shall mean any bank, savings bank, private banker, trust company, savings and loan association, credit union or similar banking institution whether organized under the laws of this state, the United States or any other state, foreign banking
corporation licensed by the Superintendent of Banks of New York or regulated by the Comptroller of the Currency to transact business in New York State; insurance company duly organized or licensed to do
business in New York State; mortgage banker licensed pursuant to Article 12-D of the Banking Law; and any instrumentality created by the United States or any state with the power to make mortgage loans.
(j) For purposes of subparagraph 8(a), Purchaser shall be deemed to have been given a fully executed copy of this contract on the third business day following the date of ordinary or regular mailing, postage prepaid.
8. Обязательства по ипотечному кредиту. (Удалите абзац, если он не применим. Для получения объяснений см.: ПРИМЕЧАНИЯ К ПУНКТУ ОБ УСЛОВНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУ.)
(b) Покупатель должен (i) незамедлительно подать заявку одному или, по выбору Покупателя, нескольким Институциональным кредиторам на получение такого ипотечного кредита, (ii) предоставить точную и полную информацию о Покупателе и членах семьи Покупателя по мере необходимости, (iii) оплатить все сборы, платежи и платежи, требуемые в связи с таким заявлением и кредитом, (iv) тщательно рассмотреть такое заявление и (v)
(c) (Удалить этот подпункт, если он не применим) Незамедлительная подача Покупателем заявления ипотечному брокеру, зарегистрированному в соответствии со статьей 12-D
Закона о банковской деятельности штата Нью-Йорк («Ипотечный брокер»), представляет собой полное соблюдение условий, изложенных в подпункте 8(b)(i), при условии, что такой Ипотечный брокер незамедлительно подает такое заявление такому(им) Институциональному(ым) Кредитору(ам). Покупатель обязуется добросовестно сотрудничать с таким Ипотечным брокером для получения Обязательства от такого(их) Институционального(ых) Кредитора(ов).
(d) Если все Институциональные Кредиторы, которым были поданы заявления, отклонят такие заявления в письменной форме до Даты принятия обязательств, Покупатель может расторгнуть настоящий договор, направив Продавцу Уведомление об этом с копией таких отказов, при условии, что Покупатель выполнил все свои обязательства в соответствии с настоящим пунктом 8.
(f) Если этот договор расторгнут Покупателем в соответствии с подпунктами 8(d) или (e), ни одна из сторон впоследствии не будет иметь никаких дальнейших прав или обязательств или ответственности перед другой по причине этого договора, за исключением того, что первоначальный взнос должен быть незамедлительно возвращен Покупателю и за исключением случаев, изложенных в пункте 27.
(h) Если Продавец не получил копию обязательства от Институционального кредитора, принятого Покупателем к Дате принятия обязательства, Продавец может расторгнуть этот договор, направив Уведомление Покупателю в течение 5 рабочих дней после Даты принятия обязательства, и такое расторжение вступит в силу, если Покупатель не предоставит копию такого обязательства Продавцу в течение 10 рабочих дней после Даты принятия обязательства. После такого расторжения ни одна из сторон не будет иметь никаких дальнейших прав или обязательств или ответственности перед другой по причине этого договора, за исключением того, что первоначальный взнос должен быть незамедлительно возвращен Покупателю (при условии, что Покупатель выполнил все свои обязательства в соответствии с настоящим пунктом 8) и за исключением случаев, изложенных в пункте 27.
(j) Для целей подпункта 8(a) считается, что Покупатель получил полностью оформленную копию настоящего контракта на третий рабочий день после даты обычной или регулярной почтовой отправки с предоплаченной почтовой отправкой.
(b) Balance at Closing in accordance with paragraph 7: $XXX,XXX.XX
(a) Продавец обязуется соблюдать все уведомления или замечания о нарушениях закона или муниципальных постановлений, приказов или требований, выявленных или изданных на дату настоящего Соглашения любым правительственным ведомством, уполномоченным в вопросах земельных участков, жилья, зданий, пожарной безопасности, здравоохранения, охраны окружающей среды и условий труда, влияющих на Помещение. Помещение должно быть передано без таких нарушений при Закрытии сделки. Продавец обязуется предоставить Покупателю все необходимые разрешения для проведения проверок, которые могут раскрыть эти факты.
to Closing.
(a) Seller represents and warrants toPurchaser that:
I. The Premises about or have a right of access to a public road;
II. Seller is the sole owner of the Premises and has the full right, power and authority to sell, convey and transfer the same in accordance with the terms of this contract;
III. Seller is not a «foreign person», as that term is defined for purposes of the Foreign Investment in Real Property Tax Act. Internal Revenue Code («IRC») Section 1445, as amended, and the regulations promulgated thereunder (collectively «FIRPTA»);
IV. The Premises are not affected by any exemptions or abatements of taxes; and
V. Seller has been known by no other name for the past ten years, except:
(b) Seller covenants and warrants that all ofthe representations and warranties set forth in this contract shall be true and correct at Closing.
(c) Except as otherwise expressly setforth in this contract, none of Seller’s covenants, representations, warranties or other obligations contained in this contract shall survive Closing
I. Помещение расположено рядом с дорогой общего пользования или имеет право доступа к ней;
II. Продавец является единственным владельцем Помещения и имеет полное право, полномочия и власть продавать, передавать и уступать его в соответствии с условиями настоящего договора;
III. Продавец не является «иностранным лицом» в значении, определенном для целей Закона о налоге на иностранные инвестиции в недвижимость, раздела 1445 Налогового кодекса США («IRC»), с поправками, и принятых в соответствии с ним нормативных актов (совместно именуемых «FIRPTA»);
IV. Помещение не подпадает под какие-либо налоговые льготы или льготы; и
V. Продавец не был известен под каким-либо другим именем в течение последних десяти лет, за исключением:
(c) За исключением случаев, прямо оговоренных в настоящем договоре, никакие обязательства, заверения, гарантии или иные обязательства Продавца, содержащиеся в настоящем договоре, не сохраняют силу после закрытия сделки.
12. Condition of Property. Purchaser acknowledges and represents that Purchaser is fully aware of the physical condition and state of repair of the Premises and of all other property included in this sale, based on Purchaser’s own inspection and investigation thereof, and that Purchaser is entering into this contract based solely upon such inspection and investigation and not upon any information, data, statements or representations, written or oral, as to the physical conditions, state of repair, use, cost of operation or any other matter related to the Premises or the other property included in the sale, given or made by Seller or its representatives, and shall accept the same “as is” in their present condition and state of repair, subject to reasonable use, wear, tear and natural deterioration between the date hereof and the date of Closing (except as otherwise set forth in paragraph 16(e), without any reduction in the purchase price or claim of any kind for any change in such condition by reason thereof subsequent to the date of this contract. Purchaser and its authorized representatives shall have the right, at reasonable times and upon reasonable notice (by telephone or otherwise) to Seller, to inspect the Premises before Closing.
14. Closing, Deed and Title.
(a) “Closing” means the settlement of the obligations of Seller and Purchaser to each other under this contract, including the payment of the purchase price to Seller, and the delivery to Purchaser of a «Bargain and Sale Deed with Covenants» deed in proper statutory short form for record, duly executed and acknowledged, so as to convey to Purchaser fee simple title to the Premises, free of all encumbrances, except as otherwise herein stated. The deed shall contain a covenant by Seller as required by subd. 5 of Section 13 of the Lien Law.
(b) If Seller is a corporation, it shall deliver to Purchaser at the time of Closing (i) a resolution of its Board of Directors authorizing the sale and delivery of the deed, and (ii) a certificate by the Secretary or Assistant Secretary of the corporation certifying such resolution and setting forth facts showing that the transfer is in conformity with the requirements of Section 909 of the Business Corporation Law. The deed in such case shall contain a recital sufficient to establish compliance with that Section.
14. Closing, Deed and Title.
(b) Если Продавец является корпорацией, он должен предоставить Покупателю на момент Закрытия сделки (i) резолюцию своего Совета директоров, разрешающую продажу и передачу права собственности, и (ii) сертификат Секретаря или Помощника Секретаря корпорации, удостоверяющий такое решение и излагающий факты, свидетельствующие о том, что передача права собственности соответствует требованиям Раздела 909 Закона о коммерческих корпорациях. В таком случае документ должен содержать краткую информацию, достаточную для подтверждения соответствия требованиям этого Раздела.
(a) Точность на дату закрытия сделки заявлений и гарантий Продавца, сделанных в настоящем контракте.
(b) Предоставление Продавцом Покупателю действительного и действующего Сертификата о занятии или другого требуемого сертификата соответствия или доказательства того, что ни один из них не был
(c) Предоставление Продавцом Покупателю сертификата, подтверждающего, что Продавец не является
иностранным лицом, причем этот сертификат должен быть по форме, требуемой FIRPTA, или
сертификата об удержании налога от IRS. Если Продавец не предоставит вышеуказанный сертификат или если Покупатель не имеет права в соответствии с FIRPTA полагаться на такой сертификат, Покупатель должен
вычесть и удержать из покупной цены сумму, равную 15% от нее (или любую меньшую сумму, разрешенную законом), и при закрытии сделки перечислить удержанную сумму вместе с
требуемыми формами в Налоговую службу.
(e) Вся сантехника (включая системы водоснабжения и септики, если таковые имеются), отопление и кондиционирование воздуха, если таковые имеются, электрические и механические системы, оборудование и машины в здании(ях), расположенных на территории объекта недвижимости, а также все приборы, включенные в данную продажу, находятся в рабочем состоянии на дату закрытия сделки.
(g) Предоставление сторонами любых других заявлений под присягой, требуемых в качестве условия регистрации акта.
16. Conditions to Closing. This contract and Purchaser’s obligation to purchase the Premises are also subject to and conditioned upon the fulfillment of the following conditions precedent:
(a) The accuracy, as of the date of Closing, of the representations and warranties of Seller made in this contract.
(b) The delivery by Seller to Purchaser of a valid and subsisting Certificate of Occupancy or other required certificate of compliance, or evidence that none was
required, covering the building(s) and all of the other improvements located on the property authorizing their use as a ONE family dwelling at the date of Closing.
(d) The delivery of the Premises and all building(s) and improvements comprising a part thereof in broom clean condition, vacant and free of leases or tenancies, together with keys to the Premises.
(e) All plumbing (including water supply and septic systems, if any), heating and air conditioning, if any, electrical and mechanical systems, equipment, and machinery in the building(s) located on the property and all appliances which are included in this sale
being in working order as of the date of Closing.
(f) If the Premises are a one or two family house, delivery by the parties at Closing of affidavits in compliance with state and local law requirements to the effect that there is installed in the Premises a smoke detecting alarm device or devices.
(g) The delivery by the parties of any other affidavits required as a condition of recording the deed.
The parties confirm within the contract that title insurance bill be provided as a condition to closing and the details of such closing date, method, location and time.
18. Apportionments and Other Adjustments; Water Meter and Installment Assessments. To the extent applicable, the following shall be apportioned as of midnight of the day before the day of Closing:
(i) taxes, water charges and sewer rents, on the basis of the fiscal period for which assessed; (ii) fuel; (iii) interest on the existing mortgage; (iv) premiums on existing transferable insurance policies and renewals of those expiring prior to Closing; (v) vault charges; (vi) rents as and when collected.
(a) If Closing shall occur before a new tax rate is
fixed, the apportionment of taxes shall be upon the basis of the tax rate for the immediately preceding fiscal period applied to the latest assessed valuation
(b) If there is a water meter on the Premises, Seller shall furnish a reading to a date not more than 30 days before Closing and the unfixed meter charge and sewer rent, if any, shall be apportioned on the basis of such last reading.
(c) If at the date of Closing the Premises are affected by an assessment which is or may become payable in annual installments, and the first installment is then a lien, or has been paid, then for the purposes of this contract all the unpaid installments shall be considered due and shall be paid by Seller at or prior to Closing.
(d) Any errors or omissions in computing apportionments or other adjustments at Closing shall be corrected within a reasonable time following Closing. This subparagraph shall survive Closing.
19. Allowance for Unpaid Taxes, etc. Seller has the option to credit Purchaser as an adjustment to the purchase price with the amount of any unpaid taxes, assessments, water charges and sewer rents, together with any interest and penalties thereon to a date not less that five business dates after Closing, provided the official bills therefor computed to said date are produced at Closing.
18. Распределения и другие корректировки; Начисления по счетчикам воды и взносов.
В той мере, в какой это применимо, следующие суммы подлежат распределению по состоянию на полночь дня, предшествующего дню закрытия:
(i налоги, плата за воду и арендная плата за канализацию на основе налогового периода, за который они оцениваются; (ii) топливо; (iii) проценты по существующей ипотеке; (iv) премии по существующим передаваемым страховым полисам и продлениям тех, срок действия которых истекает до Закрытия; (v) сборы за хранение; (vi) арендная плата по мере ее взимания.
(a) If Closing shall occur before a new tax rate is
(b) Если на Помещении имеется счетчик воды, Продавец должен предоставить показания на дату не позднее, чем за 30 дней до Закрытия сделки, а нефиксированная плата за счетчик и арендная плата за канализацию, если таковая имеется, должны быть распределены на основе этих последних показаний.
(c) Если на дату Закрытия сделки Помещения затронуты оценкой, которая подлежит или может подлежать оплате ежегодными платежами, и первый платеж в таком случае является залогом или был выплачен, то для целей настоящего договора все неоплаченные платежи считаются подлежащими уплате и должны быть выплачены Продавцом при закрытии сделки или до него.
19. Вычет по неуплаченным налогам и т. д. Продавец имеет право зачесть Покупателю в качестве корректировки покупной цены сумму любых неуплаченных налогов, взносов, сборов за воду и арендную плату за канализацию, а также любые проценты и штрафы по ним на дату не ранее, чем через пять рабочих дней после Закрытия сделки, при условии, что официальные счета на эту дату, рассчитанные на указанную дату, будут представлены при Закрытии сделки.
Продавец и Покупатель обязуются возмещать и защищать друг друга от любых расходов, претензий и издержек, включая разумные гонорары адвокатов, возникающих в связи с нарушением ими любого заявления или соглашения, содержащегося в настоящем пункте. Положения настоящего пункта остаются в силе после Закрытия сделки или, если Закрытие сделки не произошло, после расторжения настоящего договора.
Common rider provisions include inspection contingencies, mortgage specifics, seller credits towards buyer closing costs, buyers qualifications as purchaser and terms addressing repairs.
Should the lender, who has given the Loan Commitment Letter, fail to fund the loan at the closing in accordance with the terms of the Commitment Letter (through no fault of the Purchaser), the Purchaser shall have the option to terminate the contract and receive the return of the down payment.
R-9— Seller has not made and does not make any representation verbal and/or in writing as to the physical condition, income, expenses, operation, real estate taxes, utilities or any other matter or thing affecting the premises and the Purchaser hereby expressly acknowledges that no representations have been made. Purchaser agrees to take the premises «AS IS» as of the date of this contract, reasonable wear and tear excepted. The Seller is not bound in any manner by any verbal or written statements by any real estate broker, agent, employee, servant or any other person unless same are specifically set forth herein.
Furthermore, Seller is not obligated to install any equipment or appliances in the property or otherwise make any repairs, improvements and/or decorations to the property or its equipment, appliances and/or fixtures. Purchaser takes the premises and all appliances, equipment and fixtures «AS IS.»
R-20— If a Property Condition Disclosure Statement is required for this sale, Purchaser(s) and Seller(s) acknowledge that Seller has delivered the Property Condition Disclosure Statement («PCDS») required under the Property Condi- tion Disclosure Act («PCDA») set forth in Article 14 of the Real Property Law of the State of New York. Seller agrees to deliver to Purchaser $500.00 at clos- ing as a credit against the purchase price. Purchaser agrees to accept same in lieu of all remedies afforded under the PCDA and in lieu of any other remedy in law or equity. No representations made in the PCDS shall survive the closing.
Понимание договора купли-продажи жилой недвижимости в Нью-Йорке – часто задаваемые вопросы
Основные положения контракта
Договор купли-продажи жилой недвижимости в Нью-Йорке включает цену продажи, дату закрытия, условия депозита, непредвиденные обстоятельства (такие как ипотека и осмотр), заявления продавца и покупателя, условия закрытия и другие особые правовые положения и раскрытия информации, требуемые законодательством Нью-Йорка.
Да. Совет по недвижимости Нью-Йорка (REBNY) и Ассоциация адвокатов штата Нью-Йорк (NYSBA) предоставляют стандартные формы договоров, широко используемые юристами по недвижимости. Вышеупомянутые пункты договора являются фактическими условиями договора купли-продажи жилой недвижимости.
Отдельные положения и разделы
Ипотечное обязательство позволяет покупателям отказаться от покупки без штрафных санкций, если они не смогут обеспечить ипотечное обязательство в течение определенного периода времени, защищая тем самым свой депозит от утраты.
Обязательная проверка позволяет покупателю осмотреть недвижимость и запросить ремонт или расторгнуть договор на основании результатов проверки. Хотя это распространено в других местах, в договорах аренды жилья в Нью-Йорке, как правило, не предусмотрено явное условие проверки, за исключением случаев сделок с односемейными домами. В Нью-Йорке проверка обычно проводится до заключения договора купли-продажи, что дает сторонам возможность оценить результаты проверки до заключения договора.
Это заявления каждой стороны, в которых излагаются факты относительно имущества или ее личных обстоятельств, таких как состояние имущества, существующие нарушения, финансирование и полномочия на продажу или покупку, на которые опирается другая сторона.
Типичные расходы на закрытие сделки в Нью-Йорке включают налоги на передачу (городские/штатные), гонорары адвокатов, страхование титула, регистрационные сборы, сборы за подачу заявления на получение кооператива/кондоминиума, расходы, связанные с ипотекой, и сборы за строительство. Расходы значительно варьируются в зависимости от типа недвижимости и цены покупки. Чтобы оценить расходы на закрытие сделки в Нью-Йорке как продавец, перейдите по ссылке https://mosheslaw.com/ru/калькулятор-стоимости-закрытия-прод/. Кроме того, чтобы оценить расходы на закрытие сделки как покупатель в Нью-Йорке, перейдите по ссылке https://mosheslaw.com/ru/калькулятор-стоимости-закрытия-поку/.
Первоначальный задаток покупателя (обычно 10% от покупной цены) хранится на эскроу-счете у адвоката продавца. В случае невыполнения покупателем своих обязательств без причины продавец может удержать этот задаток. В случае невыполнения продавцом своих обязательств задаток возвращается покупателю.
Как правило, продавец платит налоги на передачу права собственности в Нью-Йорке и штате Нью-Йорк, хотя покупатели, приобретающие новостройку напрямую у застройщиков, обычно покрывают эти расходы.
Обязательные сведения обычно включают сведения о наличии свинца в краске, состоянии недвижимости и истории заражения некоторых зданий клопами. Непредоставление надлежащей информации может привести к юридическим последствиям.
Если одна из сторон нарушает договор, другая сторона может прибегнуть к средствам правовой защиты, включая подачу иска о принудительном исполнении (принуждение к продаже), возмещение денежного ущерба или удержание депозита в качестве неустойки.
Практические шаги и процедуры
После подписания договора покупатели обычно подают заявку на ипотеку, проводят комплексную проверку (осмотр, проверку финансовой отчетности здания), обеспечивают получение ипотечного кредита, получают страхование права собственности и назначают дату закрытия сделки.
Обычно от подписания договора до закрытия сделки проходит 60–90 дней в зависимости от финансирования, разрешения на строительство, типа недвижимости и других факторов, специфичных для конкретной сделки.
Быстро проверьте, кто указан в документе о праве собственности, есть ли ипотека или какие-либо нарушения: https://mosheslaw.com/ru/нью-йорк-поиск-недвижимости/
Проверьте налоговый статус недвижимости через NYC Finance Property Tax Bills & Платежи: https://www.nyc.gov/site/finance/property/property-tax-bills.page NYC.gov
Подтверждение счетов за воду через онлайн-портал Совета по водоснабжению Нью-Йорка: https://a826-umax.dep.nyc.gov/balance
Проверка нарушений DOB, открытых разрешений и статуса CO через портал DOB Нью-Йорка: https://www.nyc.gov/site/buildings/dob/find-building-data.page NYC.gov+15NYC.gov+15NYC Access+15
Получить актуальную справку о заселении через сайт NYC: https://www.nyc.gov/site/buildings/property-or-business-owner/certificate-of-occupancy.page NYC.gov+3NYC.gov+3Reddit+3
Проверка акта через ACRIS: https://www.nyc.gov/site/finance/property/acris.page
Да. Более подробную информацию можно прочитать на сайте https://mosheslaw.com/ny-real-estate-law/.
После полного заключения договора он становится юридически обязывающим. Покупатель, как правило, может отказаться от договора без штрафных санкций только при наличии определённых обстоятельств (например, отказ в ипотеке или невыполнение условий). В противном случае отказ может привести к потере задатка или судебному разбирательству.
К распространенным ошибкам относятся пропуск сроков подачи заявок на непредвиденные обстоятельства, недостаточная проверка раскрытия информации об имуществе, недостаточная комплексная проверка, неправильное понимание сроков внесения депозитов и неясность формулировок в договорах.
Да. В Нью-Йорке наём адвоката — это обычное дело и настоятельно рекомендуется, чтобы гарантировать защиту ваших интересов, чёткое описание непредвиденных обстоятельств и гладкое завершение сделки.
517 Брайтон-Бич-авеню, 2-й этаж, Бруклин, Нью-Йорк 11235
111 Таун Сквер Плейс, офис #1205, Джерси-Сити, Нью-Джерси 07310
500 7-я Авеню, Нью-Йорк, Нью-Йорк 10018
авеню Гая Ломбардо, 42, Фрипорт, Нью-Йорк 11520
Мы работаем для вас по вечерам, в выходные и праздничные дни и подстроимся под ваш график, чтобы защитить ваши права.
ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ ЗДЕСЬ, ПРЕДОСТАВЛЕНА ТОЛЬКО В ИНФОРМАЦИОННЫХ ЦЕЛЯХ И НЕ ДОЛЖНА ТОЛКОВАТЬСЯ КАК ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ЛЮБОМУ ПРЕДМЕТУ. ДАННАЯ ИНФОРМАЦИЯ НЕ СОЗДАЕТ ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ АДВОКАТОМ И КЛИЕНТОМ И НЕ ЗАЩИЩЕНА ПРАВОМ АДВОКАТОМ И КЛИЕНТОМ. ПРЕДЫДУЩИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ НЕ ГАРАНТИРУЮТ ПОДОБНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ.